土砂災害警戒区域の土地について

地盤改良や杭は建物の計画によりますので、何もない状態では費用の目安はお伝えできません。

土砂災害警戒区域の場合、建築側に制限があり、費用が余計にかかる場合があります。
土地購入前に、設計者や不動産屋としっかり調査されることをお勧めします。

弊社は土地購入前から協働している不動産チームと
資金計画や土地のリスクヘッジのためのリサーチ、企画プランなど家づくりの初期段階からトータルで行なっています。HPも是非ご覧下さいませ。

東京都　SATO様へ　

土砂災害警戒区域の土地についてのお問合せ（2022.7.14　Sumika）

土砂災害警戒区域内で建築する場合、ガケ条例などで崖の崩落への安全上の配慮などが求められます。
土地情報は不動産屋さんからも得られるでしょうが、ガケ条例などの取扱い判断は、各行政によって異なります。
ご自身が対象土地の状況を理解する上でも、最寄りの行政：青梅市役所（窓口で相談先を教えてくれます）でまず相談される事を薦めます。
参考：土砂災害警戒区域には、イエローゾーン（建築　可）・レッドゾーン（建築　許可要・不可）などがある。
対象地を理解した上で、専門家（出来れば、建築設計事務所・建築構造設計事務所など）に建替えの相談をされてはいかがでしょうか？
（費用等の問合せはその後で、ご自身がそこに住みたいかどうかがまず第一では？）
建替え検討に必要な検討資料として、初めに地盤調査が必要になりますが、どこまで調べるかは専門家の意見を聞いた上で判断・進めることになりましょう。
出来るだけ判断材料（情報）を集めてからご検討下さるように願います。
他の方からの意見もあるようですので、なんらかの参考になれば幸いです。

くろふね建築研究所　杉原　生広

satoさま

具体的な検討には、地盤のボーリングデータや現地調査等が必要ですが、A)青梅市根ヶ布1丁目、B)土砂災害警戒区域を条件に、土地購入時に気を付けておくべきポイントを回答します。

①　土砂災害防止対策
あくまで一般論での1案ですが、擁壁無しの場合、崩落防止のためには傾斜角30度以下を目安に切土を行います。そのため、10ｍ高低差の場合、17ｍ程度（＝10mｘ1.7）が傾斜地となり、残る部分が平坦部となりそうです。
現在ご検討中の候補地の場合、この対策ではほぼ平坦地がなくなりそうですが、その場合の検討試案として、

1）敷地全体を傾斜地として、そこに立つ住宅と考え、杭基礎を採用する案
2）庭などの外構平坦部が欲しい場合には、擁壁工事を実施する案

等が考えられます。また、行政HPを見ましたが、根ヶ布1丁目の大部分が「宅地造成規制区域」でしたので、行政協議で宅地造成に係る指導もありそうです。

②　地盤改良
地盤データを確認した上での判断になりますが、上記の様に杭基礎とするか擁壁とするか等でも地盤改良方法が異なります。こちらもあくまで一般論としてですが、
　1）杭基礎の場合、地盤改良は不要な場合が多い。
　2）擁壁設置の場合、地盤条件により地盤改良が必要。

国土交通省のハザードマップポータルに概要住所を入力すると関係するリスク要因が確認できます。（住所入力後、災害種別の「土砂災害」をクリック。）

上記サイト確認しましたが、根ヶ布1丁目内でもリスクの大小がありそうです。
リスクの大小に伴い、金額幅のブレも大きくなるため明確に提示できませんが、いずれの場合も数百万円以上のオーダーで地盤・基礎工事を想定の上、購入をご判断いただいた方が良さそうです。1)土砂災害リスク、2)地盤工事、3)基礎工事と大きく3点について、（上述案の様に関連しますので）総合的な判断が求められそうです。

リスク面ばかり書きましたが、周辺環境が良く快適な場所と思いますので、ぜひとも具体的な敷地を専門家の方と確認の上での、ご購入が良いと思われます。

近藤建築環境設計　近藤

問題の少ないエリアにこじんまりと建てることおすすめします。

傾斜部分の保全は、持ち主の責任です。
万一、所有している土地の傾斜部分が崩れて崖下の住宅を破損させた場合、所有者が請求されます。崩れる可能性は、自身が所有する崖上の住宅の建て替えや自然災害だけでなく、崖下の他者が住宅を建て替える際、地下水などの影響で崖の一部が崩れることもあります。
他者の工事で崩れたとしてもそれが証明できないと、傾斜地の責任になります。
この場合、行政は民民の問題として、間に入っての仲裁などはしてくれません。
また、傾斜地の処理は土木工事なので、土木ができない小さな工務店であれば、土木ができる建設会社に外注するので高くつきます。かといって、建設会社に全体を頼めばもっと高くなるかもしれません。

傾斜地は魅力的ですが、傾斜部分を保全する十分な資金が無い場合はリスクが高いと思います。