新築一軒家の建築費と容積率などについての質問

160%になります。建ぺいは７０％になります。rcですと１４０〜150万/坪ぐらいで見ておくと良いです。中庭は面積算入されません。６０坪で８４００万ぐらいです。

東京/目黒区を拠点に活動しております、建築家事務所田辺計画工房ともうします。

ご質問の1ですが、
建築基準法52条2項において、容積は前面道路の幅員に0.4を乗じますので、道路が2.7mですと残念ですが容積率は108％と思われます。
ただ、周辺道路の状況などにより緩和される余地がありますので実際に周辺状況を調べる必要があるでしょう。

ご質問の2ですが、
鉄筋コンクリートなどの耐火建築でしたら,建築基準法の一部を改正する法律（平成30年法律第67号）において10％の緩和が受けられます。従いまして建ぺい率は70％とお考えください。

ご質問の3ですが、
イメージされておられる最上階の中庭は延べ床面積には入りません。
実例を参考にされてください。この最上階の中庭は参入されておりません。
http://www.td-atelier.co.jp/works/house_detail/house_detail_038.html

ご質問の4ですが、
鉄筋コンクリートのお住まいですと、規模や前面道路の狭さなど考え割高になるように思え、坪あたりの建設単価は130万〜150万ではないでしょうか。

お考えの敷地は、道路が狭く敷地のセットバックも必要なので、実際の計画できる敷地面積も減少します。したがって、地下室などの緩和を受けることなども念頭におく必要があると思われますので、やはり、具体的に建築設計事務所に相談し、敷地の確認を含めて「提案」をお受けになられたらいかがでしょう。多くの設計事務所では「提案」までは費用もかからず相談できると思います。
参考にされて下さい。

2019年5月20日
株式会社田辺計画工房　1級建築士事務所
代表建築家　田邉恵一

道路の幅員が12ｍ以下なので0.4を掛けるのは合ってます。
そのまま計算すると2.7×0.4＝1.08×100ですね。108％です。
しかし道路とは4ｍをもって道路とすると定義されているので
2.7ｍの幅員の道路で道の反対側が川や崖で無ければ
道路の中心から2ｍ下がった位置を道路の境界線とします。
セットバックというやつですね。正しく計算すると4.0×0.4＝1.6
で160％の容積率となります。
鉄筋コンクリート造の工事は狭い道路ですと中々難しいです。
それでも出来なくは無いでしょう。ただ道路が狭いので、
建築をするのに苦労する場合があります。
お近くの設計事務所を直接訪ねてみてください。

※道路が6ｍでなければならないと定めている場合も有ります。
行政窓口で確認をしてください。

URBAN GEAR / アーバンギア　本多

鈴木さま

はじめまして
東京・白金の設計事務所：前田敦計画工房の前田と申します。

お問い合わせの件ですが、下記のとおり回答します。

１）容積率は前面道路幅員4m×0.4の160%となります。
ただし、
前面道路の幅員が2.7mとなりますと、道路の幅員が４mないためにセットバックが必要ですのです。そのため、敷地の道路側が65㎝（一方後退の必要な場合には130㎝）ほど敷地が削られることになります。
道路に雪道している長さが10mだとすると10m×0.65m=6.5平方メートルが敷地面積から引かれることになります。仮に地基地面積が100平方メートルだとすると
(100-6.5)×160%=149.6平方メートルという考えからになります。

２）耐火建築物にすると10％加算されますので、建蔽率は70%となります。
つまりご希望の鉄筋コンクリート造の耐火建築物で計画すると建蔽率は70%で可能です。

ご予算がわかりませんが、もしコストを下げる場合には
容積率が160%でしたら、緩和を使わずに建蔽率60%のままで３階建で考えたほうがコストパフォーマンスが良いので、いろんな可能性を勘案しながら計画することがよろしいかと思います。
敷地形状、方位、高度地区の情報がわかりませんので、正確なことは言えませんが、耐火建築物は準耐火建築物に比べかなりコストが高くなりますので、しっかりと検討することが必須です。

３）中庭は屋根がなければ床面積にはカウントされません。
　　しかし工事面積には含まれますので、工事費はアップします。

４）中庭のある住宅を鉄筋コンクリート造建築した場合には、概ね150万円／坪〜が目安になります。
道路の幅員が狭いので、コンクリート打設時のポンプ車やミキサー車の駐車スペース確保が難しいことが予想されますので、その場合にはさらにコストが上がる可能性があることも視野に入れることが大切です。

５）その他
地盤調査によりさらに地盤改良や杭等が必要になる場合があります。

以上回答させていただきますが、
具体的にお話をお聞かせいただきますれば、より的確なご説明や提案も可能です。
ご遠慮なくご相談ください。

■前田 敦 ／ atsushi-maeda　 　
一級建築士事務所 前田敦計画工房
〒108-0072　東京都港区白金2-1-1 パセオ三光坂408
URL： www.mac-atelier.com

鈴木さん、はじめまして。
１．お調べの通り、前面道路幅員４m×０．４×１００％＝１６０％です。
２．法改正がありまして７０％になります。
３．屋根が無いと基本的に延べ床面積には入りません。
４．鉄筋コンクリート造で１５０万円／坪位見ておいた方が良いと思います。
　　延べ床面積２００㎡＝約６０坪となりますので、約９０００万円位です。
ご相談はお気軽にお声がけください。
（株）青海建築研究所　せいがい
http://www1.odn.ne.jp/arcseigai

鈴木さん

１について
土地の容積率は規制で決まる300％の数字と前面道路から算定されるものと比較します。

一種住居地域ですので道路の幅に0.4をかけて100％表記として算定します。

現状幅員が2.7ｍの道路は道路に面する双方の土地から道路用地を提供して
4.0ｍの幅員が確保できるように整備することが建築条件となるので
容積率算定も4.0ｍ道路がある前提で算出します

4.0ｍ×0.4×100（％）＝160％の容積率となり。
300％よりも厳しい数字なので土地の容積率は160％とが上限となります。

２について
法改正により70％が適用になります。

３について
屋上の開放的な中庭には延べ床面積に含まれないです。

中庭の作り方が文章だけでは分かりにくいですが
跳ねだして庭を作るには重量を刺さる工夫が必要なのと
建築面積の制限で形状を工夫する必要を感じます。

建物に囲まれた場合建築面積の算定も複雑なので
具体的に検討する時点で想定とは違うものになるかもしれません。

４のについて
鉄筋コンクリート造の建設費は概算の目安が坪130～150万程度です。

今回前面道路が4.0ｍ以下と狭いためポンプ車タンクろーりー車が
最低の車体になり搬入作業が多くなりコストがかかります。

200平米で約60坪として消費税込み1億円がざっくりとした概算です。

また土地に地盤によってはさらに建物を支える杭工事で7～800万追加
になる見込みは想定しておいたほうが良いかと思います。

コンクリート造建築についてはとても快適な断熱コンクリートを提案しています。
https://www.syotaku.jp/insulating-reinforced-concrete/

また、耐火建築で建蔽率のメリットを生かすなら木造耐火建築を提案します。
https://www.syotaku.jp/fire-resistant/

木造耐火建築の場合、今回の土地の条件では坪単価85万程度で想定できます。
200平米として60坪の場合税費込みで5600円程度が目安となります。
地盤が悪い場合は鋼管杭で建物を支えますが3～400万円程度想定かと思います。

以上簡単ですが参考になれば幸いです。

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一級建築士事務所　匠拓：寺澤　秀忠
WEB：https://www.syotaku.jp/