住宅ローン　設計料、分離発注について

①通常皆様全員含んでいます。
②分離発注してました。設計担当者が行います。つまり設計事務所が工務店管理を行います。工務店の利益は総工費の33%を占めています。それの1／3つまり工事費の10%で通常行います。よって管理で２割安くなり、仕入れで経費がさらにかからない状態で自己責任で施主様直発注形式を取ります。それでも瑕疵担保は入れます。

拝見しました。
１については可能ですが、融資されるタイミングとの調整が必要になります。
設計事務所で建築する場合は建物完成後のローンでは基本的に成立しませんので
ローンを分割実行してくれるところを探す必要があります。

２については管理できる人を雇うなら分離発注にしない方が良いです。
支払いについては上記同様です。また分離発注の場合責任の所在が明確にならずトラブルになるケースがあります。

参考にされてください。

はじめまして大阪箕面で設計事務所をしています
アイ・シー企画株式会社の長谷川と申します。
私どもは分離発注型の設計をメインにしています。
建築は信頼のおけるたくさんの専門工事会社が一つのチームで
お客様のご要望に最大限こたえるために力を尽くします。
分離発注はコストパフォーマンスを良くするだけではなく、
建築の透明性を高めより信頼性の高いものになります。
コストと信頼がつながるものと思います。
建築士はそのチームをまとめるコンダクターです。
夢の実現のために私ども建築士と、施主がコラボした建物ばかりです。
詳しくは当社ホームページをご覧ください。
http://www.icen.com
①回答
　　すべて含みます
②設計費の一部を最初に支払いますが、のちのローンに
　費用は組み込みますので、全体予算はローンとして
　計画します。フラット35を使うと着手金、中間金の
　もできますので支払いに対しても問題はないです。
　通常の住宅ローンでも金融機関によって着手金
　中間金が出る金融機関もありますので問題はないです。
　住宅程度だと管理者は設計者が行います。
　もっと詳しくであればお話しさせていただきますので
　ご連絡ください。
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建築をトータルで考える。人に優しく。自然に優しく
●アイ・シー企画株式会社
●〒５６２－００２３　　　　　　　
●大阪府箕面市粟生間谷西４丁目２－３７－５０４
●ＴＥＬ　０７２－７３９－８０３１
●ＦＡＸ　０７２－７３９－８０５１
●URL http://www.icen.com/
●E-mail*****com
●長谷川　浩一
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Matsuさま

初めまして。
堺市の建築事務所「StudioREI」の嶽下と申します。

①について、
設計監理費用も建築工事費と同じく満額住宅ローンの対象となります。
住宅ローンの実行は建物完成時となる金融機関が多いですが、
その場合、事前に現金で立て替え支払いをされて、ローン実行時に補填するという考え方になります。金融機関によっては、始めにローン実行し、留保金形式で必要なタイミングに支払いができるケースもあります。

②について、
しっかりと舵取りができる管理者が必要となります。
皆さんが仰る通り、管理者を別に雇うとあまりメリットが出ない事と
支払い先が一本化出来ないので、大半の金融機関が嫌がります。
（銀行と保証会社からは一括請負が前提と言われる事がほとんどです）
また、瑕疵担保責任や保証についてトラブルのリスクも上がりますので
十分な注意が必要となります。

当方では設計監理を始め、建築にかかる諸費用も含めてトータルで融資手続きから資金計画のサポートまでワンストップでお手伝いさせて頂いております。
同じ大阪ですし、近方でご縁がございましたら結果は別として、
お気軽にお声掛け下さいませ。

大阪市の設計事務所です。
ご質問内容を拝見しました。
①については皆さまの回答の通り、可能です。融資金額に設計費用分を加えれば良いですが、
工事請負契約前にローンを分割実行してくれるところはあまりないので、支払い時期の融通きのきく設計事務所の方が良いように思います。（当社でも相談は受けています）


②については、あまりオススメしませんが、管理できる人をおく方が良いです。
各業者と工事契約をできたならば都度ということはできませんが、着工時、構造骨組みが組まれた時、竣工時など、あるタームで融資が支払われるようにできます。

確かに金額が安くなる可能性はありますが責任区分も曖昧で、かつお客様への負担が大きいです。
分離発注を専門とされる方もおりますが、設計事務所の場合は委託契約しかしたがらないので、お客さんの自己責任、何かありましても基本的にはお客さんと工事業者が直接やりとりすることになります。アフターを考えても、都度やりとりして調整してということが続きます。
また、設計者といっても完璧な人はおらず、工務店を含んで沢山と話ながら現場を進めて行く方がリスクヘッジにもなるという側面もあります。

管理できる人を雇うなら分離発注にしない方が良いです。
支払いについては上記同様です。また分離発注の場合責任の所在が明確にならずトラブルになるケースがあります。

どうぞお気軽にご相談ください。
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※ 「地方への移住をデザインする」 をテーマに、自然環境の中で理想の暮らしをお持ちの方々を対象として、移住先の土地探し、住まいの設計、既存住宅の調査、暮らしの相談を通じて「あなたの現在地から移り住む」ことをトータルにサポートするサービス・『イジョーハウス』を提供しています。
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MERAKITECTURE ARCHITECTS STUDIO
メラーキテクチャ アーキテクツ 建築研究所
http://www.merakitecture.jp

Matsu様、大阪の設計事務所です。ご回答させていただきます。

①設計監理費の名目では融資はおりない場合が多いため、銀行融資用として設計監理費を含めた工事費の概算見積りを別に作成させていただくことが多いです。

②分離発注はMatsu様が各業者（大工・左官・塗装・屋根・電気・水道・空調等々）をご存知ない限り、コントロールできる管理者（設計事務所など）を雇わないと難しいと思います。自己資金が必要かどうかはそれぞれの業者さん次第ですが、初めての取引の場合だと先に半金が必要になることが多いです。

分離発注で最も不安な点は工事に不備があった場合の責任の所在になります。各業者さんは自身の責任回避をされるので、やはり采配のできる管理者を置くほうが良いと思います。

ちなみに私は工事の全責任を取っていただける工務店さんにお願いするようにしています。

以上、参考にしてください。