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資金・ローン

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4件

借地に賃貸併用住宅を

37歳 男性 自営業歴7年 確定申告額450万円前後 自己資金微々

■23区内43坪の借地
■祖父の代から60年近く使用
■現在も賃貸併用住宅だが老朽化の為、建て直しを検討 現在賃借人無し
■祖父は他界→借地権は父が相続するが父はのんびり田舎暮らし
■私による借地の使用・相続などの公正証書は作成済み

このような状況でアパートローンを利用して賃貸併用住宅の建設を考えています。
借地でのアパートローン利用はハードルが高いらしいのですが大手ハウスメーカーさんに相談すると「うちなら可能ですよ♪」と言って頂きました。
...が御提案をされた「建物」が私自身好きになれず躊躇しています。

そこで
■融資■敷地・市場調査■アパートの企画・設計・収支■アパートの運営・管理
などまでも精通している業者様がありましたら相談に乗って頂きたいと考えています。

ちなみに某著名?建築家さんに相談したところ「そんな事まで面倒見きれない!諦めて住居専用にしなさい!」と言われてしまいました...

住むなら自分が好きななれる建物が最重要
でも賃貸部分も再重要
二兎を追う欲張り者ですがよろしくお願い申し上げます。

このアドバイスは、旧HOUSECOの家づくり相談のアーカイブを移行したものであり、現行SuMiKaが提供する機能と齟齬がある場合があります。

専門家の回答

4件

2009年 2月23日
提携している工務店は自社で賃貸運用もされていますので、
そこの経験を生かしながらご提案できます。
提携ファイナンシャルプランナーもおりますので、
今の状況からどういう計画が必要が提案も出来ます。
矢印
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2009年 2月20日
しーたけさん

お任せください。

借地の場合、昨年まででしたら、証券化と言う手法もありましたが、こんな金融情勢では、扱う
金融機関も殆どなくてってしまいました。あっても、規模がある程度(10億以上の物件)まとまら
ないと、相手にしてもらえません。

用途地域や前面道路幅員が解かりませんし、駅からの距離や地域環境もわかりませんが、都
内であれば、なんとかなると思います。

まず、サブリース業者(家賃保証をしてくれる業者)を選定します。(当社は、5社以上の業者と
業務提携しております。)その業者の与信で融資を引き出すのです。それも難しい場合、提携
先のデベロッパー(上場しており、現在も元気ですので、ご安心ください・・・笑)に持ち込めば
若干金利は高くなりますが、協力して頂けます。

また、管理運営も、サブリースならば、先方が全てやってくれますし、仮に、入居率が悪くても
家賃保証なので、毎月定額入金されますので、しーたけさんは、その着金確認だけで済みます
ので、非常に気楽でいいですよ。

しかし、家賃保証なので、当然、利回りは下がってしまいます。普通に賃貸に出す場合の10%
減です。保証率90%と言うことです。契約は、10年〜20年まで設定できますので、ご検討くだ
さい。

また、これも立地いかんですが、商圏が良ければ、小店舗も可能なので、収支は良くなります。
アパート・マンションの場合、建物たけだと、利回りが良くて9%前後ですが、店舗等の商業系
ですと、利回り15%以上は確実に回ります。

当社は、建築設計監理60% 不動産コンサル40%のビジネスモデルで、各ゼネコン・不動産
業者・デベロッパーからも相談を受け、他に類がない設計事務所ですのでご安心ください。

「家づくり土地活用無料相談会開催中」 http://www.maxnet-g.co.jp
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2009年 2月27日
借地でアパートローンを組むのは大変難しいのが現状です。ただ、アパートローンと言っても定型のものだけでは無く、そのケースによって金融機関が組み立るものなので、頂いている情報だけでは何ともいえませんが立地条件が良ければ探る道はあるのでは・・・と思います。私は通常、賃貸集合住宅のご相談を頂くと、その都度、建て主に代わって金融機関に事前相談を行き、金融機関と共に知恵を出し合って進めています。
さて立地条件その他の余条件が不明なため一概には言えませんが、住宅ローンを使う方法や、住宅ローンとアパートローンの併用の方法があると思います。自営業である事、所得額や自己資金の問題からアパートローンをお考えかと推察しますが、型にはめずに、信頼出来る建築家を決めて相談される事をお勧めします。規模が小さい事も考え合わせると、仮に借地問題が解決出来たとしても、事業性の問題も大きなファクターとなる事が予想されます。(事業性が良く無ければ借地問題を乗り越える事が出来ないかもしれません。)勝手な事を書きました事、ご容赦ください。

当社、いろいろと問題のあるややこしい賃貸集合住宅をこれまで多く手がけて参りましたので、宜しければ一度相談してください。 HPで過去の作品も御覧下さい!
URL:http://www.sasstyle.com
e-mail : sasaki@sasstyle.com
矢印
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2009年 2月27日
しーたけさん e2(イー・スクエア)設計と申します。忙しさにまぎれて、回答が遅くなってしまい、すいません。ご質問にお答えします。? 借地であってもアパートやマンションの経営は十分可能です。借地であるか否かより、立地条件:駅からの距離、周辺の状況、土地の形状、用途地区規制による容積率/建ペイ率などで事業性は決定されます。? e2(イー・スクエア)設計では企画設計から事業収支計画/採算性、ゲストターゲットの絞り込みによるマンションタイプの選定、デザインの方向性などまで、総合的にコンサルタントしております。? この手法で、ここ3年間に3棟ほどのいわゆる「デザイナーズマンション」+自宅、または+店舗を竣工し、賃貸業も順調で、お客様にご好評を得ております。? 独立前に某大手組織設計事務所に在籍していた関係で、融資関係元の銀行は何社か御推薦できます。? 完成後の管理については建築設計事務所の守備範囲外ですが、Know-Howは十分に備えております。? もし、敷地の情報、-位置と敷地形状、面積などを教えていただければ、事業収支計画を含んだ簡単な企画案をご提示させていただくことが可能です。なお、企画案の策定費用については、当方のリスクとして考えていただいて結構です。e2(イー・スクエア)設計については当社のHP-http://www.geocities.jp/e2sekkei をご参照ください。
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