建築家と家づくり 好きに暮らそう SuMiKa
家づくり相談

土地からの投資用物件の新築について

土地から探して投資用物件を新築しようと考えております。

質問は検討の進め方です。
具体的な進め方がよくわかりません。
どこまで案件が柔らかい状態で設計事務所に相談して、どこから費用をかけて具体的に相談すべきかという事です。

自分の理解では、より具体的な度合いの順序として土地の情報を入手した後、
自らボリュームチェック<設計事務所にお願いするボリュームチェック<平面図<基本設計<(この後はよくわかりません)<建築費の見積もり
という順番です。この順番の理解も正しいかどうかわかりませんが。
最後の建築費の見積もりをもって、具体的なプランを銀行に持ち込み、稟議にかけてもらうという流れかと思っています。

まず、知りたいのは、設計事務所はどこまでやわらかい状態で相談を無料で行ってくれるのかという点です。
極端に言えば、ネットにのっている物件をどんどん問い合わせをして資料を入手し、すこしでも可能性がありそうならば、千本ノックのように設計事務所にボリュームチェックを投げるのはアリなのか。ナシだとしたら、逆に「千本ノック並みの角度の低い相談もどんどん受けますが月額コンサル料頂きます」というようなことなのか。
または、自分で見てほんとうに具体的に進めたいと思えるような案件だけを設計事務所に相談するべきなのか。

あとは、銀行に持ち込めるように具体化したい場合、通常どこから料金がかかるのか。もしくは、事務所ごとに各段階の検討の深堀り度合いが違うのであれば、どの段階からは料金を払ってでも具体的に深堀りをしてもらったほうが、検討段階としてのリスクが減るのか。

今までは、主に、不動産業者が土地を三為で行い、提携設計事務所のプランで建設を行うパッケージ商品を検討していたので、自分で土地から検討する際に、具体的なステップをご教示ください。
銀行は、直近で稟議が通っていた別案件が流れて、次の案件を早く持ってきてくださいと言われている状態なので、問題ありません。


専門家の回答

8件

2022年10月 3日
最後の建築費の見積もりをもって、具体的なプランを銀行に持ち込み、稟議にかけてもらうという流れかと思っています。

上記のように対外部=銀行に提出し図面や資料を使うときです。
それだけ価値が有るから外部に使えると言う事です。
この時点で有料となるのが正しいと思われます。

貴方様もタダ働きは嫌でしょう!そういうときは大手ハウスメーカーにタダでやってもらうと良いです=ところが全てその作業料と広告費を上乗せされて高い工事費やオプションで取られるだけです。真面目で良心的な建築家を見抜く選球眼を貴方様自信が磨いてきたかどうかで決まります。
矢印
この専門家のプロフィールを見る
矢印
この専門家に資料をリクエスト

ユーザーの返答

2022年10月07日

たけのこのプロフィール写真

ご回答頂きまして有難う御座います。

2022年10月 3日
投資用物件の相談を拝見しました。当事務所、デベロッパーへの様々な投資用物件サポートをしていますので、ご回答します。

・図面なし、計算機でボリュームチェック
・単線ボリューム平面図の作成
・窓や設備まで書込み平面図の作成
・実施物件の設計、申請業務
・実施物件の、詳細設計、監理
発注形態も単発の会社、月額固定のコンサル、両方あります。

ボリュームチェックから有料の設計事務所が多いので、千本ノックではボリューム検討経費がかさみます。まずは月額固定のコンサル契約で2ヶ月〜3ヶ月間設計事務所に検討してもらい。どのような土地が確立高いのかを学んで下さい。その後はあなた自身で初期判断して、確立高そうな案件のみを単線ボリューム平面図作成依頼すればいいでしょう。
単線ボリュームで銀行審査、詳細平面図と立面断面で施工会社からの見積り入手、実施決定の流れてわす。


事務所ホームページ
HP : https://kanlabono.com/
ーーーーーーーーーーーーーーーー
一級建築士事務所 感共ラボの森
代表 森健一郎
横浜市中区海岸通4-22-302
ーーーーーーーーーーーーーーーー
矢印
この専門家のプロフィールを見る
矢印
この専門家に資料をリクエスト

ユーザーの返答

2022年10月07日

たけのこのプロフィール写真

ご回答頂きまして有難う御座います。

2022年10月 3日
たけのこ様

質問内容拝見しました。
検討用物件は設計事務所に無料でも相談可能です。

当事務所では住宅、集合住宅などボリューム段階、不動産会社さんの
ご紹介等も承っております、

高賃貸住宅や敷地状況に応じた計画、省エネ、事業計画の検討もお手伝いしております。

宜しければご相談頂ければと存じます。

Hayakawa Y               早 川  結
Hayakawa Y Architecture and Design Office       早川結一級建築士事務所
〒157-0061                    東京都世田谷区北烏山3-10-12
Tel 09098294964         Mail architec.yu.hay*****.com
Homepage           https://www.hayakawayuarchitectoffice.org/
    
矢印
この専門家のプロフィールを見る
矢印
この専門家に資料をリクエスト

ユーザーの返答

2022年10月07日

たけのこのプロフィール写真

ご回答頂きまして有難う御座います。

2022年10月 3日
確度の低い案件のボリュームチェックを気兼ねなく依頼したい…ということであれば、やはり月額料を払って設計事務所に依頼するのが、検討内容も良く/業者の紐付きもない、という意味で良質な結果が得られると思います。
その中で進めたいと思われた物件だけを次のフェーズに進めるという形になります。
ラフプラン+概算工事費+事業・収支計画書
があれば、とりあえず銀行に持ち込めます。
①ボリュームチェック →月額
②ラフプラン/概算工事費/事業+収支計画→部分業務契約(定額にて相談してみる)
ここまでで銀行の稟議が通れば設計契約に進み、NGならまた①〜②を繰り返す、という形になります。
設計契約を結ぶのは銀行の稟議通過後になります。
本審査には設計図書、確認申請書、工事見積書等一式必要になりますが、それらは通常の設計業務契約がないと難しいです。

ただ、稟議通過といってもひっくり返る可能性はゼロではない…というところで、できるだけリスクを減らしたいのであれば契約の特約などを設計事務所とご相談されると良いと思います。

ご参考になれば幸いです。
矢印
この専門家のプロフィールを見る
矢印
この専門家に資料をリクエスト

ユーザーの返答

2022年10月07日

たけのこのプロフィール写真

ご回答頂きまして有難う御座います。

2022年10月 3日
たけのこ様
初めまして、豊島区に事務所のある照井建築研究所の照井と申します。

たけのこさんのお悩みはよくわかります。
今の状態では、もう金融機関とは太いパイプがあるわけですから、
変える確率の高い土地と、プランと事業計画さえ持ち込めば
事業が進むわけですよね。
何回もプランを書いてもらって、他の方に現金で買われたりして流れることはよくあります。 
そうすると、設計事務所も疎遠になりがちですね。
当社の例を紹介して噛み砕いて説明いたします。

1、土地が買えたら必ず当社に設計を依頼する前提で買えるまで何回でも
 プランいたします。1000本ノックまで行かずとも最大平均8回ぐらいで
 土地は決まります。買えるまで無料でお付き合いおします。
 だいたい半年ぐらいで皆さん決まってますね。
 ただし、他所に浮気をしないことが前提です。
 費用が発生するのは、土地の売買契約の段階ぐらいです。

2、確かに、これぞという案件に絞った方が私たちもモチベーションが保てます。
  これぞというものがわからない場合、マイ速の段階でボリュームが見えますから
  口頭で、行けるか行けないかのアドバイスができます。利回りも見えますね。
  これで無駄にプラン描かなくて済むわけですね。

3、当社は、投資家1年生の方が多く定期的にミーテングを行い
  どうしたら、良い物件を建てられるか勉強会のようなこともしてます。
  セミナーではなく、1対1です。
  不動産業者のパッケージ案件だと、工務店の選択肢がないので 
  工期の大幅な遅れなど、問題をよく聞きます。
  
4、具体的なステップを明示します。
  
   A,いくつかの土地をマイ速の段階で1つに絞る判断をする
  
   B,絞った段階でプランと事業計画、見積もりなどの銀行提出用資料を作成。

  c、資料できた段階で、銀行に提出、銀行から融資内諾が得られるまで
    土地のグリップはしていただく。

  D,融資内諾が得られたら、土地の契約、設計の契約。この時点で初めて費用が発生し 
   ます。 

  AからCまで何度かくりかえせば、結構成約になります。
  ポイントは、あちこち浮気をしないことですね。
  
もっと具体的なご相談は、ご連絡ください。
  
  





矢印
この専門家のプロフィールを見る
矢印
この専門家に資料をリクエスト

ユーザーの返答

2022年10月07日

たけのこのプロフィール写真

ご回答頂きまして有難う御座います。

2022年10月 3日
川崎で設計事務所を構えて約29年になります。
これまで全国で200件以上のプロジェクト(個人住宅や集合住宅など住宅系が7割)を実現してきました。
その中でも、いわゆる世の中で言われるデザイナーズマンションという賃貸集合住宅を計画してきました。

当たり前ですが、賃貸面積が決まらなければ、収支計算もできません。
それにはボリュームを出していかなければならないところが、歯がゆいところですよね。
かと言って、たけのこさんがおっしゃってるような1000本ノックにほとんどの設計事務所は付き合いきれません。
口頭で言うのは簡単ですが、一つの土地で計画するのにもそれなりの労力が掛かります。
それが無限に複数あるとなると無理です。

では、どうするか?
信頼できる設計事務所、あるいは気になる設計事務所の過去の事例を見て、窓口を叩いてみてください。
たけのこさんが、真摯に候補の土地を設計事務所に相談すれば、設計事務所の対応はそれぞれ違うと思いますが、ある程度までは無償で情報を提供してくれるはずです。
ただし、浮気はなしです。

納谷事務所の場合は、土地の候補が複数あれば、それぞれの土地をざっくりと調べて、可能性のある実際の敷地を見に行って、提言します。
土地の候補がある程度決まっているのであれば、現地を見て、法をチェック、簡単なボリューム出しまでは、無償でします。
それ以上を望むのであれば、プレゼンテーション代として15万円〜(規模によって)を保障してもらえれば、平面計画はもちろん、より具体的な提案をします。募集する不動産窓口も紹介できますし、銀行への積算対応もしますし、計画した建物の収支計算も出します。

HPに、賃貸集合住宅の事例をたくさん載せています。
よろしかったら覗いてみてください。
矢印
この専門家のプロフィールを見る

ユーザーの返答

2022年10月07日

たけのこのプロフィール写真

ご回答頂きまして有難う御座います。

2022年10月 3日
賃貸住宅を多く手掛けている設計事務所です。
土地探しに御付き合いをして参考プラン作成と建設費を含めた利回り計算をする作業をいつも行っています。私ども作成の資料(概略プラン、建設コストがわかる概算表など)があれば銀行に融資相談ができます。こうした手順で多くの建物を実現しています。企画がうまく進められないのであれば途中で中断されても結構です。設計料は請求いたしません。こうした作業は手間はかかりますが営業活動だと割り切っています。私どもは建物を実現する事を目標にしています。銀行等の融資がうまくいきそうな状態になれば設計契約をしていただきます。具体的な土地の資料をいただければ3〜4日である程度の提案はいたします。私どものような設計事務所が設計して工事会社を3社くらい選定して競争して見積る方が大手に一括して依頼するよりは建設費は15%くらい安価になると思いますが、この1年間くらいは土地代と建物コストは値上がりしています。工事費については最近のコストの動向を見て提案いたしまが、利回りは6%までいくのはむずかしいこの頃です。
ある期間に次々と千本ノックのように案をつくる業務は健康的ではないので行いません。土地についてはある程度吟味していくつかにしぼって相談していただけると真摯に取り組みます。
一度ご連絡ください。
http://www.yumira.com/SpaceFiles/061process/02-1proc.html
http://www.yumira.com
*****a.com
***** ユミラ建築設計室 弓良
矢印
この専門家のプロフィールを見る
矢印
この専門家に資料をリクエスト

ユーザーの返答

2022年10月07日

たけのこのプロフィール写真

ご回答頂きまして有難う御座います。

2022年10月 5日
たけのこ様

ご質問内容拝見いたしました。ボリュームチェックですが、私の場合は敷地が確定するまでお付き合いすることが多いのですが、多くても10件くらいで敷地は固まることが多いです。何案かやっていくうちに、たけのこ様も勘がつかめてくると思いますので、おのずと実現性の高い敷地選びができてくると思います。敷地面積は100㎡以内、建物はRC造で階数は4階以下。戸数は10〜15戸で1戸あたり20㎡前後。この辺りの条件でしたら、私もそうですが、他の事務所様も比較的検討しやすいのではないかと思います。ご参考くだされば幸いです。
矢印
この専門家のプロフィールを見る

ユーザーの返答

2022年10月07日

たけのこのプロフィール写真

ご回答頂きまして有難う御座います。

この家づくり相談「土地からの投資用物件の新築について」をfacebookでシェアする

おすすめ

同じカテゴリーの他の相談

悩みや疑問を専門家に聞きたい方はこちら

作りたいものが決まっている方はこちら