中古と新築で迷っております。

kosukeさんこんにちは。大阪で設計事務所をしています福味と申します。

私見ですが結論から言いますと、年齢から考えますと新築がセオリーかと思います。理由はリフォームでその後なにもせず４０年持たせるのは難しいと考るからです。費用を無尽蔵につぎ込んで良いのであれば話しは変わりますが、通常はコスパ重視となるはずです。
リフォームで４０年持たないと考える理由は地震です。上部構造部は補強方法が確立されていますので、今後４０年間に発生するであろう地震で、人命を守る事は出来るかと思います。しかし現在の耐震改修は地盤の強化が含まれておりません。それ故に建物の健全性が担保出来ないのです。

しかし、住まいに対する考え方の切り口を少し変えると全く結論が異なる事もあります。
４０歳と云う事は子育て真っ最中とご推測いたします。子供の成長は早く子供の成長の過程に於いて、ライフスタイルが目まぐるしく変ります。その時点のベストの間取りを考えたつもりでも数年後には住み難い家になっている可能性もあるのです。コスパでモノを考える場合Ａを尊重する代わりＢを切り捨てると云う選択を随所でしなければなりません。それを考えると何もリフォームせずに中古住宅に住み続け、家族構成の安定しだす５０代になってから新築を目指す方が理想の住まいになる事も有り得るのです。

私の場合、新婚の２０代に新築し、手狭になった４０代で大きな中古住宅に移り、６０歳になって終の棲家にすべくリフォームを行いました。６０代であれば２０年前後建物を持たせれば良いと言う考えです。

土地は、周辺環境、利便性等の立地条件が注目されますが、地盤の強さも気を付ける時代になっています。建物はお金の掛け方と工夫次第でどの様にでもなると考え、土地の条件だけで住まい探しするのも一つの方法です。

新築とか築何年の家とか建物にこだわらず、土地の条件だけで比較されてはいかがでしょうか。

大事なことがあります。借り入れする時期があります。お体自身が元気な時に基盤を整える事です。歳を取ってからでは良くありません。そして、想定外地震に備えておくことです。その時は建築基準法に頼っていてはいけません。
コンパクトで想定外地震でも二重債務を起こさない家で家族をしっかり守ることです。

予算チェックをしっかりと事前にし災害に強い家を手に入れましょう。
大地震災害による二重債務をしない家つくりについて
１）火山活動が盛んの中、大地震は想定外が多くなりました。
２）繰り返す大地震に一度もてばよいというのが日本の法律です。
３）繰り返し大地震がくると、耐震金物により木が裂けて目に見えないところで構造劣化がすすむ危険性があります。
　　外から見て確認できないから怖いものです。木が裂けない特殊設計で災害に強く、地震災害による二重債務を起こさせない特殊設計の家を作りましょう。想定外地震でも家具さえ揺れず傷みが来ない家を造りましょう。私はこう思います。
特に中古はあてになりません。やはり、家族あっての家と今日です。

ご要望のオンリーワンの自分空間を３Dスケッチで形にして確かめてみませんか？
１）判りやすいこと。図面は普通の方には理解が難しいです。
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お気に召さない限りスケッチまでは御代はいただきません。そして、後追いもいたしません。
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　　外から見て確認できないから怖いものです。木が裂けない特殊設計で災害に強く、地震災害による二重債務を起こさせない特殊設計の家を作りましょう。

気が向きましたら資料等future.power.sy*****.comに送ってみてはいかがでしょう。
それでは、ごきげんよう。

はじめまして

新築と中古物件の違いを簡単に説明します
経年劣化といって建物は建てた瞬間から劣化が始まります
（極端な表現ですが）
その劣化が現れてくるのが3年から5年ぐらいです
特に外装部のシール、コーキングという部分の耐用年数は5年と言われています
特に自然環境も著しく変化しているので、紫外線などの影響も変化しています

さて、10年と25年という期間だけの差を考えると倍以上の年数が経過しています
当然、周囲の環境や使い方などで建物維持管理によっては違いがありますが
日本の場合維持メンテナンスにお金を掛けない風習があります

結論として、30-40年を持たせたいという場合は新築と同じくらいの金額が総額で
掛かる可能性があります

しかし、そこは何を治すか。という具体的な部分によります
基礎、土台、屋根、水回り（お風呂、トイレ、キッチン）という部分の内部を確認
しないと購入判断は難しいでしょう

一般の方の場合、観ることが出来るか？わかりませんが点検口などから入る場合
や無い場合は付けて頂くようにお願いするなど、して目視をする必要があります

ローコスト支援、応援をしています
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現実的には新築か中古築１０年のリフォームかと思います。

　先ず築２５年の物件について。古い住まいの大掛かりなリノベーションは両親から引き継いだ家など特別な事情がない限りちょっともったいないような気がします。理由は下記のとおりです。

①・・２０００年に耐震基準が大きく変わり、その前の建物となると基礎や地盤など見えない部分も含めて改修しにくい（あるいは改修できない）という問題があり、お金をかけても安心できる建物にはならない可能性があります。ただし、コンクリートの強度などは試験方法もあり、ある程度推測は可能ですし、地盤に関しても古くからの台地であったりと、もともと問題がない場合があるので専門家によく見てもらってはいかがでしょうか？

②・・水廻りの改修、上部構造の耐震改修だけであればある程度費用も抑えられますが、建築年からして快適性を考えると断熱改修も必要ではないかと思います。当方の実績では３０坪程度の住まいで断熱改修まですると比較的抑え気味に設計しても７００万円から１０００万円近くかかっております。

③・・リノベーション時に外部のメンテナンスを行っておけば、後のメンテナンス費用は新築建物とそれほど変わらないと思います。外壁の汚れやシールの劣化は多少メンテナンスをサボったとしてもその下地でカバーできているはずです。改修の際に水廻りも一新すればそれに関しては新築と同様ですよね。

　補足となりますが・・

新築の場合に必要な規模はどの程度でしょうか？家族構成などがわかると提案しやすいのですが、無駄のないプランニング（コンパクトな住まいの提案）をしてもらえればコストをある程度抑えつつ比較的仕様の良い快適な住まいになるかと考えています。

　中古住宅１０年のリフォームについては十分に可能性がありますが、下記について事前に確認の必要があります。信頼できる専門家に依頼してはいかがでしょうか？

①・・経験上、構造的には大きな問題がないケースが多いですが、改修の機会に更に安心できるよう若干の改修は必要かと思いますが、それほど大変ではないと思います。ただし、きちんと工事監理されていた住まいであることが前提です。

②・・断熱については天井裏や床下を調査し、必要であれば求める断熱性能（あるいはかけられる費用）に応じた改修を耐震や水回りの改修に合わせて行えば良いと思います。築２５年の住まいに比べればそれなりの性能はあるでしょうから、たとえば大きな窓だけ２重窓にしたり、断熱性の高いハニカムスクリーンを使うなど窓まわりだけの改修で済む事もあります。

③・・プランについて変更の要望がある場合は納得のいくよう話し合える設計者であれば問題ないと思います。

参考にしてください

実際の結果ではなく、一般的な保証等の話で言えば、

まずは瑕疵担保保険(施工者強制加入)がされる10年があります。
これには、構造体も含まれますので、
それ以降のリフォーム等は別の保証･保険はあるかもしれませんが、
この補償はございません。

一般的な四会連合契約や国土交通省契約の場合は建築部分の保証は5年で重大な瑕疵がある場合でも10年です。

国税庁の木造耐用年数は22年です。この意味で言うと10年の住宅は10/22だけ減価償却が終わっているわけですから新築時には新築の建築物より価値が高かったと言えます。また、25年の建築物は全て減価償却は終っているわけですから建築物に価値はないことになります。

実質的な耐用期間は、メンテナンス等の状態や環境によって、相当個々で変わります。
もっと言えば、設計案の中身によっても地震等で変わるわけですので一概に申し上げる事ができません。（大阪市のプールでさえ、違法建築物はまだまだ多いのが現状です。その時になって後悔すればいい問題では絶対にないと弊社では遵法は必ずさせていますが、、、）

また、目視での調査はあまり意味がございません。地震後に行なわれる専門家の判定でさえヒビ割れ･滑落等の状態の調査であり、元々100年に一度の大地震時に耐えるような構造に対する費用を掛けなければならない法律は在来木造にはございません。
（仕上にたいしても100年もつ材料は通常使われていませんので、木造に免震装置を付ける事も逆にナンセンスだと弊社は思っています。）
よって、設計や施工の欠陥住宅かどうかは調査できても、欠陥住宅でない場合はこれから何年持つかは調査では結論つけることはできません。
それでも、kosukeさんの命は一つですので、kosukeさんが関与できない社会の中にいることも認識なされた上で、自邸にどこまで安全にお金をかけるかは最終的にはkosukeさんの判断になります。

何れの場合は上記をご理解した上での判断になります。
スケルトン･インフィルでのインフィルまでのリフォームは、構造的には何も保障されません。構造(スケルトン)上の改修(耐震改修)を伴うとなれば、新築以上の工事坪単価がかかります。(リフォームとは補修･改修であり、スケルトンを伴うものは改築で現原則、確認申請も必要です。)
インフィルでのリフォームに限れば、標準仕様の場合、程度により新築の6～7割程度の工事坪単価で可能になります。
地震等を想定外とした場合でのメンテナンス(←法律では木造耐用期間(22年)に中･大地震(30年～)はない)は、こと木造の場合は防水･防湿に対する事が一番の懸念点です。
現在、国が想定している高気密･高断熱でそれ故必要なシックハウス対策を施す乾式住宅では、シーリング、一年瑕疵(重大でも二年瑕疵)の各種設備が必須となります。外装製品の塗装も結局は塗装ですので10年持てば高級仕様であります。
そうやって考えていけば、キチンとしたメンテナンスを行なっていくと少なくとも新築の価格と同程度以上のメンテナンス費用がかかることはご理解頂けるのでないでしょうか？後は、建築主の考え方次第です。

状態やメンテナンスによっているのは、場合によっては新築(建て直し)を含みますし、
イタリアを初めとする西洋建築物や重要文化財の木造建築物と異なり、スクラップ＆ビルドを前提とした安価な材料で新築時に造られていることが一般的ですのでどうしても材料そのものの供試期間が40年というものがございません。その上に日本は地震があり高温多湿な気候でありますので材料が40年以上の供試期間があっても保障自体はできないのが現状でございます。