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30坪の土地に完全分離3階建て二世帯住宅の価格

親所有家を建替えて完全分離二世帯住宅を建てたいと思っています。
近隣商業地で建蔽率80%、容積率300%で防火地区になります。
親世帯1Fで3LDK、2,3F子世帯で4LDKを予定しています。
防火地区なので、鉄骨か鉄筋造になり高価になると思いますが、おおよそいくらくらいになるのでしょうか。また、最近では木造耐火もあるようですが、耐震性に問題はないのでしょうか。十分に構造計算された3F建て木造が実験で倒壊するという情報を見たので心配です。木造だとコストもだいぶ下げれるのでしょうか?
まったく無知なのでよろしくお願いします。

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7件

2016年 8月15日
初めまして、愛知県で木造住宅を主に手掛けている吉村紳 一級建築士事務所の吉村 紳と申します。当事務所では木造の構造計算も専門的に手掛けておりますので、専門家としてアドバイスさせていただきます。RC造、S造、木造それぞれにおいて特徴があり、快適性、居住性、耐震性、経済性、可変性においても様々です。防火地域でしかも二世帯住宅であれば耐火性や上下階の音の問題もあるのでRC造で建てられれば一番良いのですが、コストのことを考えると木造も一つの選択肢として考えるのも良いと思います。
当事務所では木造3階建ての構造計算も主な業務としてやっておりますが、一概に木造がその他の構造と比較して弱いということはありません。すべてはバランスです。バランスよく耐力壁が配置されていれば倒壊するということは考えられません。逆にいくら構造計算をしてあるからと言っても偏った形状であったり、デザインに凝りすぎて構造的に無理なぎりぎりの設計をしていると、例えばいくら耐震等級の高い設計をしていてもある部分に無理が生じてそこから倒壊するという可能性もあります。但し、あまり耐震性のバランスにこだわりすぎると建物としての面白みやデザイン性が無くなってしまったりするので、そのあたりも構造とデザインと使い勝手や住みやすさとのバランスになってきます。
コストとしてはRC象やS造と比較して木造はかなり抑えられると思います。
また木造は自重が軽いため基礎や地盤補強においてもコストは抑えられます。
依頼先はデザイン・コスト・構造・住みやすさなどすべてにおいてバランスよく提案できるところに依頼されるとよいと思います。
当事務所でも建て主の方の要望によってデザイン重視、耐震性重視、快適性重視など変えておりますが、やはり基本は耐震性と快適性に成り立っています。
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2016年08月19日

ちゃまきちのプロフィール写真

ありがとうございます。木造耐火構造も候補に入れて検討してみます。

2016年 8月16日
ちゃまきち様

イデア建築デザイン事務所の吉村です。
都内で、用途地域からすると、鉄筋コンクリート造で、坪100万円〜。鉄骨造で少し安いくらい。耐火木造で坪80万〜。と思われます。仕上、地盤状況でコストは変動します。総コストに関して、設計料、構造計算等ありますし、登記等の諸経費などをトータルで考えて、プランニングする必要があります。
当社では、都内の防火地域で、建蔽率が高く、隣地に接して建築可能な場所で、有効な構造の、鉄筋コンクリート組積造の実績と、計画案件があります。
鉄筋コンクリート造の合板型枠の替わりに、レゴブロックの様な型枠ユニットを積み上げ、空洞部分に鉄筋コンクリートの壁をつくる工法で、外側に足場が無くても工事出来るので、敷地境界線いっぱいまで建築が可能です。さらに、デザイン性が高く、イタリアの石造りの建築の壁の様な重厚感のある壁が出来ます。
興味がありましたら、メールにてご連絡いただければ、詳細をお知らせ致します。

イデア建築デザイン事務所 吉村正一郎
107-0062 東京都港区南青山2-12-15 5階FastOffice 03-4570-8238
920-0003 石川県金沢市疋田1-333 076-251-3110
http://www.shcc.co.jp/idea/toppage.html
メールアドレス mailadm@shcc.co.jp
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2016年08月19日

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ありがとうございます。参考になりました。

2016年 8月16日
辻建築研究所と申します。都内で狭小住宅をメインに設計活動をさせていただいています。鉄骨やRCですと、坪100万円以上を見込むこととなると思います。木造耐火では坪80万円以下で可能だと思います。仕様にもよりますが・・・
都内でよく耐火木造が建てられる地域は江東区 墨田区 荒川区 葛飾区なのですが地盤があまり良くなく改良工事が必要な場所が多いので、建物本体のコストもさることながら改良工事でも200万円以上の差が出るので、木造を選択する方が多いのです。おそらく45坪以上の大きさになると思われますので、鉄骨と木造の差は1000万円を越えると思われます。ただハウスメーカーではコストダウン難しいので、耐火木造に手馴れた、設計者と工務店を選択されるのがベストと思います。
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2016年08月19日

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ありがとうございます。参考になりました。木造耐火構造も候補にしてみます。

2016年 8月16日
初めまして、豊島区に事務所のある照井建築研究所の照井と申します。

防火地域であれば、2世帯住宅で耐火建築になってしまいますね。
コンクリートで、坪95万円
重量鉄骨で坪85万円ぐらいになります。

あと耐火木造ですが、こちらでは5棟実際に建ててます。
いずれも坪73万円位で建ってます。
構造的には、RCや鉄骨に比べ建物が軽いため地震のリスクは少ないです。
あと作った感想としまして、冬は暖かいです。夏はエアコンの光熱費が少ないです。
2世帯ですから、ご予算や返済の事を考えて建物の構造を熟慮すべきです。
ご連絡頂ければ、それぞれのご説明におうかがいいたします。

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株式会社 照井信三建築研究所
照井 信三

東京都豊島区南大塚3-23-2 横澤ビル201
tel :03-5951-1531
fax :03-5951-1377
mail:terui.arc@nifty.com


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2016年08月19日

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ありがとうございます。参考になりました。

2016年 8月16日
ちゃまきち様、初めまして 
【快適健康環境+Design】森建築設計と申します。
ご計画の内容から考えて、鉄骨造で100万円/坪~、鉄筋コンクリートで120万円/坪~、木造耐火で90万円/坪~になると思われます。いずれの単価も消費税抜きの建物本体建設費です。木造3階建てでも耐震性の問題はありません。耐震性能というのは必要な耐力を設定してその性能を確保するために必要な構造にするものなので木造だから耐震性が劣るというものではないのです。
断熱性や省エネ性では鉄骨造よりも木造のの方が勝っています。コストを考えるなら木造耐火をお勧めします。

さて、森建築設計の最大の特徴は快適性を計算(定量的な数値)で確認しながら平面断面プランや造形デザインを決定していることです。断熱性能、日射遮蔽性能、日射取得性能、換気性能、防露性能などを計算で確認し、プラン・デザイン・性能が融合した建築をご提案しています。これは一般の設計事務所では行っていないことです。快適で健康で省エネで経済的でデザインされた建築に興味のある方からのご連絡をお待ちしています。コスト面では住宅コスト解説の執筆もさせていただいており、またデザイン面でも神奈川建築コンクール受賞などありご満足いただけることと思います。

お時間のあるときにホームページやブログも是非ご覧ください。そしてホームページのなかの「相性診断」をお試しください。建築計画に対する方向性がどのくらい近いのか通りのか、3~4つの質問に答えていただくだけで、あなたと私の相性を診断できます。

【快適健康環境+Design】森建築設計
□横浜馬車道アトリエ
横浜市中区本町6-50-1
YCCヨコハマ創造都市センター内106
□川崎等々力アトリエ
川崎市中原区等々力17-5
電話:090-9134-2670
メール:info@mori-ken.com
ホームページ
http://moriken.p1.bindsite.jp/
ブログ
http://moriken1ro.exblog.jp/
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2016年08月19日

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ありがとうございます。参考になりました。

2016年 8月16日
ちやまさま
3階建てだと、木造でできる部分は間仕切り及び外壁だと思います。従って鉄骨か鉄筋コンクリート造と考えるのが良いでしょう。
ただし、地下1階、地上2階で3層にすれば上部2階部分を100㎡以下にすれば準耐火構造とできます。
 いずれにしても、予算については、50坪程度で、4000万円を超えると考えられます。目安は設計・監理費(10%程度)を除き坪80万円はすると思います。その他諸経費もありますので設計をしながら予算を決めて行くと良いです。
 耐震性についてはどのような構造の建物でも構造設計をし、設計通り施工がなされれば、耐震性には問題無いと思います。従って、木造でも大丈夫です。ただし、大地震については、自然が相手です。想定外もありますので100%大丈夫そして、壊れないとは言い切れません。
 コストについては木造だからと言ってピンからキリまでですので、必ずしも安くなるとは限りません。

まとめ
地上3階建て:鉄骨造または鉄筋コンクリート造。
地下1階、地上2階建て:地下部分を鉄筋コンクリート造、地上部分を木造。

坪90万円程度、設計料10%程度、雑費(その他の工事)及び諸経費(地鎮祭、上棟費、登記費用など)につき工事金額の10%を見込んで下さい。
また、地盤地盤調査をし結果が悪い場合、地盤改良又は杭工事がかかります。
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2016年08月19日

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ありがとうございます。参考になりました。

2016年 8月17日
ちゃまきち 様

初めまして、渡り腮構造「森林力の家」の代表 松橋 健と申します。E-ディフェンスで3階建て木造の耐震実験が先年実施され、ご指摘の様に倒れる筈が無い方(A)が倒壊しました。倒れなかった方(B)の3階建ては、Aより各部分を少し弱く(補強しない)しました。当初の予定ではBが倒壊する筈でした。
それでは何故Aが倒壊してしまったのでしょうか?実は日本の木造建築は本来、柔構造(ジュウコウゾウ)で造られているのです。ですから築後1300年の法隆寺五重塔も幾多の地震・台風に耐えてこられたのです。しかも、五重塔の構造は近年の超高層ビルの設計にも生かされています。大きな地震が発生致しますと、高層ビルの最上階は3~5Mも横に揺れて地震力を逃しているのです。
結論としてAは各部分を強化したため、典型的な剛構造の木造になってしまった為、倒壊してしまったのです。一階の「筋交い」部分が外れたようです。
Bは各部分を強化せず、弱くした為に結果的に「柔構造」となった訳ですが、実験を主導した東大の教授は「Bも事実上倒壊している」(実際は倒れていません)と言わざるを得ませんでしたが、木造建築を「剛構造」で造れば丈夫になると言う思い込みがとんでもない結果となりました。
柔構造----「足固め」・「通し貫」・「竹木舞土壁」・「渡り腮(アゴ)」・「長ホゾ」・「込み栓」
剛構造----「筋交い」・「金属金物」・「金属ネジ」
「柔構造」の木造を「伝統木構造」で建てる事をお勧めいたします。国産ヒノキ・杉・松等を室内に現す「森林力の家」は室内にヒノキ・杉等の芳香が漂い癒されます。
本年4月に神奈川県大和市で二階建+小屋裏の住宅を完成・引渡しを完了致しました。新宿から小田急で約30分ですから木造の素晴らしさをご確認下さい。先方のご都合等もありますのでご希望をお聞かせ下さい。

日本伝統木構造の会 正会員 「森林力の家」
展示場/タンノイ博物館
〒515-2614 三重県津市白山町伊勢見150-195
TEL059-264-2223
事務所/津 健康クリニック
〒514-0062 三重県津市観音寺町799-7
TEL059-226-0456
HP http://www.forest-energy.com
☆日本伝統木構造の会員は北海道から鹿児島まで分布し、建築地に近い大工さん、基礎/屋根/設備/電気屋さんが造ります。
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2016年08月19日

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ありがとうございます。参考になりました。

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