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問題(がけ及び傾斜)がある土地での建築について

azuminoのプロフィール写真
azumino
静岡県
住宅の建築を検討している者ですが、
土地決めにて難航しています。

今、検討している土地(74坪)ですが、
見晴らしもよく、価格も安く、地盤もまあまあ良さそうで、
いいなと思っている土地があるのですが、
問題があり、難しい土地です。


①土地の奥に擁壁(H=3.5m)があり、古いため対策が必要
(所有者は、裏山の人です。境界は足元に杭有り)検討地は下側です。

②隣の住人は、重力式擁壁を家の裏に設置し、対策している。

③上記がやはり、1番安くできる対策なんでしょうか。
もっとうまくする方法は無いでしょうか??
(例えば家の1階の基礎に含めたりすると余計にかかりそう??)


④前面道路より、石積み(H=1.2m)であがっていて車の乗り入れ
(アプローチ)を作るとき、結構な切土になる。(石処分費もかかる)
(間口縁石を「一般部」から「平」に変更が必要)

⑤敷地内も、擁壁に向かい傾斜しているため、造成費がかかりそう。

⑥残土は場内で極力敷き均して全体高さを上げる

⑦傾斜を利用して、極力造成が発生しないような建物にできないか。
(スキップフロア等のひな壇形状とか)

等の問題があります。



ちなみに工務店に相談に行った所、工務店の建築士に
「やめたほうがいいです。土木は専門外なので、何とも言えませんが、
土地が安いといっても、合計で高くなるでしょう。他の地で、建物に
お金をかけたほうがいいです。正直うちでは無理です。」

と言われました。確かにそうなのですが、
何とかうまく計画して、造成費用を極力抑えてこの地をうまく活用できないかと
あきらめきれずにいます。

どうも癖のある土地にばかり、気になってしまい、
「団地のD区画 ○坪 ○万円から」
というような、真ったいらの変哲のない土地には興味がわかないです。
(そういうのが楽でいいのでしょうけど)

こちらには、たくさんの専門家が見えるので、
中にもしかして、過去の実績で、似たような変わった施主がいて、
その時こう対応して、これくらいの割増費用でできたとか、
そういう情報がもしありましたら、アドバイス等もらえたらうれしいです。
(特にがけ条例の対応方法と造成の件です。)

資料は、
①写真
②地籍測量図から起こした現況平面図、
③現地でコンベックスで計って切った横断図があります。
(だいたいですが)


全体に公開するのは、良くないかと思いますので、
多少お付き合いくださる方が見えましたら、
今はストリートビューで見れますので、現地の住所とか
その他、必要な情報を直接お伝えするのは問題ないです。
(3つまでしかupできないので)

今回はプロジェクトでなく相談ですので、
どちらの方でも、どなたでも、うれしいです。

どうぞよろしくお願いいたします。

図面データ必要でしたらPDFで送付できます。
(JPG変換だと荒くなったので)

建ぺい率70% 容積率200%
用途地域2種住居
市街化区域
地目 畑
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2015年 9月27日
azuminoさま
はじめまして。東京南多摩地域を拠点に活動しております大沼建築・環境計画事務所の大沼と申します。
 多摩川の南、多摩丘陵に広がる南多摩地域は、丘を崩し強引に平地化した宅地開発が止まず、忸怩たる思いで日々暮らしているだけに、azuminoさまのように斜面を斜面なりに工夫して住みたいというお考えにはとても共感し、かつ嬉しく思います。
 駐車場を作る限り、道路側擁壁の一部撤去&掘削などの造成費用は避けられません。一方、裏の擁壁高の倍距離以上、擁壁下から建物を離せば、法規上隣家のような待受擁壁は求められません。崖は崩れても30度(=安息角)の傾斜で止まるという考えに依っています。場所が静岡県までしか分かりませんが、少なくとも静岡県建築基準条例もそうなっています。私も実際南多摩地域で、予算節約&昔ながらの谷戸風景の維持の両面から、建物を離して崖を自然のまま残したことがあります。隣家の場合は、その距離より建物を裏の擁壁に寄せたため、別途待受擁壁を求められたのではと推察します。
 従ってazuminoさまの場合、隣家より建物を道路側に寄せ、裏の擁壁(H3.5m)から7m以上離せば、待受擁壁費用は節約できます。敷地にある程度奥行きがあるので、おっしゃるスキップフロアなどを含め、プランニングの工夫は十分可能だと思います。写真では道路は南側に見えます。裏の北側に空間が取れれば敷地の風通しも良くなりましょう。残土は空いた裏庭に積めそうです。ただし、土以外の擁壁材が崩れた勢いでぶつかって建物に被害を及ぼすリスクは残ります。RC基礎を高めにするなど対策は考えられますが費用は多少増えます。地盤関連の話は費用が即リスクとのバランスでの判断となりがちなこと、ご注意ください。
 以上、多少なりともご参考になれば幸いです。こちらも公開の場ではプライバシーとの兼ね合いでお示しできない情報も多々ございます。そういった意味も含め、追加のご質問やご相談などございましたら、お気軽にお声掛けください。
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ユーザーの返答

2015年09月27日

azuminoのプロフィール写真

夜遅く、早速の回答ありがとうございます。

確かにおっしゃるとおり、2H分、建物を離せばOKですね。
奥行きが約18mありますので、単純に道路から11mの範囲で建築するという案。
家内と、そのスペースを家庭菜園や、植栽、坪庭など、建築以外で利用する
も有りだねと。
そうすれば、特別な造成は、アプローチの切土ですね。
(ここはどうやっても発生しますよね、入れないですからね)

ありがとうございます。また何かの時はよろしくお願いします。

星マーク
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2015年 9月27日
azumino様
はじめまして。横浜で設計事務所を主宰している井上玄と申します。「崖や傾斜地、ひな壇敷地」の設計事例が多いので、建築的なアイディアでの解決策を見ていただけるのではないか?と思い投稿します。デメリットをメリットに換える建築的な提案を日々心掛けて設計しています。ホームページをご覧ください。
http://architect.bz

sumikaの中でも家づくりのエピソードがご覧いただけます。併せてご覧ください。
https://sumika.me/contents/7384
https://sumika.me/contents/8402


魅力的な土地ですね。
井上玄
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ユーザーの返答

2015年09月28日

azuminoのプロフィール写真

お世話になります。

過去の実績の中で、インナーテラスの家が非常に印象に残りました。
私たちが求める光(大きな窓ガラスに囲まれる家)と中庭というテーマにまさにピッタリでした。
傾斜地についても大変参考になりました。
また、何かの時にはよろしくお願いいたします。

星マーク
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2015年 9月28日
azumino 様

お世話になります、アトリエ ルクス 一級建築士事務所の宇佐見と申します。
崖地での計画をされたいとのことで、いろいろと、造成にかかる費用が気になりますよね、当事務所では、本来擁壁を建てたり、造成を建築の一部として、空間をつくったりと、いろいろな実績で、施主様と作り上げてきています。
斜面と暮らすと言う考え方や、崖地ならではのロケーション、眺望、変化にとんだ空間等が実現できるのが、傾斜地だと思います。
過去の実績も見ていただきまして、具体的な計画案をご提案させていただくことができます。是非、夢のある楽しいすまいづくりを楽しんでつくっていっていただけると、よりよい生活が可能となるなずです、私たちは、そのお手伝いができればといろいろな敷地にチャレンジしていきますので、お気軽にお声がけいただけますと、幸いです。どうぞ、宜しくお願いいたします。

4Mの崖地に2棟の住宅を計画し、つないでいます
https://sumika.me/p/works/0f6b373d12ff581f31485ecb206596fbe9f8d0e0

3.5Mの傾斜地の斜面をそのままに擁壁などはつくらず住宅を計画しています
https://sumika.me/p/works/9f966de0ddb91993f0079eb63e0e4c86ce3af8e3

アトリエ ルクス 一級建築士事務所 代表 宇佐見 寛
HP http://www.atelier-lx.jp
mail usami@atelier-lx.jp
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ユーザーの返答

2015年09月28日

azuminoのプロフィール写真

書き込みありがとうございます。

こちらには傾斜地での実績がある方たちがたくさん見えるので、
心強いです。

前向きに検討していますので、
いい住宅を建てたいと考えています。

何かありましたら、よろしくお願いします。

星マーク
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2015年 9月28日
azuminoさま

はじめまして。
名古屋市のジュウニミリ建築設計事務所の二村と申します。

幅の広い階段に接していて、奥には森?のような緑があって魅力的な敷地のようですね。
傾斜地ですが、azuminoさんも書かれているように出来るだけ造成工事を減らし、現況を出来るだけ上手くそのまま活かした計画をすることが、費用を抑えるには一番効果があります。
それでも、平坦地に比べれば基礎や外構に掛かる費用は割高になりますので、土地が割安だとか眺望の良さや日当たりなど、それ以上の魅力、メリットを感じられることが大切です。
あとは、傾斜地で理想のプランとなることと、住まいの全体の費用が予算内に納まるかどうかだと思います。

https://sumika.me/works/0a1a5f9a57db17cc3ea4f4b1040233f67774b495

もしご興味をお持ちいただけましたらお気軽にご相談ください。
よろしくお願いします。

ジュウニミリ建築設計事務所
URL:http://12miri.com/
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ユーザーの返答

2015年09月28日

azuminoのプロフィール写真

書き込みありがとうございます。

そうですね、どちらを取るかですね。
割高になる以上に得るものが必要ですね。

ここの土地は、方角を考えるとかなりの確率で祭りの花火が
見える角度です。

そういったこと等も踏まえ、検討していきたいと考えています。

また、何かありましたらよろしくお願いします。

ありがとうございました。

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