ガレージを壊さずに分筆し、新築を建てる方法

このような問題は、土地家屋調査士の方が詳しいと思いますよ。

確認申請は分筆は不要です。
それぞれが建ぺい容積がオーバーしていなければ区画位置がわかるよう宴席表示だけでよいはずです。

そんなこと、あるのかなぁ...

情報が少ないので想像でしかないですが、ここは「市街化調整区域」ですか？
新しく家を建てるために「宅地」部分を増やすために都計60条の証明をして
43条の申請をするってことなんでしょうかね。

通常は建築確認だけなら建築する土地を想定した状態で法律に適合した
建物を設計するだけで分筆は必要ありません。
「山林」とあるので調整区域なのかなって思いました。

もしも都市計画課の申請が必要になると、役所は現場を見に行くのが
通常なので、登記上「存在しない」「建築物（ガレージ）」があるのを
指摘してきます。屋根だけのガレージでも、立派な建築物です。
規模によって確認申請も必要ですし、そもそも今の状態は脱税状態です。
役所は、ここを一番気にしています。今から登記するとしても、
これまでの分の固定資産税を追徴する可能性は大です。分かりませんが。

ガレージは宅地でなくても建築できますが、市街化調整区域なら、
都市計画の許可が必要になるんです。
ですから、スマートな方法としては、ガレージを解体してしまって、
完了検査を受けてから元に戻すのが良いと思います。

ただし、最初に建てた建物の時の適合証明に添付されている敷地に
ガレージが掛かっていなければ、つまり確認申請が残っていれば、
ガレージについては「また別の話」になりますので、解体などしなくても
スルーできる可能性があります。

もろもろ面倒ですが仕方が無いですね。農地なら。

URBAN GEAR / アーバンギア　本多

ゆー様

初めましてアトリエシーユーの竹石と申します。
大田区の設計事務所です。

山林に建築することは可能ですので、「登記上山林なのにガレージがあると分筆できない」の意味が分かりません。何か他の理由があるのではないでしょうか？
もしそれが本当の理由ならば、今から登記されたらいかがでしょうか。

実際の現地も何も確認しておらず、ご質問の文章からしか判断できませんが、
住宅メーカーの方が言うのであれば、何か建築基準法的な理由なのではとも思いました。
もし建物の規模がそんなに大きくない（いわゆる4号建物程度）ようでしたら、建築士に建物を調査してもらい、「既存建物調査結果報告書」を作成し役所に提出されたらいかがでしょうか？

いただいたスケッチからすると、ガレージは接道義務違反なのではないでしょうか？

株式会社アトリエシーユー
竹石　明弘
https://ateliercu.jp