市街化調整区域での建て替え

都市計画法に関するご相談なので、専門家の土地家屋調査士にご相談された方が早いと思います。

こう言うことは相談先で返事が変わるものではなく答えは変わりません。にわか返事を頼りにすると間違いの元です。役所にいくのもよいでしょう。

市街化調整区域の建て替えには一定の条件があり、その土地の状況にもよりますので管轄の土木事務所か都市計画課にご相談されるとよいと思います。
ご相談の際は、登記簿謄本や公図などをもって長年その土地に住んでいることと、ご家族の現在の状況なども説明されるとよいと思います。
相続や贈与には税金もかかわってきますし、このような相談に慣れている士業（行政書士、土地家屋調査士、建築士、税理士など）に頼むのが一般的かと思います。

一口に市街化調整区域と言っても、自治体によってルールを付加していたり、あるいは解釈が異なったりしますので、この情報だけで正確にお答えすることは難しいです。
しかしながら既に５０年以上建っている家の建て替えであれば許可されないという可能性は少ないのではないかと予想します。
（更地に、新たに建てる場合は、ご存じの通り無資産証明書などが必要になる場合が多いようです）
いずれにしても個別具体的に役所と協議する必要がありますが、てつ様ご自身で相談に行かれてももちろん構いませんが、微妙な判断となりそうな場合は専門家に依頼又は相談されたほうがベターなこともあります。
実際、調整区域内で、今回とは事情が異なる案件ではありますが、粘り強く役所と協議して、初めにお客さまが不可と言われた計画の許可を勝ち取った経験があり、協議してみないとわからないこともまれにあります。
ですので、建て替えの依頼先や身近に専門家がいらっしゃれば、まずはそちらに相談されてはいかがでしょうか。（もちろん、当事務所でもご相談をお受けします）

こんにちは。
元々あった家の建て替えですので、登記さえされていれば大丈夫だと思います
が、しっかりとした答えと手続きを出すためには実家のある市町村の「都市計
画課」に相談して下さい。

参考にして下さい。
アース・アーキテクツ一級建築士事務所　鷲巣（ワシズ）

てつ様
市街化調整区域での許可要件にはいくつか種類があり、以前どのように建てたものかも調べないとうまくいかないことが多いです。役所に相談にいくのはいいのですが、ばか正直に話をしても、しっかり親身になって聞いてくれる担当者か、杓子定規に物事を扱う担当者かによって返答は１８０°変わると思います。
昔はそれくらいいいよ、といってくれる担当者も多かったのですが、最近は杓子定規な担当者が多い印象です。

可能であれば、専門家（我々のような設計事務所とかですね）に一度相談して、現在の家がどういう形（手続き）で建っていて、どういう手立てがあるのかの戦い方を検討してから役所に相談した方が無難だと私は思います。

現状のように、他にマンションがあるのに、市街化調整区域に別途建てられるかどうかはけっこう微妙な話です。（建築する住居が「自己用」ではないとＮＧというのが多いです。）
「マンションを持ったまま建てられますか？」という聞き方ではなく、「私の名義で立て替えたいが、どのような手続きを踏めば可能か」という聞き方をするとか、現状ではこのまま母と妹が住み続けるのは難しいから立て替えたい、というところが根底にあって、その上での方法を模索したい、という形で行政とやり取りしていく感じでしょうか。

今弊社で施工中の物件もまさに市街化調整区域内の物件で、計画段階から私が入らせて頂いて、方法や手段を市と協議し続けてようやく許可が下りました。その間も、最初はいいと言っていたものを役所担当が変わってダメだと手のひらを返されたり、色々ありました。最初のやりとりから、結局許可が下りるまで、半年くらいかかっています。
こうしたやり取りは建築主さんご本人でやるにはかなりつらいです。専門家に依頼することをぜひおすすめします。

埼玉であればそう遠くはないので、私がお手伝いすることも可能かとは思います。
もし必要であればお声掛下さい。

◆海老原建築一級建築士事務所

所在　：茨城県つくば市
Web ：http://ebihara-architecture.com

てつ様　

市街化調整区域での建て替えのお問合せの件

私も昨年母を亡くし、故郷の実家を相続した経験からこのお問合せは、人ごとと思えず一筆致しました。築年数の古い建物の相続や建替えの件は、貴方だけの事ではないからです（今後ますます増加します）。

まず、貴方ご自身と実家のご家族間で既に一応の了解が出来ている前提で話しをします。（仮にそこまで進展してなく、将来ご家族に話す時、建替えに必要な要件は何かを探るものと想定します。）

１．市役所等への問合せについて
市街化調整区域内で建築出来るか否かの確認は、建物所在地の特定行政庁（市役所や管轄の土木事務所等）にお問合せ下さい（建築可能の判断は、各行政によって判断が違いますので、ご自身で確認する必要があります）。
問合せの際には、土地・建物の基本情報を纏めた上でどうしたら建築出来るか尋ねてみてはいかが？

２．行政に聞く前にあなたが準備すること
①　実家の土地建物の基本情報を把握する。（実家がどうなっているか知ること）
（基本情報）
・土地建物の登記簿謄本等の資料（土地建物の所有権者の確認）
　注．最寄法務局にて、土地建物の資料を登記してあれば、図面請求して入手出来ます。（資料登記ある場合）
・建物の建築確認通知書、検査済証等の書類、実家の建築図（ある場合）

②　聞きたいことをまとめる（不完全でいい、疑問を先方にぶつけて聞く）。
（確認したい事項）
・不安な項目を箇条書きにしてまとめておく。
（各担当行政窓口で一つずつクリアにしていく）
（相談窓口：最寄り特定行政庁　市役所　建築指導課のある窓口（建築行政一般・相談の窓口））　
（相談窓口：最寄り税務署・市税務課（固定資産税などの窓口））　

３．その他注意すること（思っても見なかったことがおきると認識しておく）。
・あなたが土地建物を名義変更した際、所有権移転登記以外に譲渡税など思いもよらない費用の出費が実家のご家族などに起きないか確認すること。
（相談窓口：最寄り税務署・市税務課（固定資産税などの窓口））　
・将来のご高齢の母上の介護などお考えの様ですが、二人の妹さんやご自身のご家族も居られるのでご家族のお考えを聞きながら考えを進めていかれることを希望します。

何かの参考になれば幸いです。　くろふね建築研究所　杉原　生広

はじめまして、てつ様。
宮木博和建築設計事務所の宮木と申します。
市街化調整区域の中で家を建てるにはいろいろな条件があります。　ご実家の建替えという事と築50年超えとの内容で考えます。　都市計画法が制定されたのが昭和43年です。　現在から考えると52年前、微妙なﾗｲﾝでご実家が建ったと推測されます。
農家である事も重要になるｹｰｽもあります。　各行政庁で市街化調整区域での条例があると思いますので、お住まいの地域で、我々のような事務所に問合せて頂いたほうがよいと思います。

Ｍ.ａ.ａ
株式会社 宮木博和建築設計事務所　 宮木 博和
兵庫県神戸市西区北別府4丁目11-8-D
HP：https://m-aa.co.jp/

はじめまして、埼玉にあるアーキネットデザインLLC代表の市川均と申します。私は都市計画も専門ですのでお答えします。市街化調整区域の建築制限は、都市計画法で定められていますが、以前は地域によって判断が様々でした。しかし、現在は国の指導もあり、各行政機関、自治体によって、市街化調整区域の位置付けと立地基準が明確化されています。ただ、埼玉の場合は、許可が県と大きな市に分かれますので、少し注意が必要です。また、どうしても設計者のテクニック的な事にも左右されます。弊社は地元ですので、埼玉県内で１０軒くらいは市街化調整区域内に家を建てていますので、ご心配であれば直接お問い合わせください。ご相談は無償で対応させていただきます。
アーキネットデザインLLC市川均
http://www005.upp.so-net.ne.jp/ArchiNet/
https://www.archi-netdesign-llc-kikaku.com/