ローコストの賃貸併用住宅に建て替えしたい。

まー
はじめまして。
賃貸併用住宅への建替えを検討しているまーと申します。

足立区の西新井駅から徒歩5分程にある【敷地（３６坪：間口約10m,奥口6.5mの変形地：近隣商業地域：建坪率80%容積率300%)：既存建物(築50年:軽量鉄骨3階）】のフルローンでの賃貸併用住宅への建替えを考えています。
賃貸収入でローンの返済が出来ればと思っております。
希望は
1Fを2LDK自宅、2&3Fを賃貸で駐車場を3台分(賃貸2台、自宅用軽自動車1台）取りたいのですが、どのくらいの総予算で作ることが出来るのでしょうか？
ハウスメーカーさんにも行きましたがご提案が建築面積が大きく総工費がとても高い金額でのお話しなので建て替えるにあたって将来的に非常に不安があります。
総予算が3000万円〜4000万円程度での
ローコストでリスクの少ない形での建替えが出来ないかと思案中です。

可能でしょうか。

教えて下さい。
宜しくお願いいたします。