品川区☆狭小地にマンション建設は可能でしょうか？概算費用はどの位になりますか？

kazueさま

整形の箱型4階建てが可能かと思います。
容積率MAXとして16×3＝48坪158㎡
1フロア当たり158/4＝39.5㎡（階段含む）
共用部のつくりかたにより住戸面積は変わります。
工事費は4000～5000万程度ではないでしょうか。
杭が必要なら加算されます。

kazue様

初めましてアトリエシーユー一級建築士事務所の竹石と申します。
大田区の設計事務所です。

今回のご質問ですが、投資効率を優先されると２０㎡を切るワンルームをワンフロアーに２戸としたいところですが、東京都安全条例窓先空地を、５mの間口では取れず無理だと思われます。
よって階段室（法的に屋外階段にする方がベター）と入り口前のポーチを考えると、３０㎡程度のワンルームをワンフロアーに一部屋というレイアウトになります。

共用部分と屋外階段は容積から抜けますので、１５５㎡÷３０㎡　=　５階建
道路斜線は天空率でクリアできると思いますが、日影規制は難しいかもしれません。
日影規制を逃れ、４階建にして高さを１０mに抑えるかどうかというジャッジは、今のところの情報では判断できません。道路側が北でしたら５階いけるかもしれません。

今回のような60坪前後のRC造、S造がスケールメリットがないサイズ感なので、坪１２０万円程度（税別）は見られた方がいいです。４２㎡×４階=１６８㎡　50坪×120＝6000万円（税前）
これらに設計費、調査費用、杭工事（工事費の５％から１０％）、諸費用、が必要です。
総事業費は7500万円程度と考えます。
これに土地代を加えますと、キャッシュフロー的には難しい物件です。
よろしくお願い致します。

株式会社アトリエシーユー一級建築士事務所
竹石
http://ateliercu.jp

kazueさん
はじめまして、渋谷で設計事務所を運営しております日比生寛史建築計画研究所の日比生と申します。
賃貸集合住宅や敷地条件の厳しい個性的な住宅など数多く手掛けております。

「渡辺篤史の建もの探訪」や「完成！ドリームハウス」には度々出演しており、余談ですが、二年前に放送されましたフジテレビの月9ドラマ「恋仲」の模型や図面の資料提供、建築関連のアドバイザーも努めておりました。

賃貸は収益性を考えると性能やデザインも含めて、他とは競合にならない付加価値やインパクトのあるデザイン性の差別化が非常に重要だと思います。また、メディアにも積極的に取り上げてもらうことで、多くの入居者募集に繋がれば良いと思います。

今回のご相談では詳細が分かりませんが、頂いた情報だけで判断すると2住戸/階は難しいのでどうしてもワンフロアにつき1住戸になります。
そう考えると少し広めの住戸で4階建てではなく、20数m2程度に抑えた住戸とし、5階建てで考えた方が戸数が増えるので利回り上は良いかと思います。
工事金額はRC造であれば5600万円、鉄骨造で約5000万円程度は見込んでおいた方が良いと思います。
なお、地盤の状態によっては思いのほか杭工事にコストがかかることもありますのでご注意下さい。

2015年は手掛けたサービス付高齢者賃貸住宅がグッドデザイン賞にも選ばれましたのでフレキシブルな新しい個性的なデザインはお任せ下さい。
創意工夫のデザインに特化した建築が一番得意ですので、もし手掛けた建築の事例に興味をもって頂きましたら、是非ともご連絡下さい。
長年に渡り愛され続ける建築を創り出したいと思っておりますので、是非、微力ながら長いお付き合いと夢のお手伝いが出来ることを願っております。

日比生 寛史／日比生寛史建築計画研究所
hiroshi hibio architects
〒150-0002
東京都渋谷区渋谷1-3-18ヴィラ・モデルナA-303
tel/fax:*****
mobile:*****
hir*****ocn.ne.jp
http://hha.bz/

はじめまして。Lodsの幸地と申します。
武蔵小山駅近くで設計活動をしております。
戸越の敷地でご検討中とのことで、近くなので、何かお手伝いできればと思い、コメントさせて頂きました。

敷地を見ながらでも、詳しくお話伺えますと、色々と詳細のお話や、おすすめプランなどもご提案できるかと思います。
ぜひ遠慮なくご連絡くださいませ。
どうぞよろしくお願い致します。



Lods｜一級建築士事務所
幸地　俊一

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東京都目黒区目黒本町3-11-3-101
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