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恵比寿の間口2㍍・19坪の土地に賃貸併用4階建ては可能ですか?

 広尾駅から徒歩9分、恵比寿駅から11分。南向きの土地63.5平方m、建坪122平方mの木造3階建て住宅に居住中。間口2mぴったり。現在地は建蔽率60%。容積率300%。準工業地域。
 もろもろの事情で現在の住宅は違法建築なので、解体して賃貸併用住宅を建設したい。可能ならば4階建てにして、賃貸部分を増やしたいと考えています。
 間口が2mなので、長屋形式の住宅しか建てられないなどの制約があることは承知しています。
 当面は夫婦2人で居住の予定ですが、子ども2人(社会人)が戻ってくる可能性もあります。
 なるべくコストを抑えて、快適な住宅を建てたいと思います。親子リレーローンも検討しています。
 4階建ては、賃貸部分を増やすためです。ローン返済額と家賃収入をほぼ同額(できれば家賃収入>返済額にしたい)に抑えることを強く求めます。この条件がクリアされれば、4階建てにこだわりません。

専門家の回答

2件

2017年 9月29日
T.Hさま

はじめまして
東京白金の設計事務所:前田敦計画工房の前田と申します。

広尾駅から徒歩9分、恵比寿駅から11分ということでしたら、弊社からも比較的近い場所だと推察申し上げます。

間口2mぴったりというのは接道部分が2mで奥は広くなっているという旗竿敷地でしょうか?
また接道している道路が4mでしたら、準工業でしたら一般的に容積率は240%になります。
建蔽率から 63.5m2×60%=38.1m2がワンフロアの最大面積になります。
容積率が240%でしたら152.4m2になりますので、
ワンフロア38.1m2の4階建てが可能となります。
ただし、敷地の状況によっては高度斜線の関係で、4階が無理かもしれません。

おろらくお近くでしょうから、
一度敷地を見せていただき具体的にお話しできれは幸いです。
どうぞご検討ください。

■前田 敦 / atsushi-maeda   
 一級建築士事務所 前田敦計画工房 / mac-atelier
〒108-0072 東京都港区白金2-1-1 パセオ三光坂408
TEL : *****
FAX: *****
mobile:*****
URL: www.mac-atelier.com
mail*****telier.com
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2017年 9月29日
T.H様

初めましてアトリエシーユー一級建築士事務所の竹石と申します。
大田区の設計事務所です。
私たちは収益物件を中心に共同住宅、長屋、賃貸併用住宅、店舗などなどを収益を考えながら設計活動しております。

ご質問の件ですが、開口が2mぴったりということは旗竿敷地(路地状敷地)ということだと思います。
まずご存知の通り路地状敷地には原則共同住宅などの特殊建築物は建築できません。小規模な共同住宅は建築できる可能性はありますが、基本難しいことが多いです。
次に長屋は可能性あります。各住戸が2mの敷地内通路に面していることが必要となります。ただし問題は2mぴったりだということです。隣の塀などが出っ張っていて有効で2mの通路が取れていないと建築はできません。
まずはその辺りの確認をする必要があります。

上記を踏まえまして、簡単にキャッシュフローを考えてみます。
渋谷区の準工業は第3種高度ですので、とにかく日影規制がかからない10m以下の高さに抑えます。それでちょっと1階を埋めて4階建にします。
それでも建築できる面積は全部で45坪程度。賃貸は1戸が良いところ。2戸賃貸にするとご自宅は30坪を切るでしょう。

よってT.Hさんがご要望の、家賃収入>返済額は、お土地の残債なければ2戸の賃貸で可能。1戸だと無理という感じではないかと思います。

まとめますと
1)敷地内通路2mの有効確認
2)鉄骨、RCなどで4階建にする(耐火木造4階建もありえるかもしれません)3階はないです。
3)家賃収入>返済額のためには2戸以上の賃貸をつくる。

住宅ローンで融資は組めるので、良い計画ではあると思いますが、路地状敷地長屋の4階はハードル高いです。

という感じだと思います。

昨年弊社は広尾と恵比寿に鉄骨4階の共同住宅と木造3階建の長屋をそれぞれ設計しましたが、広尾徒歩圏内の人気度と家賃の高さにさすが「広尾!」と実感した次第です。立地は最高ですね。

株式会社アトリエシーユー一級建築士事務所
竹石明弘
http://ateliercu.jp
http://ateliercu.blogspot.jp
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