防火地区の木造三階建

東京東部で家づくりを考えております。
気に入った土地が防火地区で
49m2
80%/300% 商業地域、幅員16m以上の道路沿い
というスペックでした。

防火地区に気づいたのはハウスメーカー数社に概算見積を依頼した後に大分予算オーバーになるけど
この土地でいいの？と言われた時でした。

不動産屋さんにもらった参考プランだとルーバル、塔屋付きで3000万と予算内だったので
安心していたのですが…

駐車場もルーフバルコニーも不要、
3LDKに書斎とファミリークロークをつけたいと思っております。
3階建、27〜30坪の家を建てようと思ったら諸費用込みでどのくらいが相場なのでしょうか？

性能的にもZEH基準は厳しいというのは本当でしょうか。
また、デザイン的にも決まりきった素材しか使えず
思い描いていた木をたっぷり使った無垢の家は出来なさそう、
と聞いて途方に暮れています。
デザイン性を向上させる方法はないのでしょうか。