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隣地境界について

現在、実家のとなりの15坪ほどの土地を購入し、新築を予定しております。
場所は京都市内で、右京区よりの中京区です。

先日工事にとりかかるため隣地に挨拶に出向いたところ、境界から50センチあけなければいけないといわれました。また室外機も隣地側に置かないでほしいとのこと。
窓についても全て配慮してほしいとのことですべり出し窓の曇りガラスに変更しました。

狭小地ということもあり、境界から計画では32センチしかありません。
まわりの家も建て売りを含め、50センチあいている家は広い敷地の家のみでほとんどありません。
それでもやはり50センチあけないといけないでしょうか。
また室外機も全て配慮しないといけないのでしょうか。

お隣さんは一年ほど前に平家三軒を買い取り、注文住宅を建てられ越してこられた方です。
土地が広いので境界から1メートルあけて建てたので、私の家もあけるべきだ、また自分の家の窓は何もする必要がないが、私の家の窓で隣地側にある窓は全て目隠しをしなければならない(窓の位置はかぶっていません)との見解です。

専門家の回答

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星マーク
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2015年 2月 5日
「工事に取り掛かるため」ということは建築士による設計や確認申請は済んでいるのでしょうから、基準法54条はクリアされているものとして、残るは民法234条です。
http://www.mirailaw.jp/info/const03.html
このURLが参考になると思います。
隣人が離してと言っているので《1》はだめですね。
周辺が50センチ離れていないということであれば、《2》は可能性があるかも。しかしその判断は難しいので、法律家に相談するのが好いと思います。
《3》に関しては、設計した建築士に確認すれば判るはずです。
矢印
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2015年02月06日

えりか。のプロフィール写真

ありがとうございました!
一度弁護士さんにも相談してみます。
またURLも参考にさせていただきます。

星マーク
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2015年 2月 6日
民法についてのみ解説します。
(境界線付近の建築の制限)
第234条 建物を築造するには、境界線から五十センチメートル以上の距離を保たなければならない。前項の規定に違反して建築をしようとする者があるときは、隣地の所有者は、その建築を中止させ、又は変更させることができる。ただし、建築に着手した時から一年を経過し、又はその建物が完成した後は、損害賠償の請求のみをすることができる。

※50センチは一般的には、外壁と境界線の距離を指します。
 ・自敷地の建物が50センチ空いていないのに相手にだけ要求することはできません。(慣習とみなされます)
 ・建物と一体に作ったバルコニーや出窓も50センチの距離を確保することが要求されます。しかし、屋根、庇部を規定するものではありません。(東京高等裁判所昭和58年2月7日決定)。
第235条1. 境界線から一メートル未満の距離において他人の宅地を見通すことのできる窓又は縁側(ベランダを含む。次項において同じ。)を設ける者は、目隠しを付けなければならない。
2. 前項の距離は、窓又は縁側の最も隣地に近い点から垂直線によって境界線に至るまでを測定して算出する。

・リビング等に面して隣地が窓を設けた場合、その窓が境界線より1m以内にあれば目隠しを要求できます。

ですので50㎝の離隔の件は相手のいう通りとなります。窓についても同様ですが1mあけろというのと室外機の件は、あくまでも要望と受け取れます。32㎝というとおそらく壁芯から隣地までを50㎝にされていると思います。あとは相手の窓がない部分等交渉次第だと考えますので設計をされた方に相談されるのが最善と考えます。
矢印
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2015年02月06日

えりか。のプロフィール写真

設計事務所とやりとりをされているのですが、解決にむかう気配がないので、設計事務所立会いの下、週末に話をすることにしました。
アドバイスいただいた内容をもとに、話し合いたいと思います。
ありがとうございました!

星マーク
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2015年 2月 6日
50センチのセットバックは民法です。一定の地域が50センチいないで建てているときは慣習にならうとされています。
また窓が重ならず配置されているなら、配慮済みと判断されて良いと思います。
矢印
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2015年02月06日

えりか。のプロフィール写真

『慣習がない』という前提の隣家と、『慣習がある』と考えている私とで相違があるのですが、そうなると訴訟で判断せざるを得なくなるので、理解していただけるように話をしてみて着地点を見つけたいと思います。
ありがとうございました!

星マーク
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2015年 2月 6日
えりか。さま

中京区で設計をしております岡本と申します。

お困りのことお察しします。

言うまでもありませんが、お隣とのことなので将来も長くお付き合いがありますので、どのように話し合うかが大切になると思います。決まり事であるからと言うことでだけでなく、双方の感情的な理解と納得が必要になります。

・隣地境界線
・窓
・エアコン室外機
の3点が現在問題とされているのですね。

・隣地境界線
隣地境界線より50cm離せというのは、民法によるものです。
相手が了承するか、慣習的に認められれば問題なしと解釈されます。
慣習的に考えると、京都市内は基本的に全域、特に中京区においては当然慣習であろうと解釈しても問題ないと思います。また、相手方は1m空けているということですが、これは土地が広いため建蔽率の絡みからではないかと想像できます。えりか。さんにしても誰にしても土地が広ければ境界線から空地をとりたいはずです。仕方なく空けていないのです。
①民法に沿ったかたちで一度、設計士にプラン図を書いてみてもらう。
その上で生活出来る内容のものが出来るか、現行案と比べどの位面積減になるのか不便になるのか。そのあたりが分かるようにする。
50cmセットバックした民法を遵守した際の不便さを、お隣さんに理解していただく。言いかえれば、どれほど押し付けているかを理解してもらうためで、さらに言えば、お隣さんがえりか。さんの法で保障された住環境を得る権利を侵害しているとも言えます。
②面積・高さ・防火など基準法上問題がなければ、建て起こしで建てた場合のプランを作成する。
京都市内中京下京あたりでは建て起こしといわれる境界線ギリギリに建てる工法が現在で
も一般的に行われています。そうはせずにえりか。さんがお隣さんのことを配慮した姿勢を示すためのものです。

いろいろな検討を重ねた結果、お隣さんを配慮しつつえりか。さんの生活の場となる住居のプランを決定したことを理解していただき、民法の定めはあるが慣習的には問題がないことを話し合って理解してもらって下さい。

・窓
窓に関しては、配慮されているので問題ないと思いますが、えりか。さんの方で負担が大きくないのでしたら元々の計画の窓に目隠しルーバーを取り付けてはいかがですか。お隣さんの言われる通りにしてあげた方が無難です。スリガラスでは云々とか言われかねません。
ただ、いずれにしても配慮はしている点は強調してお伝えされることです。

・室外機
配置位置はどうしても決まってきます。室外機に風向きを調整するルーバーを取り付ける位しか方法はありません。施工店・えりか。さん・お隣さんで立ち会い、事前にどの位置に置くのか話し合った方が良いと思います。


いろいろと下手にまわり理不尽にも感じますが、良好な関係を築き、楽しい毎日をおくるためと思い上手く解決するしかないです。

話し合いの際ですが、弁護士、設計士は同行させない方が良いです。
同じく、「弁護士、設計士から聞いた」ではなく「自分なりに調べた」と言われた方が良いです。

お隣さんがどのような方かは分かりませんが、よほど特殊な方でない限り話し合いで解決すると思います。また、この機に良好な関係が築ければ良いですね。

以上長くなりましたが、私の思う解決法です。

お近くですのでこちらで解決せず、お困りが続くようでしたら
okamoto@sound-a.com
までご連絡ください。

一級建築士事務所SOUND
岡本 成貴
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ユーザーの返答

2015年02月06日

えりか。のプロフィール写真

私の気持ちによりそって考えていただき、ありがとうございました。
本当に土地がひろければ、もちろん隣地とのスペースもあけますし、いろいろな配慮をすることができるのですが、出来ない状況なので、困っていました。
すでに建築申請もおりているので、大きな変更は難しいのですが、アドバイスいただいたように50cmあけた場合のプランを一度作成してもらおうかと思います。
いまですら3.8畳や4.4畳の部屋になるのでそれ以上狭くなるとつらいです・・・。
とりあえず先方は『法律を順守する』というところを要求されているので、慣習のあるなしが争点となり、はっきりさせようとすると訴訟しかなくなりますが、それは先方も避けたい考えのようですので、こちら側の思いを理解していただけるよう、話してみます。窓に関してはすべて滑り出し・曇りガラスの窓にすれば法律上問題ないので大丈夫だとお隣さん自身がおっしゃっているのでひき違いをなくし、滑り出し窓にすべて変更する予定です。

星マーク
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2015年 2月 6日
えりか様
中京区で設計事務所ををしておりますラウムアソシエイツの宗本です。
私は元々東京で、京都に来て初めて、ご指摘のような近隣の洗礼を受けて、腰を抜かした経験があります。しかも、隣地の方々は敷地めいっぱい建てておいて、こちらに隣等間隔を明けろ言うわけです。弁護士をたてて、裁判も辞さずと望みましたが、それきり何もなくて済みました。
そこで本題ですが、
1,京都にお住まいですとご存じと思いますが、京都人の挨拶(嫌がらせも含めて)の意味をよく理解することです。嫌がらせも挨拶のうちですから、決して言葉の額面通りではないことです。
2,こちらで、できることは誠意を持って対処する。例えば、空調機は音も熱も風も出ますから、確かに30cmの隣地に置くことは、まず、京都では許されません。テラスや屋根、坪庭状にへこみをつけるなどの配慮をする必要があります。住んだ後もずっと言われるでしょう。
3,隣棟間隔の問題
窓が向き合ったりしては、民法の基本である公序良俗に反して、基本的にまずいので避けなければなりません。窓どうしの間隔を1m以上離して、位置を調整するれば、民法上も多分可能でしょう。もまた建築もたいした変更無く、可能でしょう。隣棟間隔の問題は、京都の場合は慣習が圧倒的に支配していますので、中京区では隣地側に窓がなければ、30cmでもまず問題は無いでしょう。むしろ問題は、中途半端に隣地の間が空いていても将来メンテナンスの足場や修理が敷地内でできないことです。
その時に、隣地の空間を借りることになるのは、もめ事の原因となるのでまずいでしょう。
4,慣習は、その土地の文化・生活と密着していますから、ご実家がその土地で、長く住まわれて、地域での近隣関係がおありでしょうから、隣の要求を100%聞く必要は無いにしても、聞くべきことと無視すべきことを、よく相談されるのが一番でしょう。
ご参考になれば幸甚です。
宗本順三
矢印
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2015年02月07日

えりか。のプロフィール写真

アドバイスありがとうございました。
京都でご活躍されている宗本様のご意見大変参考になりました。
室外機については検討してみますが、境界から50cmの件については理解していただけるように話をしてみたいと思います。

星マーク
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2015年 2月 6日
テクトスタジオの荒川晃嗣と申します。事務所は下京区にあります。
相談の内容と各建築家の回答を拝見し、付け足しの意見を記します。
引っ越して来られたお隣の方は、京都の方でしょうか?地元の方ならそんなことは言われない様な気がします。お互い様ですから、で済む話です。周辺の隣接状況を調査し、客観的にお住まいの地域がどのような住環境なのかを示す必要があります。京都の中京区のまちなみの観点から家を見るべきです。京都のまちなみの観点からすると、隣接間隔をあけてしまうとまちなみが崩れてしまうのです。それと、一人で悩まず、町内会の方も巻き込んで解決方法を探るのも良いのではと思います。隣人の言い分が通ってしまったら、将来町内の他の家にも波及することですから、皆さんも一緒に考えてくださるのではと思います。
とにかくあなたの方が先住民なわけで、お隣は新参者であり、今まであった京都のまちなみを乱しているのは、逆にお隣であるわけです。こういうことを言って相手に逆上されると嫌ですから言えませんが、心の中でしっかりとこの事実を意識して対応されたほうが良いと思います。あなたが育った町であり、これからも住み続けようとしていることを意識するのが大切です。
矢印
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矢印
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2015年02月07日

えりか。のプロフィール写真

ありがとうございます!
たしかにお隣さんの旦那様は京都出身の方ではありません(奥様はわからないのですが・・・)
町内の方もみなさん「これ以上狭くしろというなんて!お互い様じゃないか」というような反応です。他の町内の家も50cm以上あいているのは大きな敷地の家だけでそのほかは30cmあるかどうかという状況です。
私自身も気にしないですし、どうぞどうぞという感じなので、指摘されて驚いたというのが本音です。
明日直接お隣さんとお話をするので、その際にお隣さんを刺激させないよううまく伝えてみたいと思います。

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