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家づくり相談

都内駅近土地での賃貸併用住宅建設に関する質問

JR西大井駅から徒歩3分の場所に祖父母の実家(25坪程度)があります。

実家の老朽化と祖父母の生活費捻出のため、賃貸併用住宅へのリフォームを検討していますが、大きくない土地であるためどの程度の物件が建築可能であるのか、またその際に必要な予算やローン審査に不安がある状況です。

ざっくりとした質問で大変恐縮ですが、同様の条件での建設実績やローン審査で気を付ける点などご教示頂ければ幸いです。

専門家の回答

6件

2019年11月 5日
祐介様

初めましてアトリエシーユー 一級建築士事務所の竹石と申します。雪が谷大塚駅近くの設計事務所です。

ご質問の件ですが、収益物件の融資はその物件の担保力と収益性が重要です。
新築ではなくリフォームでお考えのようですが、専用住宅から賃貸併用住宅へのリフォームは、融資のハードル高い可能性あります。
新築の方が税制面など有利ですし、融資をつける条件も揃っています。
(残債もなく、簡単なリフォームで賃貸併用住宅になるのでしたら話は別ですが)

今回のようなご計画は、相続、キャッシュフロー、建築計画、税制面、融資、賃貸コンセプトの優位性など総合的に検討しなければ正解がみつかりません。

私たちは、収益物件専門に、事業性やデザイン性を平行で検討し最適なご提案をいたします。
ご興味ありましたらご相談ください。

株式会社アトリエシーユー 一級建築士事務所
竹石 明弘
http://ateliercu.jp
矢印
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矢印
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2019年11月 5日
たった8坪の3層アパートなんかもできますよ。コスト比較レポートエトセトラであげますよ。言いにくいでしょうが、実際に銀行でどれくらいお金動かせるか自分で調べてみるのも大切=しなきゃならない事沢山あります。ここだけでは無理ですね。動かせるお金を確かめてその中で具体的に何が実際的にできるかを順序にしないと前に進みません。気が向きましたらメッセージでも下さい。今の自分に実際にできる事がなにか?それをアバウトでなく知りましょう!
矢印
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2019年11月 6日
祐介さん
老朽化とありますが建ててから40年か50年たってますか?

古い建物をリフォームで直して賃貸併用のばあい、
建て替えと同じくらいの工事費になりやすいです。

駅から近いので防火地域の可能性もあります。
そうなると賃貸併用のリフォームはかなり
費用が掛かる工事になるかと思います。

安全性を考えると建て替えたほうが格段に良いです。

ローンについても建て替えのほうが無理がないと思います。
リフォームローンだとローン限度額で融資額に差が出ます。

20坪の土地で賃貸併用住宅は可能です。

思いつくままにざっと書きましたが参考になれば幸いです。
情報が足りないのであまり具体的でないですが、
何か質問があればメッセージで対応します。
矢印
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2019年11月 6日
こんばんは。
住んでいる場所によって用途地域がありますので
お住まいの区役所、建築指導課などで伺えば教えてもらえますよ

収益物件を考えるとなると、幾らを借りるかということを何年で返済するか
という計画が必要になります
生活費を生み出すとなれば、月に30万円ぐらいと考えると、部屋の大きさから
推定すれば2LDKで12万円ぐらいです、その3倍ぐらいの大きさが必要になりますね

ご両親の住む場所を考えると25坪ですから。階層を増やすということになります
それでも木造3階建てぐらいが限界ですね

当然、初期投資を増やしてマンションのような大きさにすることも出来ますが
それは借りるお金も多くなります

故に幾らを借りるか、いつまでに返すか、これを決めることが重要ですね

さて、ローン審査は与信ですから、預貯金や不動産担保、動産不動産などの
財産について評価されます
当然借入金があればマイナス評価になります

収益物件を考えて借入する場合は厳しい審査基準がありますのでどのような
金融と話すかによって差が生まれます

先ずは自分に合った専門家を見つけることが重要です

収益物件の専門家ですので、お気軽にお問合せ下さい
プロフィールをみる、から入って メッセージを送る をご利用ください
矢印
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2019年11月 6日
新築で無くて既存建物を賃貸住宅へ用途変更して改修する場合ですが、200平米未満で増改築しなければ基準法的には可能だと思います。
ですが、他の方も書かれてる様に金融機関は担保性を優先されるので、古い木造改修した建物の構造的に法的にも担保され無い建物への融資は難しいと思います。ですが自己資金の比率次第では金融機関との相談で可能かも知れません。ただ、通常融資返済は75歳が完了なので、高齢祖父母様のご年齢が分りませんが、短期返済での計画が可能なのか?まずは金融機関にご相談され、金融機関の問題が解決されたら設計事務所にご相談される事をお勧めします。
矢印
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2019年11月 8日
初めまして。
株式会社あくと総合計画の廣田と申します。

賃貸併用住宅とのことですが、戸数のみで考えないで、大家さんが住んでいるというメリットを生かして検討できると差別化も図れるかと思います。

小さい住戸の個数を作った方が利回りはよくなる傾向があります。
しかし、空室期間はお金が入ってこないため、長期間にわたり入居してもらえる層もターゲットにパターンを複数作れると、リスクも分散されよいかと思います。

また、融資が下りる金額 = 祐介様の借りるべき金額とはならないので、様々な視点から資産の状況、今後どうして行きたいかを鑑みたうえで最適なものができることを祈っております。
矢印
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