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約25坪の平屋

大阪府の準防火地域で54坪の旗竿地(接道幅は2.1メートル、旗竿地でない部分は42坪程度で少し台形、全面道路が3.5メートルほどと狭く、駐車は出来ない)に25坪程度の平屋(18畳ほどのリビングとリビングに接した土間+主寝室6畳以下+4.5畳の子ども部屋+室内干しが出来る洗濯室+屋根裏収納かロフト。可能であれば布団を干せる狭いテラス)を建てたい。

①とある工務店さんにお願いしたところ、土地代と土地の仲介手数料を抜いて、諸費用(建築確認申請や公的検査申請、登記費用や住宅ローンの費用、火災保険12万円など)込みで2400万円でした。

②土地代等を含むと予算より高くなってしまったので地元の不動産仲介業者に相談したところ、「ぼったくられてる!うちが抱えている工務店なら500万円は下げられる!」と言われました。
後日、夫のみで打ち合わせに行った際にも、「工務店にも概算見積書を見せましたがぼったくられてると言ってました!」と言われました。

③しかしながら、仲介業者から出てきた概算見積は2200万円でした。

前の工務店との違いとしては、ⅰ固定資産税15万円が含まれている。ⅱ銀行の保証料が15万円下がっている。ⅲ火災保険料が18万円上がっているのですが、最初の工務店の見積もりに含まれていた「外構費用100万円」と「造作予算60万円」、「照明予算60万円」がなくなっており、旗竿部分が狭くて機械を入れられないそうで断熱材も吹き付けからグラスウールへ変更とのことでした。

④さらには、比較出来るように前の工務店の概算見積書に合わせて見積書を作成すると言っていたのに、手書きのメモしか渡されていません。

④また、「うちは仲介業者なので工務店は請負契約のあとに紹介する。」と言われており、工務店が今までにどのような建物を建てているのかも、何らの資料もなく分からない状態であるのに、「来週、請負契約をしましょう。手付金を持参してください。」と言われました。

⑤正直、不安しかないのでこちらとは請負契約をしたくないのですが、土地の売主さんには最初の工務店のときと合わせて2ケ月ほど時間をいただいており、これ以上待っていただくことは無理だろうと考えるとどうすべきか分からず悩んでいます。

⑥希望としては土地代+仲介手数料を抜いて、外構(お隣との壁を作りたいのは一方のみで20メートルほど。他は壁あり。)含め2000万円以下なのですが無理な条件でしょうか。

専門家の回答

5件

星マーク
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2019年10月27日
初めまして。
① 図面や仕様はわかりませんので軽々には判断できませんが、平屋で25坪の規模の設計/施工でしたら、設計費用など諸経費、消費税も含まれていると想定すると、妥当ではないでしょうか。
小規模であることや、資材搬入などに手間がかかることまで考慮すると、きちんとされているように感じます。
② 何も根拠がないままで、「ぼったくられてる!」と判断するのは無謀ですし、責任感も感じません。
③ 仲介会社が紹介した工務店も、仕様や諸経費を見なおして、-200万ですから、実質変わっていません。したがって当初の見積もりが、「ぼったくられてる!」わけではない証です。
④ 工事請負契約しないと紹介しないなどは愚行です。
さらに紹介もないまま 仲介会社が「手付」を要求するなどあり得ないので、絶対に契約などされれないことです。この仲介会社のマージンも含めれているようにも思われ、もし工事契約などされたら、工務店主導で好き勝手にされてしまう危惧があります。
⑤ 設計事務所でしたら、普段複数社で見積もり合わせを行い、見積もり内容を精査して施主と相談しながら適切な会社を選択しますが、今回のケースは設計施工の一択しかありません。
したがって先に提出された2400万の工務店さんの見積もりを、多少有償になりますが、大阪の設計事務所に相談して査定していただいたら如何でしょう。
(セカンドオピニオンとして、現場監理もお願いすると安心です)
⑥ やはり2000万で全て盛り込むことは難しいと感じます。見積もりを設計事務所で内容確認して、その上仕様など変更するここができれば、2000万に少しでも近づけることが可能だと考えます。
参考にされてください。
矢印
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ユーザーの返答

2019年10月27日

にゃんきちのプロフィール写真

やはり2社目との契約はお断りしようと思います。
1社目を検討しているときは、他の工務店さんに相見積もりをしていなかったので2400万円という金額を高く感じて不安になったのですが、高いワケではないのですね。
建築士の先生のご意見を伺えてとても助かりました。
東京の先生でいらっしゃるのに、ご親切にご丁寧な回答をいただき、本当にありがとうございます。

2019年10月27日
話が見えません。建物条件付きの土地と言うことですか?商品が決まっていないのに契約する人は世の中にいません。商品を買うのに箱の中に何が入っているか知れないまま買い物をした事がいままでありましたか?そんな物の買い物して箱を開けたら自分が気に入ったものが偶然入っていたなんて軌跡を妄想してませんか?危険度高すぎてこわくないのですか?土地は土地、建物は建物それぞれ吟味しなくてまともなものは手に入りません。大金を払う買い物で基本が事業者として失格です。人より自分が事業者として失格だと気がついて自分と家族ためへの責任を自覚しましょう。
矢印
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ユーザーの返答

2019年10月27日

にゃんきちのプロフィール写真

ご回答ありがとうございます。
仲の良い友人に仲介業者を介して工務店に依頼して注文住宅を建てた者がおらず、契約までの流れも分からず、いつ工務店を紹介してもらえるのかもなども全く分からなくて不安に思っていました。
大きな買い物なので不安の残らないようにしたいと思います。

星マーク
相談者が役に立った
2019年10月27日
こんにちは

答えから言うと決して無理な条件では無いですが、余裕の無い内容でもあります。

プランと見積もり内容がわからないので的確な答えは出せませんが、このまま進めば後悔した住まいになっていた可能性が高く、相談された事は正解だったと思います。

外構、消費税を含め2000万円以の予算でどの程度の性能の住まいができるか理解して納得する事が大切です。

居心地の良い住まいには色んな要素がありますが、中でも住まいの性能は住み心地に大きく左右します。

国の最低基準以下なのか、
国の最低基準ギリギリなのか、
数十年後も見劣りしない性能なのか?
数値で示されているのである程度の目安にはなります。

長期優良住宅等(100万〜)の補助金も活用されてはいかがでしょか?

土地決済と住宅ローンの関係はわかりませんが、無謀な予算では無いので土地決済の手付けなどを入れて売主さんにもう暫く待ってもらっい、後悔しない様にしっかりと情報情報収集し勉強する事が大事かと考えます。
矢印
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ユーザーの返答

2019年10月27日

にゃんきちのプロフィール写真

ご回答ありがとうございます。
無理ではないが余裕はない、ですよね‥。
国の基準以下の設備になると困ります‥。

1社目のときに主人が「ここに頼む!他は見ない!」と言ったので複数検討などもしていなかったのですが、やはり検討すべきでした。
しかしながら、無謀な予算ではないとのことなので安心しました。あとは売主さんに待っていただくことが出来ればいいのですが‥。

星マーク
相談者が役に立った
2019年10月27日
こんにちは
情報があるか、ないかという条件が無ければ
金額を言うべきではないと考えています
通常、構造によって超概算という坪単価が
あります
あくまで参考レベルの単価ですが
その単価を使って考えてみる事で大枠の判断
が出来ます

1畳あたを坪で変換してから造る畳数で乗算
します
そして坪単価を調べて建設する坪数を乗算
すれば超概算がご自身で確認出来ます

しかしあくまで概算ですので実際に工事をして貰えるかは別の話です

さて、ぼったくりという表現が正しいか
は分かりません
理由は建設、建築を行う仕組みは沢山あります
例えば、設計事務所+建設会社(地元、中堅、大手)など
メーカーハウス、不動産会社仲介の工事会社
その他にもあります

それぞれの会社によって経費が違い、材料や
労働賃金も違います
よって金額はその諸条件によって変わります

またその中には悪質な業者もいる可能性も
あります

しかし発注者側も工事をやらせていて支払い
しない悪質な発注者もいます

では、どのようにして見つけるかですが
ご自身で設計条件を整理出来れば整理
したものを様々な建設パターンで見積りを
行い金額と条件を比較していくと言う作業に
なります

専門家であれば設計条件が整理出来る
事やネットワークがある事で作業がしやすく
情報を整理しやすいので早くまとめる事が
出来ます

つまり、ご自身で行う場合は時間がかかります
労力と知識や経験が少ないので負担が大きいですが納得感は生まれます

専門家を利用する場合は専門家との相性や
信頼などを構築する必要があります

このように建設コストは難しくなっている事
を理解する事が問題を軽減できる事に
なると思っています

矢印
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ユーザーの返答

2019年10月27日

にゃんきちのプロフィール写真

そうですよね。人件費なども違うワケですから一概に金額が高いのか低いのかは分かりませんよね。
やはり専門家の先生方に依頼するのが確かなのでしょうね。
建築士さんに依頼すると高いというイメージがあって全く頭にありませんでした(汗)
東京の先生でいらっしゃるのにご親切にご回答いただき、本当にありがとうございます。

星マーク
相談者が役に立った
2019年10月28日
にゃんきち 様

初めまして。大阪・堺市の建築事務所「Studio REI」の嶽下と申します。
平屋の住まいは多くの人が憧れで、楽しみな計画ですね。

さて、内容を拝見させて頂きました。
項目に沿って、見解を申し上げたいと思います。
他の先生方のご意見と併せて参考にして頂ければ…

①諸費用込みで2400万円との事ですが、記載頂いている項目以外に照明や外構を含んでいるのであれば、建物の仕様にもよりますが、平屋の場合は2階建てに比べて多少割り高になります事から、現情報だけでみても高すぎるという事は無いように思います。

②不動産仲介業者は、どのレベルの住宅を想定しているのかは不明ですが、
見積りを精査できているのでしょうか?500万円となると、25坪の建物ですから、単純に20万円/坪も下げる事になりますので、常識のレベルではありえません。
①での見積り内訳で建築本体がいくらなのかにもよりますが、
根拠のない言い分だと思います。それ以前に、不安を煽るような言葉使いが、私には
理解しがたいです。

③結局、そういう事ですか…という印象ですね
 値段を下げるために断熱仕様も変更していたり、諸費用に含まれていた項目も除いてとなれば、結果安くなっていないという事ではないでしょうか。

④この状態で、請負契約を迫る事自体が納得できませんし、危険ですので、
 安易に契約をするのは避けた方が良いと思います。
 仲介業者も工務店に建築を紹介する事で、キックバックを得たりします。
 とにかく契約を急ぐやり方は経験上、必ずトラブルを招きます。
 安い買い物ではありません。じっくり考えましょう。

⑤返事を待ってもらってるという気持ちから、気負う事はありません。
 きちんと納得してから返事をすれば良いのです。

⑥もう少し詳しくお話を伺ってみなければ断言できませんが、
 諸費用と外構等込みで考えると、簡単ではありませんが、
 可能性が無いというレベルでもないと思います。

大阪府との事ですが、もしある程度お近くであれば
当方で現状の計画(プランと見積り)もチェックすることも可能です。
どうぞお気軽にお声掛け下さい。


Studio REI
嶽下 康弘(たけした やすひろ)
大阪府堺市南区宮山台4丁14-2-1
TEL/FAX:072-350-7950
Mail*****orei.net
Web:http://studiorei.net
 
矢印
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矢印
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ユーザーの返答

2019年10月29日

にゃんきちのプロフィール写真

ご回答ありがとうございます。
結局、2社目の仲介業者はお断りしました。
捨て台詞を吐かれましたが‥笑

諸費用込みでも全くの不可能ではないとのことで希望が持てました!
長々とした文章にお付き合いいただき、ありがとうございます。

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