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家づくり相談

築50年、約110平米の木造2階建て空き家の改修について

実家は普通の昭和の家という感じですが、6畳ふた間続き日本間がありまして
空き家の整理をしているうちに、ここをなんとか残せないものか
畳の部屋ってやっぱりいいなあと思う様になりました。

屋根(天井雨漏ジミあり)トイレ、ガス管等の老朽化してきており
最近耐震診断を致しまして、耐震改修費用のみで
約1000万という結果になりました。
施設入所している親の介護費用もかかるため
現況では改修費用もあまり多くはかけられません。

空き家の使途については、暫くの間は賃貸(最寄駅から10分圏内の場所です)
にしておく、将来的には家族で利用する等
どのような改修方法がベターなのか大変悩んでおります
(キッチン、お風呂等は15年前にリフォーム済み)

また、耐震改修助成金は耐震診断後2年以内の改修であれば
150万助成金がでますが区登録耐震診断士が工事監理をおこなう規制が
設けられていますが、他の地区の設計士さんや工務店などにお願いするとしたら
どのような方法がありますか
 
アドバイスなどありましたら、宜しくお願いします

専門家の回答

5件

星マーク
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2023年 6月 9日
空家のままにしておくのはもったいないですから、本格的な耐震補強ではなく、屋根のやり替えで軽量化したり、床のやり替えで床下の補強などを施工して、耐震的に有利になるような改修をして賃貸に出すのが良いのではと思います。1戸建てとして賃貸するのではなく、シェアハウスにするほうが、賃貸を中止する時に問題が起きないのではと思います。

将来、相続が発生して、ご自分のご家族で住もうとされるときに、耐震改修を伴った改修工事をされるのが良いと思います。
https://www.tect-s.co.jp/top2/works/reform/shimogamo/photo01.html
矢印
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星マーク
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2023年 6月 9日
設計と監理は分けることができますので、特に問題はないかと思います。
開けてみないとわからないところもあるかもしれませんので、改修しながら新たな費用が発生する場合もあることをご考慮する必要があるかと思います。また、延焼線にかかる部分の外壁や開口部についても工事内容によっては法的には遡及されないかもしれませんが、今後起こるかもしれない地震による火災から守れるように検討しておくべきかと。いずれにしても良い立地にあるので、空き家のままでは勿体ないですね。
矢印
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ユーザーの返答

2023年06月09日

nekomiのプロフィール写真

早速のご回答ありがとうございました。
火災から守れる家も耐震と同じくらい大事だという事に気づかされました。
実家をどうするかは、今まできちんと向き合ってこなかったので、良い機会を与えてもらえたと前向きな気持ちになって、今後のことを考えて行きたいと思います。

星マーク
相談者が役に立った
2023年 6月 9日
50年もたつと下地が傷んでいて追加工事が当たり前のように出てきます。優先順位を決めて少しづつ予算の残りを確めつつ進めるが部分的に壊してなかの痛み具合を確めて行うかです。50年もたつと漏電事故も懸念されます。
予算が見込めないときは前者が基本です。下地が傷んで追加は払えないとき裁判では必ず負けることになります。つまるところ見積道理には行かないのか築浅リホームとちがう難点です。自己資金ならまだしも融資を受けて追加工事費が不足すると工事事態がとまつたりします。よっぽどキャリアをもつか分離発注経験者の建築家にたのむと良いでしょう。私は分離発注を経てきましたので!また東京都主宰の耐震化セミナーの民間代表として2回ほど都庁大会議室で相談窓口代表を勤めておりましたので手に取るように解るからです。なんでもカンテも商売ぬきで面倒見良くやってくれる器用な人=建築技士を自分で探すことです!それでは幸運を祈りつつごきげんよう!
矢印
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ユーザーの返答

2023年06月09日

nekomiのプロフィール写真

ご丁寧なご回答ありがとうございました。
専門家ならではのご意見大変参考になりました。
築50年の実家の改修は相当な予算と覚悟が必要かもしれません・・・

星マーク
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2023年 6月 9日
今は神戸におりますが、2018年まで新宿区で区登録の立場で耐震診断、補強設計の仕事をしていました。一般論ではありますが、築50年、110㎡で耐震補強のみで1000万円はずいぶん高い印象です。(何かしら特殊な条件があれば別ですが。。)
新宿区の耐震補助のパンフレットがインターネットで見られます。事例も載っているので参考にしてみてはいかがでしょうか。また、見積もりは1社だけではなく複数社に依頼することをお勧めします。最近は工事費の高騰もありますが、水周りをいじらないのであれば費用を抑える設計は可能だと思います。補助金額は低くなりますが、現行の耐震基準まではいかないけれど、その70パーセント程度に補強するといった方法もあります。

他の地区の建築士等に依頼するのであれば、プランをつくる際に耐震の部分だけ区登録の建築士に依頼する方法も考えられると思います。

何区かは存じませんが、区から耐震事業の委託を受けているのは建築士事務所協会という団体になると思います。そちらへ問い合わせてみるのも良いかもしれません。

新宿区パンフレット   
https://www.city.shinjuku.lg.jp/content/000165144.pdf
東京都建築士事務所協会 ページへの左下に耐震診断の問い合わせ先あり https://www.taaf.or.jp/inspection/index.html

参考になれば幸いです。何かあればお気軽にお問い合わせください。
矢印
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ユーザーの返答

2023年06月10日

nekomiのプロフィール写真

的確なご回答大変参考になりました。
住まいは足立区です。足立区も今年度4月から耐震診断の助成金額が3年限定で拡充いたしましたので、思い切って受けてみましたが、しくみがよくわからないままに、すすめてしまったようです。
 新宿区のパンフレットは耐震診断についてとてもわかりやすく丁寧な説明がのっておりました。予備診断後、区から診断士が派遣されての詳細診断までが無料でうけられる事や補強設計、改修工事、工事監理について助成金がそれぞれ分かれているので、合理的で手厚いように思われます。
 東京都の建築士協会には無料相談窓口もありましたので、利用してみようと思います。
今後について、色々と悩んでおりましたのでたくさんの情報を頂きましたこと、重ねてお礼申し上げます。

星マーク
相談者が役に立った
2023年 6月12日
初めまして、アーキネットデザインLLC代表の市川均と申します。現在、文京区にて同じような築年数規模の家をリフォーム(今工事中)しています。ここでは数年前に同じように区の補助金を使って耐震補強しておりましたが、全く適正な工事ではありませんでした。それは手抜き工事というのではなく、設計も工事もおそらく正しい知識がないからだと思います。簡単に説明するとこの診断方法は壁に頼りすぎの基準です。つまり垂直面の耐震壁(壁下の基礎も含めて)だけ補強し、水平面の屋根や床の耐震補強はしていません。これでは建物としての耐震性は上がりません。例えば、段ボール箱の壁部分だけ強くして底と蓋を補強していない状態です。これでは横から押してみると箱として固くなっていないことがわかると思います。ちょっと難しい説明になってしまいましたが、耐震診断からリフォームをするのはお勧めしません。耐震、断熱、使いやすさ、快適性全てをバランスよくリフォームするのが肝心です。そのためには設計力が求められます。1000万円程度のご予算を十分生かして20年後を見通してください。
また、もし20年より先の計画によっては、建て替えもご検討ください。基礎(RC)の寿命は70年が目処です。20年後に建て替えるか、あるいはもっと先まで視野に入れるのか、今投資するお金(工事費)の有効性を左右します。ご縁があれば弊社でリフォーム工事中の建物をご案内します。
アーキネットデザイン合同会社代表
早稲田大学建築学科非常勤講師 市川均
矢印
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ユーザーの返答

2023年06月13日

nekomiのプロフィール写真

事例を含めた、ご丁寧な回答ありがとうございます。
実家の使途がまだはっきり、決まらないというのが一番の問題かとも思われます。
 そのあたりをきちんとさせてから改修をする必要があると痛感いたしました。
 また、リフォーム工事の建物のの見学のお申し出もありがとうございます。

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