既存の家を賃貸併用にするのと建て直しするのとでは、どちらがお得？

はじめまして。
３年ほど前に築９年の中古戸建を５千万円で購入しました。この家を探す前に賃貸併用住宅を探していましたが、どう言う訳か当時担当の不動産業者さんに見学の依頼を否定され、どの物件も見学まで至りませんでした。仕方なく方向を変えて中古戸建のいい物件を見つけ購入しました。
しかし、最近になってどうしてこうなったのか、方向性や将来の計画が変わってしまったことに少々不満を感じてきてしまいました。というのも、友人宅が同じ時期に買い替えをし賃貸併用を建て実質賃貸の上りですべてのローンを賄えられるようになったとの話も聞いてしまい、はっと我に返ってしまったことも原因です。

現在の家は本当に気に入っているのですが、老後のことを考えて心配になってきてしまいました。もちろん、賃貸付きが安泰かどうかはわかりません。でも専門家の方に相談して予算的にローンやその他のメリット、デメリットなどがあれば検討し、もしかすると方向転換も悪くないのかと思っています。
ただし、主人は５１歳で定年まで１０年ほど（延びることもあり）ですので多くのローンは警戒しています。

あくまでも、賃貸併用住宅のほうに利点が多い場合で考えたいと思っています。
既存の家を利用して増築する方法と、建てなおしてしまう方法とではどちらが経済的かつ効率的なのかも知りたいです。
また、安く見積もっていくら位かかりますでしょうか？

よろしくお願いいたします。

現在の住宅
都内練馬区　土地１００平米、建ぺい容積８０％３００％商業地　建物４ＬＤＫ１００平米程度　屋上　ロフト付き　主要駅より６分程
北側道路（現在前面道路側駐車スペース２台として利用）
１Ｆは土地土台につき部屋は無く実質２Ｆ玄関

希望
賃貸併用住宅　１Ｆを掘り下げて賃貸部分にできるか。
賃貸部分３部屋（できるだけ多く）＋自宅３ＬＤＫ以上ルーフテラス付き（屋上など）駐車場１台