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見積もり金額の妥当性について

はじめまして、神奈川県で土地を購入し家を建てようとしています。
建築士がおり、設計・施工までを自社で行う工務店と建築請負契約を結び設計を進めていました。
建築請負契約書には、請負代金2300万円とだけ記載があり、契約締結時点では、図面・仕様書・工程表などは何も添付はありませんでした。
図面も決まっていないのに契約するのですかと訪ねたら、「まだ話し合いしていませんから、図面があるわけないですよね、皆そうです」と言われました。調べたら馬鹿げた話だとすぐわかることなのですが、恥ずかしながら間にうけて契約してしまいました。契約前にこちらの希望は伝えてあり、現在私(妻)、夫、息子の3人家族ですが、将来は子供は2人~3人希望しており、私の父と同居も視野にいれて、『寝室、2~3人に分けることのできる子供部屋、父と同居した時に使える客間、居間、主人の書斎、物が多いので収納をたくさん』で最低でも28坪以上にしてくださいとお願いしました。

その時は「できます」との回答でしたが、契約してから後日初めての間取り提案をうけた時に愕然としました。「ボリュームが大きくて予算をオーバーしてしまうので小さくしました」ととても希望を叶えられるものではないものがでてきました。私が言葉を失い不満を持っているのがわかったようで間取り図は没収され手元にはありませんが延床面積23坪くらいだったかと思います。

その後話し合いを重ね、毎回広くしてと言ってきましたが「空間として広く感じるから信じて欲しい」と言われ、物理的にスペースが必要なのだと訴えてきましたが聞き入れてもらえませんでした。延床面積25.5坪で2640万円の見積がでていて、これ以上話し合っても家は大きくはならないし、予算もオーバーしているのでやめたいという話をしましたら、「詳細設計をしないと、正確な見積もり金額がでないからそれから考えて欲しい」と言われ、詳細がでれば減額できるのだろうかと思いその時は契約を継続しました。
詳細設計とは何を示すのか専門家ではないのでわかりませんが初め2ヶ月と言われたので、2ヶ月後催促しましたができていないとのことで結果ヶ4月後になりました。素人目でみると図面の変化は、コンセント配線や電気位置が追加されただけのように思えます。設備や外壁などの素材などが初めて見積に反映されました。(それまでの見積もりは一枚の紙に工事費合計がおおまかに書かれていました。)詳細設計の結果は2940万円でさらに300万円上がっていました。

住宅ローンを土地を購入した時に建物込で借り入れており、支払いが全くできる手立てがありませんのでやめる以外の選択肢がないことをお伝えしたら、「500万借り入れ増やしても月の支払いは1万円しかかわらないですよ」と言われました。
なんとか減額しようと、こちらから材料を変えたら安くならないんですかと聞いたら「大工の手間代が高いので、素材を変えたところであまり変わりません」と言われました。材料についてはこちらは指定しておらず、全て工務店側が決めています。(無垢材のフローリングと自然素材の壁はお願いしました。)仮にロフト制作したとしたら100万材料費、100万円手間代とのことです。

現在契約時に200万円支払っており、契約書には着工前までに施主都合で中途解約時する場合その200万円とともに請負代金の5%を違約金として支払うものとするとありさらに115万円の請求をされています。

お伺いしたいのは、
①そもそも建坪25.5坪で、総二階建てバルコニーなし、一階下屋・ウッドデッキ(18万9千円)ありの普通の住宅は2960万円もかかるものなのでしょうか?設備は工務店の提案したもので造作キッチン(77万8千円)、トイレ(20万×2)、ユニットバス(47万8千円)で合計216万5、600円です。造作キッチンは私は希望しておりません。ちなみに壁は珪藻土ですが、全て施主で塗るように言われています。地盤改良は必要なく、道路も広く作業しやすいかと思います。

②間取りは1階玄関、トイレ、キッチン、ダイニング、小上がり畳、スタディスペース、階段下書斎。二階は主寝室1部屋(12畳)、納戸、浴室、洗面脱衣所、トイレです。これで建築士は私たちの希望は全て叶えてると言っておりますが、建築家として他の方からみてもそう思われますか?

③打ち合わせ11回で315万円の支払い金額は妥当ですか?打合せ時間は1回2時間くらいです。設計料は50万円と決まってますので最高でも50万円+実際かかった経費でよいかと思うのですが。

工務店側は「何年でも裁判する」と言ってますので弁護士さんには相談しますが、夜も眠れず途方に暮れています。どうぞ救いのアドバイスをよろしくお願いします。

専門家の回答

7件

星マーク
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2018年 1月18日
何はともあれ大変ですね。
多少の予算オーバーは仕方ないですが、多くは無理でしょうね。
細かい話は別として
このままやっていくか、やめるかが、思案のしどころと思います。

この問題については、契約上の問題で、金銭的な絡みもありますので
建築家では相手方との交渉は弁護士法によりできませんので、
弁護士と相談することとなるでしょう。
建築関係のトラブルは、若干複雑ですので、建築訴訟に詳しい弁護士を紹介してもらうのが良いと思います。
鶴崎より

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ユーザーの返答

2018年01月18日

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鶴崎先生

お忙しいなか、ご回答いただきありがとうございます。
このままやっていても手抜き工事をされるのではないかと不信感がありますし、一生に一度の高い買い物ですので契約は解除したいという思いです。
信頼できる弁護士さんに相談しようと思います。
有難うございました。

星マーク
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2018年 1月18日
せっかくの新築なのにご心労の事、お察し申し上げます。
現在、建築士法で設計業務を進める前に設計監理について業務委託契約をすることになっています。請負契約はしっかりとした図面と見積もりができてから結ぶものです。
それは設計事務所に依頼するときばかりではなく、設計施工の会社でも同じです。
契約事項に解約の時の取り決めなどもあり、そういった内容を含め重要事項説明を建築士はしなければなりません。
それをすっ飛ばしているように思われますので、相手方に非があり、そこをつつくことができるのではないでしょうか。
建築士法違反かもしれませんので。
裁判沙汰になるまでこじれてしまうともうそこの工務店で建てる気にならないでしょう。それまで設計業務にかかった費用を最小限払って終わりにできるといいですね。
ちなみに、設計料は50万円と決まっていると?
本来は建築費用の10~15%が設計監理にかかる費用です。
むろん、今回の場合、本設計も未完成ですし、監理は行っていませんからその半分というところでしょうか。(出来高に寄ります)
まずは作業をストップさせることです。専門家を入れて冷静に交渉してくださいね。
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ユーザーの返答

2018年01月18日

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エヌスペースデザイン室様
 
お忙しい中、ご回答ありがとうございます。法律について詳しくご丁寧にアドバイスいただきありがとうございます。弁護士に依頼した際には建築士法について聞いてみたいと思います。

建築士の説明では、自己都合で解約されては工務店の利益がまもられないので、そう決まっていますとの説明でしたが、工務店側に都合が良すぎる契約に疑問をもって考えればよかったと後悔しています。
契約した途端にできませんということに、予め無理なことをわかっていて契約させたのではととても不信感をもっています。建ててしまった後でなくてよかったと前向きに捉えて頑張って弁護士に相談しようと思います。
設計料50万円は、その工務店が見積に記載してきた金額です。契約書に設計料の記載はありませんが、契約前に口頭でも確認しております。

この度は本当に有難うございました。

星マーク
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2018年 1月18日
TOM 様

はじめまして、東京都北区にあります有限会社建栄の竹内と申します。
弊社は、設計事務所でもあり工務店でもありますので、TOMさんが今回ご契約された会社と同じような会社となります。

TOM様サイドのお話ししか聞いておりませんので、決めつけてお話しはできませんが文章を拝見してお気持ちは察します。あせるかもしれませんが少し落ち着いて対処していきましょう。相談にのってくれる人はちゃんといますから。

参考までに弊社の場合は、下記の通りです。
〇初回面談
   ↓
〇ファーストプランと概算見積もり提示(ここまで無料)
   ↓
〇設計契約(設計費の1/2ご請求)
   ↓
〇設計完了
   ↓
〇本見積り
(金額があわないことがほとんどです、、。要因は予算に対して希望が増えるからです。下手な設計と下手な工務店と付き合うと当然価格はUPします。)
   ↓
〇仕様変更などして金額をすり合わせていきます。当然、設計図も直します。納得できる状態なったところで確認申請を出します。確認申請が許可になり建築できることが確定したところで。ちなみに今まで1度もございませんが、折り合いがつかなければ
   ↓
〇工事請負契約(工事費の1/3ご請求)  
   ↓
〇上棟(工事費の1/3ご請求)
   ↓
〇引渡し(工事費の1/3ご請求)

設計事務所も工務店も、民間連合の契約書を使ってる方が多いかと思われます。設計契約と請負契約を別にするのが現在一般的だと思われます。

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ユーザーの返答

2018年01月18日

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有限会社建栄 竹内様

とても親身になってご丁寧に回答いただきありがとうございます。
やはりいろいろ段階を踏まずに契約してしまったのだなと反省しております。
契約後のこちらの希望では常に広くして欲しいと訴えてきました。ロフトを作って欲しいと依頼しましたが200万増額とのことですぐに諦めました。
洗面台の位置と洗濯機の位置を逆にして欲しいと伝えたら「できない」と言われましたので、希望が通らないことが多いです。
建築士は玄関は無垢材で作ったほうが断然に見た目がいいとのことで無垢材を提案されました。私は寒いのが嫌いで暖かい家を希望しており、知り合いの大工さん(宮大工さん)が「無垢材は、そっちゃって隙間ができるから相当いい木でつくらないと締まらなくなるよ」って言っていたことを伝えると「そんな建売業者と一緒にするなよ」と怒鳴られました。人としても不信感をもつようになっています、今度はちゃんと誠実なところにお願いできるように確認しながら進めたいと思います。
本当に有難うございます。

星マーク
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2018年 1月18日
TOMさん

過去に欠陥住宅や似たような金銭的問題で弁護士と一緒に対応したことがあります。
その経験などからわかる範囲でアドバイスします。

1)について
ざっと読んだ内容から建築費設計料合わせて消費税込み2300~2400万円でできそうにおもいます。ただし相手に反論するためには図面と見積書を精査する必要があります。

2)建物が小さく部屋も希望あうものではないので希望は叶えていないと思います。

3)315万の金額は先方は契約をもとに要求しているので設計料や打合せ回数で金額の妥当性は検討しても意味が無いと思います。詳しくは弁護士に相談が必要です。

簡単ですが参考になれば幸いです。
トラブルが解決できると良いですが。
大変そうであれば弁護士の紹介できます。
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ユーザーの返答

2018年01月18日

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一級建築士事務所 匠拓様

とても具体的にご回答いただき有難うございます。弁護士さんと実際に対応されたとのことで、とても参考になります。
希望は叶えていないと言ってくださり、とても気持ちが楽になりました。工務店の建築士に、あなたらならこの家で他人である義理の父と5人~6人でくらせるのですか?と聞きましたら「暮らせます」といいますが具体的にどうやってと聞いても「暮らせます」しか言いません。
建築に強いのかはわからないのですが、親族の知り合いにとても親身になってくれる人情派の弁護士さんがいらっしゃるのでその方にまず相談してみようと思います。
依頼したら図面と見積書を精査してくれるところはあるのでしょうか?またご相談させていただけたらと思います。
この度は有難うございました。

星マーク
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2018年 1月18日
TOM様

佐竹勝郎建築設計事務所と申します。

ひどい話ですね。
その一言につきます。
ですが、どうぞリラックスなさってください。

請負代金2300万円で工事契約をされた。結果的には、600万円もオーバーしてしまった。TOM様は、特別な追加要望をされたわけではない。ベースは工務店の標準仕様。

「解約したい」→施主都合なので違約金

その前に、2300万円の契約金を超えたことは、工務店側の違約にはならないのでしょうか?そこが整理されれば、施主都合での解約ではないと主張できるかと思いました。当然200万円も返金されるべきです。これまでの手間として、幾分のお支払いはいなめませんが。

もうどうしようもない空気ならば法律家を介入するしかありませんが、できたら当事者間で冷静に納めたいですよね。11回もの打ち合わせを共にされてきた間柄なのに、これじゃあ悲しすぎます。

きっとうまくいきます。
そしてまた新しいご縁もあるはずです。

佐竹勝郎

佐竹勝郎建築設計事務所
Atelier:
〒112-0002
東京都文京区小石川2-3-24 
mail: satakearchi@gmail.com
http://satakearchi.webcrow.jp/
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ユーザーの返答

2018年01月19日

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佐竹勝郎建築設計事務所 佐竹勝郎様

私の一方的な主張により判断しづらかったことと思いますが、温かいお言葉有難うございます。
7時間以上もの長い話し合いで、相手方は100%悪くないと主張しているので和解は難しいかとおもいます。あまりにも強い態度なので私たちの方が悪かったのかと考えてしまいましたが、文章にしてみますとやはり納得できないことが多いので、主張して法の判断に任せたいと思います。
打ち合わせでは広くして欲しい!!と再三訴えてきましたが、「広くして欲しいと思ってるとはわからなかった」と言われ全く理解できずにいます。誠実さを感じませんので、そこで建ててもらわなくて本当に良かったです。
今は何を信じたらよいのかわかりませんが、いいご縁があったら良いなと思います。

今回はとても勇気を与えられるお言葉とアドバイスをいただきありがとうございます。

星マーク
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2018年 1月18日
ご自身でも解られている通り、まともな工務店ではないので、その工務店で建てる事自体に多くのリスクがあります。このまま進んでも、まともな結果があるとは思えません。

人生の勉強料金だと思って
弁護士に相談されて、解約されるのをおススメします。

契約もされていますし、ある程度費用を払うのは仕方がありません。契約とはそういうものです。
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2018年01月19日

Oのプロフィール写真

株式会社RC design studio 様

お忙しい中、ご回答いただき本当に有難うございます。
やはりまともではないですよね。無知なことで招いた結果で恥ずかしい限りなのですが、違約金はまるで法律で決まっているかのように言っていたので騙されたという気持ちが強いです。
すぐに解約すれば良かったのですが、話し合いで解決できるのだろうという期待と、違約金が怖くてなかなか決心がつきませんでした。
今後何十年ものお付き合いをするには信用できない工務店ですので、弁護士に相談して解約します。
本当に有難うございます。

星マーク
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2018年 1月19日
そもそも図面も仕様書もない状態での建築請負契約は成立しているのでしょうか、そのあたりから弁護士さん交えて交渉されるとよいのではないかと思います。もうこの工務店で進めることはありえないでしょうから、また設計費用については、不動産屋さんの紹介での工務店建築の場合、相場は設計費50万円です。標準仕様があっての売り建てのようなケースの場合は妥当といえるとおもいます。そもそもがおかしいので、気持ち的には一銭も支払う必要はないように思うのですが・・・・
矢印
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2018年01月19日

Oのプロフィール写真

辻史彰建築研究所 様

お忙しいなか、気持ちによりそったご回答有難うございます。
成立してなかったらとても嬉しいのですが、どうなのでしょうね。弁護士さんに相談してみようと思います。
設計費は50万円なのに何故315万円も請求されるのかが理解できません、成立してませんが設計しかしてませんから。利益も上乗せされてるということなんでしょうね…
実費は払いたいと思いますので出すように求めましたが提示してくれません。
弁護士さんに交渉して貰おうと思います。
本当に有難うございました。

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