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容積700%消化できる設計をどなたかご提案できませんでしょうか

初めまして、キョウと申します。
都内にある不動産企画に携わっております。

現在、土地の購入を検討しておりますが、依頼した設計事務所から容積が約440%までしか建築できないと言われております。

<土地概要>
・面積:147㎡
・形状:整形地
・用途地域:商業地域
・前面道路:幅員約27m
・接道:約6.8m
・防火指定:防火地域
・建蔽率:80%
・容積率:700%

設計業者からは「耐震構造上の課題(塔状)で特殊解析と特殊構造で階数を制限しています」と言われております。
条例などのお酔い指導要綱はまず考慮せず、700%近く設計できる方いらっしゃったらメッセージを残して頂ければご連絡致します。
建築物は共同住宅或いはオフィスともに可能です。

私自身元々建築については本当に素人ですので、本当に失礼に当たることがございましたら、ご容赦下さいませ。

宜しくお願い致します。




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2021年 4月23日
キョウさん

容積の消化自体は可能だと思いますが
ご予算との兼ね合いがどうか、になると思います。予算が許すならばいくらでもやりようはあります。
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2021年 4月23日
はじめまして、コメントを拝見しました。お力になれればと思います。
塔状比は基本的にRC造で4、鉄骨造で6となります。
また、容積緩和のある共同住宅よりオフィスの方が容積消化は大きいです。
ご要望と敷地所在地及び敷地資料をお送り頂けましたら、基本調査及びボリュームプランのご提案を初回に限り無償で対応させていただきます。
その後、お気に召す様でしたらご依頼頂ければと思います。
宜しければご連絡・資料をお送りください。※但、提案提出後ご連絡頂ける方に限らせて頂きます。
(株)青海建築研究所 せいがい
URL http://www1.odn.ne.jp/arcseigai
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2021年 4月23日
こんにちは。
都内で検討されている敷地相談を拝見しました。
こちらは横浜市中区の一級建築士事務所 感共ラボの森と申します。

東京都23区で9階建てRCホテル、9階建て鉄骨造テナントビルの設計実績がございます。共同住宅とオフィス利用それぞれで消化容積率を算出しました。
オフィス利用で700%、共同住宅で620%まで建築できそうです。

具体的な相談必要でしたらお気軽にご連絡ください。

HP : https://kanlabono.com/
メール:kanlabo*****.com
ーーーーーーーーーーーーーーーー
一級建築士事務所 感共ラボの森
代表 森健一郎
TEL:*****
横浜市中区海岸通4-22-302
ーーーーーーーーーーーーーーーー
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2021年 4月23日
ジョージ様

新宿で高品質で高利回りの不動産投資物件を多く設計している
マックスネット・コンサルタントの片瀬と申します。

本件敷地間口が6.8mなので、建物間口は6mになります。
よって、構造的には、36mまで建築可能です。

弊社でこのような塔状建物の設計実績もあり、敷地30坪で13階建ての
共同住宅を建築しております。

問題は、コストです。
収支が合うかどうか?

詳細は、下記サイトより会員登録(無料)して頂ければ、お答え致します。
土地探しからの不動産投資:https://apart-toushi.jp/

ご検討、宜しく御願い致します。
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2021年 4月23日
間口6.8mであれば、36mの11階ぐらいが建築可能と思われます。
700%までは容積食い切れると思います。
2年前千代田区で、間口7mで11階RCの実績があります。やはり容積は700%まででした
が677%まで消化できました。敷地面積は68m2でした。
ポイントは塔状比ですが、千代田区の時は5.6でしたが6.0以上でも建築可能です。
容積は、地上で食い切れなければ地下に伸ばせば大丈夫です。
敷地面積が広めなので地下大丈夫と思います。
どのみち地上の高さの10分の1以上は掘らなければなりません。
後は塔状比が大きくなると、杭に負担がかかるため杭の費用が嵩みます。
杭の費用を軽減するには、地上を鉄骨造にすれば問題ありません。
この2月に間口5M で10階建て鉄骨造を秋葉原に完成させました。
こちらは、容積率600%に対して560%まで食えました。
地下は狭すぎるので断念しました。敷地面積69m2でした。
狭小の高めのビルを得意としております。
11階からスプリンクラーなどのリスクが出てきますが、11以上のフロア面積を100m2位内に抑えれば消防法の13条区画を使えば、設置不要です。
この規模の10階以上はかなり詳しくなりましたのでどうぞ遠慮なくご相談下さい。
事例は。ホームページに出ております。
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2021年04月24日

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お忙しい中、ご返信頂きまして本当に有難うございます。
メッセージを残しておきましたので、ご確認の程宜しくお願い致します

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2021年 4月23日
メール拝見しました。建物短辺寸法は約6M位で塔状比を考えても10階建てくらいは出来そうです。容積700%は消化できると思われます。むしろ考慮しなければならないのは収支と敷地内の既存杭(あれば・・・結構工夫が必要です)当方最近中央区で34坪と47坪の土地に10階建の共同住宅と事務所ビルを完成させています。いずれも杭の負担を減らすために鉄骨造としています。敷地は不整形でかなり工夫が必要でした。当方のHPを下記に付記しておきますので参考にしていただければ幸いです。
(株)空間設計研究所  代表 高橋孝栄
住所:〒160-0022東京都新宿区新宿2-4-2カーサ御苑404
TEL:03-3359-2863
FAX:03-3359-2864
HP :http://www.ne.jp/asahi/takahashi/kuukansekkei/
MAIL ; taka*****.email.ne.jp






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2021年 4月23日
はじめまして。(株)キャップデザインスタジオ:常川と申します。

ご希望の容積700%は可能かと思います。

間口6.8m 
敷地147㎡ 奥行約21.6m

諸々の条件があるかと思いますが、
前面道路も27mと広く、商業地域で
近隣北側に住居系地域が無ければ日影もないので
上に伸ばせるかと思います。
(もし日影がかかる地域ですと、そちらが制限になる可能性があります。)

用途が「共同住宅」と「オフィス」では階高、容積対象面積が
変わりますので、階数、高さ等変わってきます。

いずれにしましても、効率、デザイン含めまして有意義がご提案が出来ると思います。
お気軽にお問い合わせください。

宜しくお願いいたします。

-----------------------------------------------------------------------------------
∩ cap design studio (株式会社キャップデザインスタジオ)
代表取締役 常川貴扶 (ツネカワ タカオ 一級建築士)

〒150-0013
東京都渋谷区恵比寿1-6-1-106
T:*****
F:*****

URL:www.capcup.com
mail:*****p.com
M:*****






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2021年04月24日

ジョージのプロフィール写真

お忙しい中、ご返信頂きまして本当に有難うございます。
メッセージを残しておきましたので、ご確認の程宜しくお願い致します

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2021年 4月24日
ジョージさん
日比生寛史建築計画研究所の日比生と申します。
変形敷地や傾斜地、狭小地など敷地の特性を活かし個性的な建築を数多く手掛けております。
頂いた情報内でしかお答えできませんが、東京都の計画には安全条例というものがあり、共同住宅でしたら、延べ床面積が1000m2を超えるものは、接道が8m以上が必要です。今回は接道が6m扱いになりますので、1000m2未満となります。従って、容積680%がmaxです。
オフィスビルであれば問題なく700%程度は取れると思います。

今後、集合住宅は他類似案件と競合しないようなデザイン的な差別化が非常に重要です。
なお、2015年は木造の暖かさを強調したサービス付高齢者賃貸住宅がグッドデザイン賞にも選ばれました。
プロフィールから手掛けた建築の事例に興味をもって頂きましたら、お気軽にご連絡下さい。
日比生 寛史/日比生寛史建築計画研究所
http://hha.bz/
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2021年04月24日

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お忙しい中、ご返信頂きまして本当に有難うございます。
メッセージを残しておきましたので、ご確認の程宜しくお願い致します

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