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15坪以下の狭小地に建てる3階建ての狭小住宅

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ykeksr
愛知県
今年こそはマイホームを購入したいと思っております。昨年から中古物件を中心に物件探しをしてきましたが、狭小住宅を建てるという選択肢も出てきました。

狭小の土地を購入し、総予算2800万円で狭小住宅を建てたいと考えています。
土地の予算〜1000万円ほど(いくつか候補があり)の土地を買い、10〜15坪の土地にビルトインガレージ付きの三階建住宅を建てたいと思っています。

そこで相談ですが、1500〜1700万円で狭小住宅を建てることは可能でしょうか?
予算に収まらないようならば、狭小住宅という選択肢はなくなりますが、何分素人で家を建てるための予算感もないので、質問させていただきました。

仕様なども決まっていないため、回答し辛いとは思いますが、こういうやり方なら可能とか、そもそも無理とか、専門家の方のご意見をお聞かせください。
よろしくお願いいたします。

専門家の回答

3件

2016年 1月10日
ykeksrさま

はじめまして。わたくし一宮市の設計事務所、(株)アトリエ創の宮坂と申します。
個人邸を多く手がけておりまして、愛知県、三重県、岐阜県を中心にお仕事しております。名古屋市内は、一宮市からも近いので、多くお仕事させて頂いています。

以前、名古屋市昭和区で、同じ様に10坪ほどの狭小敷地に、1階がガレージ、2、3階を住居にした、3階建のお住まいを設計監理させていただいたことがあります。

それで、そちらのお家ですが、1800万円ほどかかりました。
総面積は26坪ほどなのですが、木造3階建になるとどうしても坪単価が高くなってしまいます。また、両隣もかなり近接していましたので、その関係で仮設(足場費用)や、近隣対策費に若干のコストアップがありました。

このコストは、設計料は別途でした。また3階建の木造でしたので、構造計算が必須になりまして、その費用もかかっています。

1階のガレージは、シャッターはついていません。シャッターをつけると、若干コストアップします。

参考になれば幸いです。

株式会社 アトリエ創一級建築士事務所 代表取締役 宮坂英司
〒493-0004 愛知県一宮市木曽川町玉ノ井四ツ辻西1番地
サンシャトーYUTAKAビル1階
0586-84-3551 (F)0586-84-3552
mail@atelier-soh.com
http://www.atelier-soh.com
矢印
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2016年 1月10日
はじめまして、「有」ひなたの場所建築設計事務所の吉野と申します。

可能だと思います。
実際に東京都内でも安価な工務店となら経験もあります。
20~24坪で1600万程度(建物価格)だったと思います。
*
考え方、例えとして。
そもそもの家のランクがベンツなのか?プリウスなのか?軽自動車なのか?
それらの車にどんなオプションを要望するのか?

金額的に1500万は安い仕様と考えていますがシンプルなプリウスなのか、オプションを付けた軽自動車なのか、そんな感じかと考えます。
ランク付けしてしまうことは悪く捉えてしまいがちですが「決して悪いものではない」と言う事です。

分かり難いかもしれませんが、自分ならシンプルなPLANで設計して床や少しのアクセントに無垢材を使用、窓から少しの日差しを感じられたらなんて…。

こんなご説明をいつもお打ち合わせでさせて頂くのですが、お客さまのご要望や土地形状や道路などの近隣状況、水道の引き込みなど複合して検討しないとなんとも言えませんね。

ご参考までに。

矢印
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2016年 1月10日
土地が防火、準防火地域に指定されていない場合。
もっとも安く出来そうな構造を木造と設定。
土地の形状にもよりますが、ビルトインガレージの計画が可能な
地形(つまり間口が確保できるかです)である場合、駐車1台の間口
2.5m+玄関1m+隣地との間隔1mで、最低でも5m近くは必要です。

15坪の土地なら奥行きが10m弱程度。
10坪なら7m弱。
最高の高さを9m程度に抑えることが出来たとして、前面道路の幅員は
住居系地域の場合なら7.2m以上必要です。多少のセットバックの
緩和や天空率の適用も考えられますが、隣地と50センチ程度しか
離れていなければ、いずれも効果がないことが考えられます。

建蔽率が60パーセント、容積率が200パーセントの場合、
50㎡(15坪程度)の土地に建てられる家は90㎡です。
35㎡(10坪程度)の場合は63㎡です。
車庫の緩和を適用したくても90㎡の1/5は18㎡ですから、2.5m×5.5m
の駐車部分13.75㎡を全て除外できますが、63㎡の延べ面積では12.6㎡と
なり、車庫の全部を除外する事は出来ません。
もっとも、4階建にする事は不可能ですし、最大の建築面積からの
計画ですので、そういった検討も無意味に近いです。

どのような家、つまり居室の数ですが、それが明記されていないので、
全く見当も付きませんが、この外壁と床で囲われ、台所と洗面台、
浴室、トイレを付けた建物は私の経験から坪単価45万円程度で建築が
可能です。従って90㎡の建物であれば、1300万円程度、63㎡の建物であれば
900万円程度で出来ます。
これは工事を直接行うものが建築屋の場合の価格です。
つまり工事原価です。これに利益を乗せます。

経費が掛かります。
経費は実際には、二つに分かれますが、明確に分けて計算していたのでは、
仕事にならないので、普通は固定的に金額を設定しています。
共通費と呼んでいます。

これは多少の差が有れど、建物が200㎡(60坪)だろうが、20坪だろうが、
大して変わりなく掛かります。構造計算費用も最低でも20万円程度は掛かります。
常識的な数字であれば請負金額の20%から25%は載せていないと経営は
出来ないでしょうから、900万円の原価に20%を乗せて1200万円の家を
販売する事は可能だとなります。あくまで「可能」という仮定です。
木造3階建ての住宅を設計から施工をするのに4ヶ月で出来たとして、
180万円の利益を割れば、月に45万円です。

お分かりのように「全く個人経営の大工」か「薄利多売」の超ローコスト
住宅屋でもない限り、めぐり合えるとは思えません。
設計事務所であれば、100万円から150万円の設計・監理料を支払って、
「直営工事」という形で、ご自身で工事をやってくれる業者を探すと
いうのも方法のひとつです。
この場合、直接工事を請負ってもらうよりも確実にコストアップになります。

このように「原価」で話をしない人の話を鵜呑みにすることは大変に
危険ですよ。
アドバイスとしては、1500万円程度で家は買える時代になりました。
土地を広く買って、絶対に2階建で計画をしましょう。そうすれば、広さ以上に
快適でバリューフォーマネーな住宅が手に入ります。

URBAN GEAR / アーバンギア 本多 信章
atelier@urbangeardesign.com
http://www.urbangeardesign.com
054-206-4343
矢印
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