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新築戸建て土地資金・ローン

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奈良県生駒市で土地込30百万円弱で注文住宅は建築可能でしょうか

夫婦に子供1人の3人家族です。
現在、関東勤務中で、関西への帰任後に生駒市で新居を構えようと考えています。

そこで質問なのですが、以下の条件で予算内で注文住宅を建てることについて、建築家の皆様は実現可能と思われますでしょうか。

【条件】
 ①生駒市北部(奈良市内に通勤可能な範囲で)
 ②土地込の総予算30百万円弱(フルローン)
  ※私の年収などについては問題ないものと仮定してください。
 ③効率の良い家事導線
 ④明るいリビング(漆喰等の白く美しい壁や2階リビング等のアイデア)
 ⑤2人目の子供を想定した間取り
 ⑥食洗機付システムキッチン
 ⑦車2台分の駐車場
 ⑧建築家さんの表現したいアイデアのあるお家

実家が近いということもあり、その周辺で家を探しているのですが、大手ハウスメーカーの住宅は(土地含め)かなり割高で、地場不動産業者の建売住宅は予算内には収まるものの、違法盛り土等のニュースや過去の自分自身の経験を鑑みるに、不動産業者は信頼性という意味で少しだけ不安です。

そこで、色々と勉強した結果、契約上こちらの立場に立って頂ける建築家の皆様にお願いすることが良いのではないかと考えました。

しかし正直に言えば、色々な建築家のサイトを見てしまうと多くの方は、潤沢な予算を元に才能を発揮される方が多いように見受けられ、今回の質問は本当はお門違いなのかなという不安もあります。一方で本当に優秀な建築家の方であれば、限られた予算内で最大限才能を発揮して頂ける方がいらっしゃるのではないかとも期待しております。

以上、長文になり申し訳ありません。
これはというご回答があれば、またご相談させていただきます。
よろしくお願いいたします。

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星マーク
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2017年10月24日
ぴんご様
初めましてアース・アーキテクツの鷲巣(ワシズ)といいます。

土地の金額が分かりませんので何とも言えませんが、
私の「1500万円の家シリーズ」で計算してみます。
本体価格(上下水道・電気引き込み共、ガスはLPガス)
     1500万円
設計料:  120万円
構造設計料:20万円
エアコン代:40万円
カーテン代:25万円
地盤調査費:5万円
抵当権設定・登記費用:100万円
  小計1810万円
消費税:145万円
設計交通費:25万円
  合計1980万円(地盤改良費別途:参考価格90万円)

建物は約2000万円になります。
残りの1000万円で土地代と土地の仲介料(36万)が賄えれば、大丈夫
ですね。
ただこれ以外のも家電品・家具等を新しくする金額が掛ります。

参考にして下さい。
アース・アーキテクツ一級建築士事務所 鷲巣
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ユーザーの返答

2017年10月25日

ぴんごのプロフィール写真

最初にご回答いただきありがとうございます。
1500万円の家は以前から拝見していまして、強化ガラス床のアイデアは面白いなと興味を持っています。
生駒市北部は1000万円前後の土地が中々少ない地域なので難しいですが、参考にさせて頂きます。

星マーク
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2017年10月24日
はじめまして大阪箕面で設計事務所をしています
アイ・シー企画株式会社の長谷川と申します。
私どもは分離発注型の設計をメインにしています。
建築は信頼のおけるたくさんの専門工事会社が一つのチームで
お客様のご要望に最大限こたえるために力を尽くします。
分離発注はコストパフォーマンスを良くするだけではなく、
建築の透明性を高めより信頼性の高いものになります。
コストと信頼がつながるものと思います。
建築士はそのチームをまとめるコンダクターです。
夢の実現のために私ども建築士と、施主がコラボした建物ばかりです。
詳しくは当社ホームページをご覧ください。
セミナーも開催していますのでぜひ参加してください。
http://www.icen.com
予算の件ですが、土地代にいくらかかるかが問題です。
建物費用としては2000万~2200万くらいはかかるかと思います。
-----------------------------------------------
建築をトータルで考える。人に優しく。自然に優しく
●アイ・シー企画株式会社
●〒562-0023       
●大阪府箕面市粟生間谷西4丁目2-37-504
●TEL 072-739-8031
●FAX 072-739-8051
●URL http://www.icen.com/
●E-mail info@icen.com
●長谷川 浩一
-------------------------------------------
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ユーザーの返答

2017年10月25日

ぴんごのプロフィール写真

頂いた助言に加えて土地購入費用を考えると、実現は難しそうですね。
率直なご意見ありがとうございます。
参考に致します。

星マーク
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2017年10月24日
ぴんご さま

 はじめまして、Hirano S-A Laboratoryの平野と申します。

 約3,000万円で注文建築をご希望という事で、結論から申しますと、土地探しから一緒にスタートして進めていく事が出来るのであれば、可能であると思います。今、まさにご質問によく似た案件を設計中です。
 私の事務所は設計事務所と工務店(平野工務店)という設計も施工も行っておりますので、設計施工という選択肢もあります。設計段階から施工に関する費用を概算し、予算から逆算して計画案を造っていくので、予算配分を一緒に考えながら土地を探し、設計、施工をさせて頂けると何とかなると思います。

 私の設計に対する基本的な考え方は、耐震性や高断熱など基本性能はもちろんですが、「楽しい住まい」の提案が大切だと考えております。多くの方が「子育て期」に住まいを計画しますが、子供が巣立った後の事「夫婦二人だけの期間」や子供達が孫を連れてくるようになった時の「老後の期間」など、移り変わるライフスタイルに柔軟に対応できる計画となっていない場合が多く存在します。私は、これらの移り変わるライフスタイルのそれぞれの場面で「楽しい住まい」とは何か?ということを、お客様と共に考え、悩みながら計画をする事が大切だと考えておりますので、予算や私の考え方に、もし、ご賛同頂けるようでしたら、お気軽にご相談下さい。

ぴんごさまと一緒に「楽しい住まい」をつくれることを楽しみにしております。
ご連絡お待ちしております。

Hirano S-A Laboratory + 平野工務店
代表者  平野 智久 
URL ; http://www/hirano-s-a-labo.com
e-mail : tomohisa@hirano-s-a-labo.com
雑誌:N.I.PLANNING発行 「住まいと暮らしの年鑑2013〜2017」掲載
検索ワード : Hirano S-A で検索!
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ユーザーの返答

2017年10月25日

ぴんごのプロフィール写真

ご回答ありがとうございます。
生駒市近辺の工務店、建築家の方として、以前からホームページは拝見しておりました。
経歴を拝見するに本当にこの地域を良くご存知なのだと思っております。
地元を良く知る先生のご意見としてありがたく参考にさせて頂きます。

星マーク
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2017年10月24日
ぴんご様

初めまして。
大阪・堺市の建築事務所「Studio REI」の嶽下(たけした)と申します。

ご新築計画、楽しみですね!

早速ですが、
土地建物総額でお考えの場合、土地の費用によって建築にかけられる費用が
変わってきますので、もし現段階で気になる土地があって、大きさと価格を教えてもらえましたら、ある程度の試算は可能です。又は、土地が未設定の場合は建物の希望ボリュームから逆算で土地予算を設定する事もあります。

一般的に生駒市北部の土地価格相場から考えますと、総額の大半を土地費用が占めますので、土地ボリュームと価格を相当抑えるつもりで検討した方が良いと思われます。
この事を前提で、記入されている条件は実現可能となります。
建築についてはシンプルに計画する事で、費用を抑える事が出来ます。

当方では設計監理を始め、建築にかかる諸費用も含めてトータルで住宅ローンから資金計画のサポートも行っております。また土地探しの段階からお手伝いもさせて頂いておりますので、お力になれるかと思います。
もちろん、ご相談・プラン提案は無料です。
もしご縁がございましたら、結果は別として、お気軽にお声掛け下さい。

Studio REI
嶽下 康弘(たけした やすひろ)
大阪府堺市南区宮山台4丁14-2-1
TEL/FAX:072-350-7950
Mail:info@studiorei.net
Web:http://studiorei.net
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ユーザーの返答

2017年10月25日

ぴんごのプロフィール写真

ご回答ありがとうございます。
以前からホームページは拝見しておりました。
海が好きで、風景を含めて“海を望む傾斜地の家”のような家が欲しいとは常々思っていました。
奈良県に海がなく、私にお金がないことが残念です。
ご意見ありがたく参考にさせて頂きます。

星マーク
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2017年10月25日

弊社では、ローコスト・ハイパフォーマンス(センス&アイディ等)な設計監理を得意としています。殆どの実績が競合他社よりも、競争見積にて決定した施工者の請負工事費用の坪単価が5~10万円/坪以上格安となっています。
 生駒市の施工者の請負概算工事費用の坪単価は約74万円/坪です。

また、弊社は、建築基準法の延べ面積(S)㎡にて設計監理報酬を算定しており、その根拠は、鹿児島の標準施工坪単価に%を掛けた数値ですので、生駒市では、競合建築家と比較しても、弊社設計監理報酬+交通(宿泊)費の方が安価となります。
 弊社設計監理報酬は、S㎡≦105㎡の時は、1,000,000円+S㎡×7,500円/㎡です。


上記を算定根拠として、3000万円フルローンの時、消費税(土地代以外の全てに係る)
は223万円で、また、ローン時に係る費用は4%の時116万円ですので、残りは2661万円となります。更に、4人家族を想定すると最低でも24坪(約80㎡)は必要です。
よって、施工者の請負概算工事費&弊社設計監理費、この2点以外の建築時に係る費用は次になります。
施工者の請負概算工事費:24坪×740,000円/坪=約1776万円
弊社設計監理費:1,000,000円+7,500円/㎡×80㎡=約160万円
その他建築時にかかる費用6%の時:(1776万円+160万円)×6%=約116万円
合計で約2052万円です。

土地については、建築家は専門外業務です。建築家は、建築主に敷地を提示して頂いた後からの業務となりますので、ご認識下さいませ。(地盤調査等も、業者の紹介や競争見積の段取りはサービスでさせて頂いくことも可能ですが、本来は建築主からの提示となります。)個人住宅の設計監理業務委託時の場合は、土地候補地へのアドバイスは無償で対応させて頂きますが、土地の権利や売買に対する責任についてわれわれ建築家は一切負いませんのでプロである不動産取引士に相談下さいませ。
よって、今回の予算では、土地代(地盤改良等が必要な場合はその費用を含む)&その取引手数料(3%+60,000円 以下)が約948万円(土地代914万円)だと可能となります。
ネットで調べると30万円/坪以下の土地も多くございますし、建ぺい率/容積率が50/80でも30坪で建築可能ですので、何とか建築可能となります。

弊社は、(公社)日本建築家協会に属していて、建築物の質の向上と建築文化の創造・発展に貢献することを目的として、全国の建築相談は無料にて対応させて頂いております。何か有りましたら、遠慮なくご相談下さいませ。

Archi-Lab.CAN 建築加塩設計株式会社 加塩博之 拝
ArchiLabCAN@ybb.ne.jp tel.099-296-1156

=豊かな空間創造、幸福な時間=
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ユーザーの返答

2017年10月26日

ぴんごのプロフィール写真

詳細な計算式でのご説明ありがとうございます。
土地の値段もそのあたりが最低ラインかなとは思っておりました。
遠方の先生に依頼するという発想は中々ありませんでした。
非常に参考になりました。
土地の条件を厳しくするとローンの担保評価が低くなり(建物評価は再調達原価方式だと想定するとそこまでの評価額にはならないので)、金利・保証料などの面でデメリットが出てこないかと懸念しています。やはり予算を増やした方がよさそうですね。

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