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2区画購入 高低差がある土地での建設

A区35坪、B区画約50坪の隣り合う土地を2区画購入するか悩んでいます。
(A区画だけでは狭く、 B区画は広さ的には大丈夫ですがA区画の奥に位置する旗竿地で間口が狭く接する道路が急坂のため駐車が難しい土地のため)

両区画間には、180センチのコンクリートの壁があります。A区画は奥に行くにつれ勾配しており、A区画とB区画の間には65センチの高低差があります。
A区画の方が高いです。

(相談事項)
・高低差を解消するための整地費用の相場はどれぐらいでしょうか
・高低差を活かした建設は可能でしょうか。可能な場合そのデメリットはありますでしょうか。構造的に地震に弱いとか…?
・B区画土地に建設し、A区画の土地を駐車場・庭として活用することは現実的でしょうか。その際のデメリットはありますでしょうか。

よろしくお願いいたします。

専門家の回答

4件

星マーク
相談者が役に立った
2017年10月13日
造成2区画の事例です。
http://www.tamworkroom.com/YSO.html
高低差は2M程度です。
ご質問の、
・高低差解消のための土の持込はコストが相当かかります。
・高低差を活かしての計画は色々と提案できますが、2区画を跨いでの計画は事例のようにテラス程度なら構造もコストも問題ありません。
・B区画建物、A区画駐車場・庭が構造上、コスト上理想的な配置です。
建築工事残土を事例のように2区画の連続性に使えば高低差を生かした計画が出来ると考えます。
事例は横浜市です。
矢印
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ユーザーの返答

2017年10月14日

あいのプロフィール写真

ご回答ありがとうございました。
やはりB区画に建物、あとは駐車場が1番現実的ということですよね。事例もありがとうございます!参考にさせていただきます。

星マーク
相談者が役に立った
2017年10月13日
あいさん、

はじめまして。
鎌倉で住宅専門の設計事務所を運営しております邸宅巣箱の早坂と申します。

さてご質問から、道路面と同じ高さで接するA区画、そしてA区画から下がった旗竿状のB区画があるとイメージしております。合筆うんぬんの件はおいておいて、建築工事の点でどう考えられるかお答えいたします。

まず高低差を解消するための整地について。
もしA区画とB区画を同レベルにするのであれば、B区画を盛り土することになります。
両となりの土地との高低差の関係が分からないのですが、仮にお隣りの土地もA区画とB区画と同じ関係だと仮定してみます。
大雑把にいうと、鉄筋コンクリート造の土留め壁を敷地境界沿いにぐるりとまわして、そこに土を入れるという工事が必要になります。
気になるのは、盛土が隣地の住人さんにとって気持ちの良いものではないこと、コストも数百万円は覚悟しなければいけません(正確な高低差がわかれば概算も予想できます)。また盛土が多ければ開発事業になりしかるべき手続きが必要になります。総合的にみてあまりスマートなやり方ではないと思います。

高低差を活かした建設について。
これは可能です。もしA区画を庭や青空駐車場にするのでなく、建物を建てるのであれば、外見上一棟にみえるけれど、構造的には縁のきれた分棟を建てるか、建物自体のバランスを考えてきちんとした構造設計をするか、になると思います。きちんと構造設計をすれば、構造的に地震に弱いということもありません。設計にエネルギーは必要ですが、解決できないデメリットはないように思えます。むしろ建物にいい意味で個性を与えるものになるかもしれませんね。ただしコスト面に注目すれば不利になります。

B区画土地に建設し、A区画を庭として活用することについて。
これも十分に可能です。現実的な解決になるのではないでしょうか。気になるのは建蔽率(ざっくりいうと敷地に対する1階部分の面積の制限)で、B区画単体ではおそらくゆったりとしたプランの建物はつくりにくくなります。もしふたつの土地を上手く合筆ができればこの点はクリアできますね(ただし合筆にも手間とコストがかかります)。

鎌倉住宅設計事務所 邸宅巣箱
ディレクター 早坂直貴
http://www.teitakusubako.com/
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ユーザーの返答

2017年10月14日

あいのプロフィール写真

ご回答ありがとうございました。とてもわかりやすく参考になりました。ご指摘の通り建ぺい率が課題かな…と思っております。合筆について、不動産屋に詳細確認してみようと思います。ありがとうございました。

星マーク
相談者が役に立った
2017年10月14日
あいさん

はじめまして
東京白金の設計事務所:前田敦計画工房の前田と申します。

高低差の解消するための整地費用は地盤等にもよりますし、どのような形態で対応するのか未定なので、現時点ではわかりません。
また敷地が宅地造成規制区域にある場合は、開発申請が必要となり、造成費に加え、開発申請費用がかかりますので、建築的な工夫で対応する方がよろしいかと思います。

横浜市内で3段の造成地に建築した事例です。
http://www.mac-atelier.com/works.html#glass
既存駐車場に穴お開けてエレヴェータも新設し、レベル差があってもバリアフリーな家づくりを実現しています。
既存擁壁の構造図があるかどうか?聞いてみてください。
それの有無によって対応や金額も変わってきます。
建築的に段差を解消することができれば、特にデメリットは感じませんが
建築費が割高になると思われます。

横浜市内の事例ですが
既存擁壁が違法だったので、擁壁の作り直しをしました。
1900mmの高さの擁壁ですが、既存解体及び新設で1500万円ほどかかりました。
http://www.mac-atelier.com/works.html#slope2

弊社は土地探しから家づくりまでをトータルにサポートすることを得意としておりますので、具体的にご相談ください。

■前田 敦 / atsushi-maeda   
 一級建築士事務所 前田敦計画工房 / mac-atelier
〒108-0072 東京都港区白金2-1-1 パセオ三光坂408
TEL : 03-4500-2410
FAX: 03-6867-1303
mobile:080-4137-3927
URL: www.mac-atelier.com
mail: mac@mac-atelier.com
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ユーザーの返答

2017年10月14日

あいのプロフィール写真

ご回答ありがとうございました。高低差を活かした設計はやはりコスト的にもかかってきてしまうのですね。
大変参考になりました。ありがとうございます。

星マーク
相談者が役に立った
2017年10月14日
あいさん
書かれている内容を拝見すると多少のコストアップで済むように思います。

AとB区画の間の壁はコンクリートブロックの塀ではないでしょうか。
それなら解体処分費用が数十万の費用で済むと思います。

高低差の解消もなだらかな傾斜にすれば庭としても使い勝手問題ないと思います。全部を平らにするとかなりの盛り土が必要ですが無駄なように思います。

AとB区画の高低差が65センチなら高低差は建築の設計の工夫で段差を活かして造成などしないやり方が提案できるように思います。

建物設計で高低差をうまく活用して庭の高低差も最低限の造成で済ませることができるのではないでしょうか。

デメリットについては高低差が無い場合よりも基礎工事などコストアップになります。耐震性は構造計算で十分チェックします。

区画の使い方は道路の使いやすさからA区画が駐車場が使いやすいでしょう。

庭は全体の様子や建物の間取りに合わせて日当たりが良いように計画したいです。

それ以外は現地を見ていないのでわかりかねますが参考になれば幸いです。

一級建築士事務所 匠拓:寺澤 秀忠
WEB: http://www.syotaku.jp/
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ユーザーの返答

2017年10月15日

あいのプロフィール写真

ご指摘の通り、仕切りはコンクリートブロックでの敷居になります。全部平らにしないでなだらかにということならコスト削減できるのですね。仕切りの解体費用だけでも見積もり取るのもいいのかもしれないと思いました。分かりやすいご説明ありがとうございます。

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