23区内での賃貸併用住宅

23区内で賃貸併用住宅の建築を考えております。候補の土地があるのですが、以下のような間取りは可能でしょうか？

ハウスメーカーからはこの広さでは1階部分が確保出来ないと言われております。また、軽量鉄骨鉄骨の建築費が8000万円近くになるとのことで、予算(4000万円前後)とはかけ離れており、途方に暮れているところです。

・荒川区内地下鉄駅徒歩5分圏内
・約100平米。南8m、西12.8m、北7m、東14mの更地。南側公道4m。準工業地域建ぺい率80%、容積率240%。

1階部分 20平米ワンルーム×3部屋(ロフトを活用で20平米も可。オーナー用駐車場が確保できるのであれば20平米未満も可。)
2階部分 15平米ワンルーム×2部屋＋オーナー部分 納戸、子供部屋、風呂、洗面台
3階部分 LDK(15畳以上)、寝室(8畳以上)、トイレ、洗濯機置場
ワンルーム部分は全てバストイレ別、バルコニーなし。オーナー部分はバルコニーorサンルーム要。
他 駐輪場(7台分)確保

建築プランを見たところ、建ぺい率にかなり余裕があり、全体的に窮屈な作りとなっていました。
避難経路や階段、共用部の考え方、建築費との兼ね合い等が分からず難儀しております。

また、妻からはコストを抑えて木造にした場合、遮音性が心配とも言われております。
アドバイス頂ければ幸いです。