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新築工事見積り金額が適正範囲かどうか

はじめまして。
現在、新築を検討中の者です。

希望の設計士さんと設計請負契約を結び、指定の工務店さんで新築工事のお見積もりをして頂きました。

土地は既に決済済みで、上物のみを住宅ローンで建てる予定です。
当初予算は設計費・諸費用、消費税等全て込みで5,500万円を想定しておりました。
しかし、出てきた見積もりは全て合わせると6,700万でした。
これから1,200万の減額を行わなくてはならない為、当初の希望通りの家が建たないのではと不安に思っています。

見積もり金額適正かどうかなど、専門家の皆様のご意見をお伺い出来れば幸いです。
もし適正範囲であれば、私が高望みしすぎなのでしょうから、再考しなければならないかと思います。

建築でよく言う坪単価は延べ床ではなく、施工面積で見るのでしょうか。
有料で結構ですので、お見積もり書のセカンドオピニオン的な事を行なっている会社等をご存知であればご教授ください。
よろしくお願いします。

工法:木造在来工法
◆申請床面積
一階床面積:59.25平米 17.92坪
二階床面積:90.40平米 27.35坪
延床面積:149.65平米 45.27坪

◆その他工事面積
インナーガレージ:39.00平米 11.80坪
テラス1:19.98平米 6.04坪
テラス2:19.80平米 5.99坪
テラス3:20.30平米 6.14坪
その他工事面積計:99.08平米 29.97坪

トータル施工面積:248.73平米 75.24坪

建物本体工事費用:5,200万円
消費税10%:520万円

設計管理費用10%+諸経費:600万円
ローン関連手数料:25万円
申請関連諸費用(構造計算、登記費用、火災保険、建築確認申請):100万円
その他付帯工事(地盤改良工事、地盤改良補償費):200万円
薪ストーブor暖炉:100万円

専門家の回答

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星マーク
相談者が役に立った
2020年12月15日
日本全国平均は70万そこそこです。75坪であれば70*75=5250万。とちこうにゅうずみなら諸経費15% 5250*1.15=6000万ぐらいでしょう。53坪超えるとスケールメリットが出ます。
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ユーザーの返答

2020年12月15日

ちゃんくろのプロフィール写真

早速ご回答頂き、ありがとうございます。
金額的には適正なんですね。
面積を狭めるか、グレードを落とすかなど、種々検討し、予算に近づけたいと思います。
ありがとうございます。

星マーク
相談者が役に立った
2020年12月16日
(笑)
豪快な話ですね(笑)

著名な方に頼んだんですか?
在来でその設計料。良いですね。
一度でいいから請求してみたいです。
凝った家なんでしょうね。
設計図を拝見してみたいです。

でも、高いってのが分かったら、
どうするんですか?値切ります?
設計者に代替案を求めて通常は予算に
収まる設計内容にまとめて行くんです。
それだけ高額な設計料を払ったのですから、
もっと働いて貰わなければ仕方ありません。

高望みってなんですか?
建築の規模から行ったら、5500万円も
予算があるなら十分実施可能なはずです。

URBAN GEAR 本多
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ユーザーの返答

2020年12月16日

ちゃんくろのプロフィール写真

ご返答ありがとうございます。
高額の住宅を多数手掛けている方のようですが、
世間的に著名かと言われると、そうでは無いと思います。

建築費用が高ければ、工務店さんにもう少し努力して頂くよう要請しようかと思っておりました。
間取りと各部屋の広さは気に入っているので、どうしても難しければ設計士さんに代替案を出して頂く必要がありそうですね。。
補足説明ですが、キッチンは造作で予算取りとして、約400万程とって頂いており、そちらも含んでいます。
設計費用は10%ですとそんなに大きくないと思っていましたが、600万円は結構いいお値段なのですね。
とても勉強になりました。

星マーク
相談者が役に立った
2020年12月16日
はじめまして、アーキネットデザインLLC代表の市川均と申します。ご質問の件ですが、坪単価は施工面積で算定します。しかし、室内面積とガレージやテラスは同じ単価ではないので、それを考慮しなければなりません。弊社ではそれら室内以外の面積は特定の係数を掛けて算定します。例えば弊社の算定では施工面積は57坪程度になります。ですので、弊社の場合坪単価は91万円程度になります。また、今後の減額検討ですが、コストが掛かる要因は以下の2点です。
1、形状が複雑な事で構造費が嵩み、内外壁の施工面積が増えている事。実は同じ床面積でも形が複雑だと表面積は1、5倍になる事もあります。
2、使用する設備や内装材が高価である事。
減額検討に際し、ある意味2番は簡単で仕様を下げれば良い。しかし、ここは建て主さんの思いが強い所でもあるので建て主さんにとっては簡単な事ではありません。一方1番は思い切って形を変えないと減額出来ません。つまり、コストアップが1番に起因している場合は厄介です。この場合は、セカンドオピニオンが必要かもしれません。ご検討ください。
http://www.doctor-life.jp
http://www005.upp.so-net.ne.jp/ArchiNet/
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ユーザーの返答

2020年12月16日

ちゃんくろのプロフィール写真

ご返答ありがとうございます。
なるほど、施工箇所によって単価が異なる為、一概に坪数で割れば良いということではないのですね。
大変勉強になります。

「1」に関して
家自体の構造はそこまで複雑ではないと思うのですが、再度見直しをしてみたいと思います。
外壁面の直線を増やせないか、内装部分でのシンプル化など、設計士さんに再度検討をお願いしてみようと思います。

「2」に関して
キッチンは造作キッチンを予定しており、予算取りとして約400万程含んでおります。
それ以外は造作のWICや、SIC、ドア関係は見積書を確認する限り、そこまで高価な部材では無さそうです。
またお風呂もハーフユニットを予定しておりますが、費用を確認すると約100万程の予算取りと最低限かと思われます。
今後減額をしていかなければならないのに、詳細を詰めていくと細かい部材関係で値段が上がるのでは、と危惧しております。

家造りは本当に難しく、そして大変だと痛感しております。

星マーク
相談者が役に立った
2020年12月16日
こんにちは。
テラスの数とインナーガレージ等を見ると、かなり空き(中庭等)を多く含
んだ建物のようですね。

設計監理料の「諸費用」の欄はなんでしょう?
建築家とのマッチングプロデュース会社などが仲介していると設計監理料の
10%くらい諸経費として計上されます。これは工事費についても同じことが
言えます。

小さな空き(中庭等)がある「空間的に贅沢な建物」で、プロデュース会社
が入っていればこれくらいはかかると思いますよ。

プランを練り直してテラスを一つにしてインナーガレージを止めれば、予算
内に納まるかもしれませんよ。

参考にして下さい。
アース・アーキテクツ一級建築士事務所 鷲巣(ワシズ)
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ユーザーの返答

2020年12月16日

ちゃんくろのプロフィール写真

ご返答ありがとうございます。
仰る通り、マッチングプロデュース会社が間に入っております。
諸経費の詳細は不明ですが、仰られる費用かと思われます。

テラスですが、中庭ではなく1階玄関前に1箇所、2階リビングの東面・南面に各一箇所、計3箇所です。
1階テラスはタイル張り、2階は二箇所ともウッドデッキを予定しております。

なるほど、工事費にも手数料が含まれている可能性があるのですね。
家造りは初めてな上、一回で全てを思った通りに、というのは本当に大変ですね。
色々と再考の余地があるかもしれません。

星マーク
相談者が役に立った
2020年12月17日
どんな設計か分からないので無責任なことは言えませんが、在来工法ですから普通であれば、建物本体工事費用は税抜き4,300万円~4,500万円くらいではないでしょうか。設計料は450万円~500万円程度でしょうねぇ。あくまでも一般論ですが。

お書きになっている指定の工務店って何ですか?見積もりを1社しか取っていないということですか?そりゃ、高くなりますよ。恐らくプロデュースが入っているので、工務店が指定なんでしょうねぇ。施工費を下げるためには、基本的に見積もり合わせをして、複数の工務店に競争していただくことが必要です。ただし、今回のケースでは難しいでしょうねぇ。

プロデュース会社が入っている場合、建築家も施工者に強く言えないことが多く、今回のケースは、なかなか減額が難しいかも知れません。建築主の希望金額に納まらずに建築が進められない場合、契約上どのように処理されるのか、もう一度契約書をよくご覧になることをお勧めします。
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ユーザーの返答

2020年12月17日

ちゃんくろのプロフィール写真

ご返答ありがとうございます。
仰る通り、プロデュース会社が仲介しており、工務店が指定の為、見積もりはそちらの一社のみなのです。

なるほど、通常であれば4,500万円程、そして設計料が500万円程となり、消費税を入れても5,500万円程度に収まりそうなのですね…
設備のグレードもキッチン以外はそれ程の物では無いと思っておりますので、
再度契約書を確認し、今後どのように進めていくかを考えたいと思います。

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