建築家と家づくり 好きに暮らそう SuMiKa
家づくり相談

リノベーションペットと暮らす

回答 

6件

役にたった回答 

6件

築50年、再建築不可物件のリノベーションは可能でしょうか

現在関西在住で、春より転勤のため、さいたま市浦和区へ移住します。
浦和には築50年、接道条件による再建築不可の家があります(家の前が1.2m幅×10m程度の路地)。三年前までそこで住んでいたので、子どもの学区を考えてまた同じ場所に住みたいのですが、子どもが大きくなってきたため今の狭くて使いにくい家からリノベーションができないかと考えております。

今の状態は土地が約100平、元の家が約50平米、そこに何十年か前に約15平米建て増しされた状態です。建て増しは、未確認ですが、プレハブのような建て方でされてたと思います。
床が傾いていて、建てつけも悪いです。
庭も地面が平行ではない感じです。


希望は家族三人+犬で、日当たりが良く使いやすい安心できる家に住むことです。最新設備や華美なものでなく、極力シンプルなものを望んでいます。

長くなりますが、相談したいことを箇条書きにさせていただきます。


①まず、リノベーション可能かどうか

②今の状態は、土地が約100平、元の家が約50平米、そこに何十年か前に約15平米建て増しされた状態です。建て増しは、未確認ですが、プレハブのような建て方でされてたと思います。
リノベーションできたとして、この場合は建て増しした方と合わせてで二階建てにするのは可能なのでしょうか?

③計画から完成までどれくらいの期間を見積もればよいでしょうか。

④シンプルに箱のような家がいいのではないかと現時点で考えています。
幅があるとは思いますが、大体金額はどれくらいでしょうか。

⑤リフォームローンは再建築不可のリフォームだと厳しいものでしょうか。
用意しておいた方がいい頭金の目安など、ご存知でしたら教えてください。

⑥リフォームローンの中に仮住まいの金額を含めることは可能でしょうか。

⑦工事となりますと、仮住まいはこちらでおさえるものなのでしょうか。
犬がいるためなかなか子供の小学校区でペット可の住まいがないもので気になっています。


長い質問になりましたが、アドバイスいただけましたら幸いです。
よろしくお願いいたします。

専門家の回答

6件

星マーク
相談者が役に立った
2017年 2月13日
さいたま市南区の鶴﨑と申します。
近いので、ご縁があればと思います。

①まず、リノベーション可能かどうか
>建築基準法に抵触しない条件で可能です。

②今の状態は、土地が約100平、元の家が約50平米、そこに何十年か前に約15平米建て増しされた状態です。建て増しは、未確認ですが、プレハブのような建て方でされてたと思います。
リノベーションできたとして、この場合は建て増しした方と合わせてで二階建てにするのは可能なのでしょうか?

>不可能です。
条件は、①と同様の考え方です。この場合は増築となりますので、増築は法律上建築と定義されますので、出来ません。

③計画から完成までどれくらいの期間を見積もればよいでしょうか。
>どれだけの改修をするかで、期間も見積もり額も違ってきます。
打ち合わせをしてからの事と思います。

④シンプルに箱のような家がいいのではないかと現時点で考えています。
幅があるとは思いますが、大体金額はどれくらいでしょうか。
>③と同様の打ち合わせが必要に思います。

⑤リフォームローンは再建築不可のリフォームだと厳しいものでしょうか。
用意しておいた方がいい頭金の目安など、ご存知でしたら教えてください。
>銀行の考え方は、担保物件となるかどうかです。保証会社が担保として認めればリフォームローン、認めなければ、フリーローン等となると思います。

⑥リフォームローンの中に仮住まいの金額を含めることは可能でしょうか。
>不可能と思います。従って、別の名目になると思います。

⑦工事となりますと、仮住まいはこちらでおさえるものなのでしょうか。
犬がいるためなかなか子供の小学校区でペット可の住まいがないもので気になっています。
>知り合いの不動産屋を紹介することになると思います。学区に運よくあると良いですが、場合によっては学区外になると思います。その場合、住所は、今のお住まいになるところで若干遠くなりますが、転校は子供にとって良くないので、市にお話をし、学区の学校に通わせるのが良いかなと思います。

以上ですが、具体的には、SUMIKAのメッセージ機能か、当方に直接k-tsurusaki@nifty.com下さい。
鶴崎より
矢印
この専門家のプロフィールを見る
矢印
この専門家に資料をリクエスト

ユーザーの返答

2017年02月13日

arisaのプロフィール写真

鶴崎様
早く返事を頂けてとても助かりました。ありがとうございます。
的確なお答えをいただけたので、これから主人と具体的な話を進めていけそうです。
家も近いですね、これからまた、お世話になる際には声をかけさせていただきたいと思います。その際はよろしくお願いします。

星マーク
相談者が役に立った
2017年 2月13日
arisaさん、こんにちは。
ご質問拝見しました。
築50年の再建築不可物件をリノベーションしたいとのことですが、かなり大変だと思います。ローンも借りにくいです。貸してくれても金利が高かったりします。
築50年で状態もそんなに良好ではないようですので、直したいとお考えなのだと想像しますが、このくらいの規模でも屋根・外壁・基礎や柱梁を直していけば、すぐに1000万円を超えます。ただ、古民家と違って柱梁も細いでしょうから、100年もたせるのは難しいと思います。この後数十年もたせるとして、それにいくらならかけてもいいだろうか?というようにお考えになるべきかと思います。

ご質問をざっと読んだ印象では平屋の65㎡を使いやすい間取りに改修してコンパクトに暮らすのが良さそうだと思いました。構造的な不安の他に、夏暑くて冬寒い、風通しが悪い、といった問題点はありませんか?大きくしなくても、快適に住めるような改修のご提案はできると思います。(日当たりも窓の取り方で明るい室内をつくることは可能です。)

大したアドバイスができませんが、参考にしていただければ幸いです。
矢印
この専門家のプロフィールを見る

ユーザーの返答

2017年02月13日

arisaのプロフィール写真

麻生様
早く返事を頂けてとても助かりました。ありがとうございます。
なるほど。根本の考え方から検討する必要がありそうですね。
しかし、「コンパクトに暮らす」というワードが希望する暮らしと合致してるように思いました。
これからまた、お世話になる際には声をかけさせていただきたいと思います。その際はよろしくお願いします。

星マーク
相談者が役に立った
2017年 2月13日
arisa様
初めまして、【太陽と風と人の五感に素直な建築】森建築設計と申します。
築50年のリノベーション、築100年の古民家再生など手掛けています。現在も築40年のスケルトンリノベーションの工事中です。これらの経験からお答えいたします。

①まず、リノベーション可能かどうか
→可能です。
②今の状態は、土地が約100平、元の家が約50平米、そこに何十年か前に約15平米建て増しされた状態です。建て増しは、未確認ですが、プレハブのような建て方でされてたと思います。
リノベーションできたとして、この場合は建て増しした方と合わせてで二階建てにするのは可能なのでしょうか?
→増築や面積増をともなわないリノベーションしかできません。

③計画から完成までどれくらいの期間を見積もればよいでしょうか。
→どのようなリノベーション内容になるかによって期間が変わります。
 仕上げのみの改修で計画から完成まで6か月、柱梁を残してすべて改修するリノベーションだと12か月程度必要です。

④シンプルに箱のような家がいいのではないかと現時点で考えています。
幅があるとは思いますが、大体金額はどれくらいでしょうか。
→大規模りのリノベーションになると工事費は新築同等になります。延20坪の工事で資産すると1200万円~1900万円で、金額は工事内容によって上下します。

⑤リフォームローンは再建築不可のリフォームだと厳しいものでしょうか。
用意しておいた方がいい頭金の目安など、ご存知でしたら教えてください。
→可能です。
⑥リフォームローンの中に仮住まいの金額を含めることは可能でしょうか。
→リフォームローンは工事に直接関係する費用だけなので仮住まいの金額を含めることはできません。
⑦工事となりますと、仮住まいはこちらでおさえるものなのでしょうか。
犬がいるためなかなか子供の小学校区でペット可の住まいがないもので気になっています。
→縦主様のほうで手配することになります。

以上です。
さて、森建築設計の特色をご説明いたします。
■夏涼しく、冬暖かい、極力エアコンのいらない居心地のいい家をご提案します。
■デザイン面では神奈川建築コンクール受賞などあります。
■住宅コスト解説の執筆をしておりコストコントロールに優れています。
■バウビオローゲBIJとして「健康で、快適で、エコで、美しい建築」をご提案します。

お時間のあるときにホームページやブログも是非ご覧ください。

森建築設計 森健一郎
電話:090-9134-2670
メール:info@mori-ken.com
★横浜馬車道アトリエ
横浜市中区本町6-50-1
YCCヨコハマ創造都市センター内106
★川崎等々力アトリエ
川崎市中原区等々力17-5
★ブログ
http://moriken1ro.exblog.jp/
★ホームページ
http://moriken.p1.bindsite.jp/
矢印
この専門家のプロフィールを見る
矢印
この専門家に資料をリクエスト

ユーザーの返答

2017年02月13日

arisaのプロフィール写真

森様
早く返事を頂けてとても助かりました。ありがとうございます。
すべて具体的に教えていただいたので、大いに参考にさせていただきます。
ホームページも見せていただきましたが、居心地の良さそうな家ですね!とても住みたいなと思いました。
これからまた、お世話になる際には声をかけさせていただきたいと思います。その際はよろしくお願いします。

星マーク
相談者が役に立った
2017年 2月13日
arisaさま

床がかしいでいるということは不同沈下が考えられます。地盤が悪そうですから1階建てを2階建てにすると建物の重さに地盤の支持力が負けて不同沈下が更に酷くなる可能性があります。

築50年ということは建築基準法施行後でしょうから接道条件を満たしていないとすれば確認申請を経ないで建てたということでしょうか?
もし、確認申請や検査済証があれば何らかの形で接道条件をクリアーしていたはずであり、例えば隣地の一部の通行権を得ていたとか、事実上通路になっていたので隣地が土地を提供してくれるとか、そういった条件があれば接道条件がOKになる可能性もあります。いずれにせよ、粘り強く調べられるのがよいかと思います。

再建築不可の案件のリフォームでも条件が合えば受けられる融資があります。スルガ銀行なども取り扱っていると思います。詳しくは直接お問い合わせください。

また、工事は内容によっては住みながらでもできます。大規模なリフォームの場合ハウスメーカーが嫌がることもありますが。住みながらの場合、各部屋づつ行うので工期は延びます。
矢印
この専門家のプロフィールを見る
矢印
この専門家に資料をリクエスト

ユーザーの返答

2017年02月13日

arisaのプロフィール写真

菅原様
早く返事を頂けてとても助かりました。ありがとうございます。
この家が建ったときはたしか周りの環境が違ったと聞いたことがあります。この家の周りにぐるりと5件の家が建っており、お住まいになっているので、環境をかえるのは難しそうです。
住みながら、という可能性は考えておりませんでした。参考にさせていただきます。
お世話になる際には声をかけさせていただきたいと思います。その際はよろしくお願いします。

星マーク
相談者が役に立った
2017年 2月13日
実際に状況を図面、写真等の視覚的なもので拝見させていただけませんか。
言葉で思考してもなかなか進まないものですし、即物的な判断が必要です。
よろしければお問い合わせください。
高橋一平建築事務所
www.takahashiippei.com
矢印
この専門家のプロフィールを見る

ユーザーの返答

2017年02月14日

arisaのプロフィール写真

ありがとうございました。
問題点や疑問点が多く、どこから手をつけていいのかわからなかったのですが、おおよその目安がわかり、ここからやっと検討する段階に来れたと思いますので、参考にさせていただきます。
高橋様の「casa O」の住宅は、こんな家になったらいいなというような住処です。
問い合わせする際はよろしくお願いします。

星マーク
相談者が役に立った
2017年 2月20日
はじめまして、埼玉にある事務所アーキネットデザイン主宰の市川均と申します。
再建築不可や戦前の長屋のリフォームを手掛けた経験があります。また、都市計画も専門としており、路地上空地の取り扱いにも慣れていますので、可能であれば一度事務所にお越しいただければ、じっくりとご相談に応じさせていただきます。再建不可建築の耐震や耐火リフォームは各自治体によってその対応のスタンスも色々です。
アーキネットデザイン主宰市川均
E-Mail:archi@js7.so-net.ne.jp
矢印
この専門家のプロフィールを見る
矢印
この専門家に資料をリクエスト

ユーザーの返答

2017年02月21日

arisaのプロフィール写真

市川様
ご回答ありがとうございました。なかなか難しい案件と思いますが、相談に乗っていただけたら幸いです。
こちらへの相談で、一度さいたまに引っ越してから再度相談させていただいた方がよさそうだということがわかりましたので、こちらもじっくり希望を煮詰めてみます。
相談の際はよろしくお願いいたします。

この家づくり相談「築50年、再建築不可物件のリノベーションは可能でしょうか」をfacebookでシェアする

関連する家づくりカテゴリー

おすすめ

同じカテゴリーの他の相談

悩みや疑問を専門家に聞きたい方はこちら

作りたいものが決まっている方はこちら