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狭小地での混構造(一階二階木造三階コングリート)傾き古家の問題排除

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リン
東京都
はじめまして

土地面積
八坪の物件のスケルトンリフォームにするべきか建て替えにするべきか悩んでます。

一番悩む問題は二つあるのですが


一つ目は建て替えによる室内空間ロストの問題です。

今持ってるのは築年数50年以上も前の物件ですが、
一階と二階は木造なのに、三階にはコングリートを乗っけてます。
間口も3.4Mしかなく、建て替えるとなると、隣の建物との隙間がほとんどない状態で、建て替えるとなると、恐らく足場を残すために左右30センチ残さないといけないので、室内の幅が2Mくらいしか残らない、これについて無足場工法でやれば退行せずに済めるようですが、大変すばらしい工法のようですが
無足場工法についての資料が少ないので、詳しい方からアドバイスをいただきたいのです。
あるいは他のやり方もあれば是非参考したいです。

二つ目は傾きの修正とその原因の排除&スケールトンリフォームが可能かどうか

建物が三階の床と天井、屋上のコングリート(三階の壁は木造です)
の重さに耐えずに傾き始めてるので、
ジャッキアップして直したいのですが、ただジャッキアップするだけで、
原因の重さを解決しないといずれまだ傾けると思いますので、
もしスケルトンリフォームでやったら、一階二階の柱を補強して、三階と屋上のコングリート床を解体して、木造に作り変えることは可能でしょうか?

なお ジャッキアップ と
   コングリートの改修工事
   スケルトンリフォーム
の費用の相場はどのようなものでしょうか

問題を何個も抱えてる物件ですが、もしいいアイデアがございましたら、ぜひ教えてもらいたいです。



専門家の回答

2件

2016年 9月25日
リン様
はじめまして、ハーミットクラブデザインと申します
早速ですが、いくつかお答えさせて頂きます。3階にコンクリートとは珍しいですね。無足場工法ですが、将来のメンテや、近隣の関係性もあると思いますので、こと新築住宅に関しては境界からの離れは確保しておいた方が良いと思います。スケルトン状態になれば、床下から沈下対策工事が可能です。ジャッキアップもありますが、ウレタン注入で建物を戻すという手もございます。
現地を確認しておりませんので、場所や機械の搬入など様々な条件でコストは変わってきますが、ジャッキアップ、コンクリート改修工事、スケルトンリフォームで、新築と同じくらい金額は掛かってくると思います。
いろいろ手段はあると思いますので、何かご不明な点ございましたらご質問ください

住宅リノベーション小屋
http://hermitcrab-design.net/

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ハーミットクラブ一級建築士事務所【HDA】
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【東京本部アトリエ】
〒182-0024 
東京都調布市布田2-44-1
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2016年 9月26日
リンさん、こんにちは

ファーストプランテクノ代表の税所(さいしょ)といいます。
一級建築士事務所も登録していますが大阪・奈良・兵庫を中心とする小さな小さな(笑)施工会社で、年間1・2棟を無理なく高気密高断熱専門で会社を営んでいます。

関西の工務店なので、アドバイスしか出来ませんが、お許し下さい。

3階の床と天井がコンクリートとの事ですが、
もしかしたらモルタルではないですか?
一般的に3階だけコンクリートは考え難いですね。

モルタルであれば
モルタル部分を撤去→ジャッキアップ→基礎補強で
不可能ではないですが、建築年数も経過しているので、
現況を確認しないと判断しかねます。

予算にもよりますが、新築で考えてはどうでしょう?
(確認申請が下りないのであれば別ですが・・・)
建て替えは隣家との隙間数センチ、境界より1CM以下で建て替え可能です。
ただしレッカーの設置が条件です。
以下を参照してください。
「建て起こし工法」
http://www.nakamura-forest.co.jp/objects/specialty/06.html
地域などの条件によりますが木造3階建ても可能です。
よく問題になる雨仕舞や断熱、気密に関してもクリアー出来ます。
費用に関しては詳細が不明なので差し控えます。

関西では良く行われる工法ですが、関東では例が少ないようです。

新築でお考えなら、
私からも問い合わせできますが、
上記の株式会社ナカムラに相談してはいかがでしょう?

あきらめずにしっかりと情報収集して
良い住まいを完成させてください。
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