狭小地に自宅兼賃貸(オフィス又はマンション)の建築を考えています。

今、同じような案件を行っています。通常どの設計事務所も安全を見て120万/坪と言う平均的な工費で説明されると思います。後で実はできませんでしたと言い訳が聞かないからです。所が今このような案件がかさなり神奈川で100~108万/坪で工事する工事屋さんがいます。一番きついのが道路斜線です。4階までは斜線がかからす5階から2ｍセットバックして5階が立ちます。ほぼ4.6層分と思って下さい。10.41坪×4.7＝48.927坪で5284万税込となります。後は地盤です。既存建物の設計資料あれば杭の再利用をチャレンジしますがございますか、土地が狭いため同じ位置に新築の杭が当たる時古い杭は普通引き抜きます。10ｍ杭引き抜きに1本当たり200万かかります。6ｍ角で4本として800万かかります。親切杭にほぼ同じ費用がかかります。既存解体に30坪×10万＝300万かかります。簡単に5284+800+300＝6384万税込です。設計料は本体工事の14％で739万です。エレベーター500万＝お勉強は考えておきます。7600万税込ぐらいです。難しければ1階RCスケルトン108万×10.41＝1124万上部70×10.41×4.6＝3352万で建設が4476万税込で30年ローンが組めます。エレベーター込で5000万+杭800万+解体300＝6100万に設計料700万です、6800万で800万は安くなります。また賃貸は通常新築で2万/坪の売上ですが、空き家リスク解消の為に物事業を勧めています。ここでは他社が見ている為お伝えはできません。3Ｄで打ち合わせし比較検討が明確にできます。
１）https://sumika.me/p/works/6b87cbd2b87293b38f5baac25115429010c30111
２）https://sumika.me/p/works/7ded2b84dc662e3294c534d1336166d043d306c7
鉄骨事例
１）https://sumika.me/p/works/4381e78b08248103119d74bc8b1406acd9d970fb
２）https://sumika.me/p/works/55000e445d29616cc206f4451cbcf11d9b705811
３）https://sumika.me/p/works/0cf7db755c802ea475ea7a859f944977c1689c37
４）https://sumika.me/p/works/e9ba1fe4d60ac3f0bf51d189570c1aa53743c1bf
代表作
１）https://sumika.me/p/works/daa51295eb7412707ce71db516d85c819832f70f
最近はローコストで震度7を震度5以下に抑えるリーズナブル大地震対策し建物を揺らさずに2重債務させない特殊設計しています。
なお、住所教えていただければ近隣地盤DATAを送ります。まず目に見えない不確定要素をしっかり押さえて事業計画する事基本としてください。スミカ通して資料請求ッすればフューチャースタジオの12のお手伝いレポート送ります。部分的分離発注にて設備機器40％サッシ52％ぐらいで仕入れが可能です。ただし工務店の許可が必要です。なお3Dはお気に召さない限りお代はいただいていません。自信があるからです。ただし著作権は弊社の為無断使用は法に触れます。お気に召した時これで薦めたいとあれば基本構想代として契約後の設計料から15万先にいただいております。どうしても融資の問題が起きるときは階数を2階にし荷重を減らし想定外大地震でも大丈夫なりホームも立案2階案もつくります。このような小さな仕事も心こめてしています。
１）https://sumika.me/p/works/576b57a9bf8c94ebfddfcbb49e2c86a256b8cd4f
２）https://sumika.me/p/works/203f7433c2b094c927e91191da8eab2f6a894d1d
気が向きましたらメッセージ下さい。コンメントは2000字1回きりです。近隣地盤地盤情報等送れなくなります。それでは、御機嫌よう。

新築様
初めまして、豊島区に事務所のある照井建築研究所の照井と申します。
先ほど簡単にプラン作業してみました。その結果ですが、
5階から6階が建ちます。
エレベーターは、可能ですが階段とエレベーターを除いて部屋の面積が20m2ぐらいになってしまいます。6階から避難バルコニーが必要ですので,部屋の面積18m2ぐらいになってしまいます。1階がエレベーターと階段の通路で10m2ぐらいになってしまいます。
容積は480%までになりますが食いきれませ。天空率を使っても6階が限界です。
しかし避難バルコニーで部屋の面積が小さくなるので5階が丁度良いかと思います。
既存のビルですが、この当時の建物は杭がないかと思われます。台東区はこの当時鉄骨の3階程度であれば、杭は推奨してません。
5.6階の新築時は杭は必要ですが、塔状比はそんなに高くないですね。
私のお薦めをまとめると下記です。

A. 5階建てにして、避難バルコニーを無しにして部屋の面積を確保する。
B. バリアフリーの要求が無ければエレベーター無しにすれば部屋の面積がもっと多く取れる。24m2ぐらい。一番稼げる1階の面積も広くなる。

こういう狭小ビルは得意としております。塔状比と、転倒防止の杭の対策はこのところかなりノウハウが蓄積してまいりました。
折角プランいたしましたので、どうぞご相談ください。
建築費については、構造の種類とEVある無しで変わってきますので直接ご相談ください。ちなみにエレベーターは、1機500万ぐらいです。

新築さん
はじめまして、渋谷で設計事務所を運営しております日比生寛史建築計画研究所の日比生と申します。
賃貸集合住宅や店舗ビル、敷地条件の厳しい個性的な住宅など数多く手掛けております。
「渡辺篤史の建もの探訪」や「完成！ドリームハウス」には度々出演しており、余談ですが、二年前のフジテレビの月9ドラマ「恋仲」（主演の福士蒼汰君が建築家を目指す卵で、本田翼さんとのラブストーリー）の模型や図面の資料提供、建築関連のアドバイザーも努めておりました。

ざっくりですが、条件から5階建てで工事費5,500万円程度です。エレベーターを含めると計6,000万円はいくと思います。
その他、杭工事で約600万円程度、設計監理料が工事費の12%を見込んで下さい。
総予算7,500万円程は想定していた方が良いです。
他に解体費を加えて8,000万円にはいかないのではないかと予想されます。
勿論、予想金額ですのプランの工夫やネゴによって減額することは充分可能です。

2015年に手掛けたサービス付高齢者賃貸住宅ではグッドデザイン賞にも共同受賞で選ばれましたので、新しく個性的なデザインはお任せ下さい。
ワンアンドオンリーな創意工夫のデザインに特化した建築が特徴ですので、もし手掛けた建築の事例に興味をもって頂きましたらご連絡下さい。

長年に渡り愛され続ける建築を創り出したいと思っておりますので、是非、微力ながら長いお付き合いと夢のお手伝いが出来ることを願っております。

日比生 寛史／日比生寛史建築計画研究所
hiroshi hibio architects
〒150-0002
東京都渋谷区渋谷1-3-18ヴィラ・モデルナA-303
tel/fax:*****
mobile:*****
hir*****ocn.ne.jp
http://hha.bz/

新築さま

目白で設計事務所を主宰している藤田と申します。
道路と敷地の状況から鑑みますと5階建てかと思われます。
というのもたまたまですがほぼ同じ条件の建物を過去に池袋で作ったからなのですが、
敷地が35坪、前面道路8mで地上5階建てです。6階建ては作る費用対効果が小さく、
得策ではないと考えます。
工事費概ね5700万円他、杭工事、設計監理報酬、地盤調査、解体費用などトータルで
事業費7300~7500万円程度見込んで頂ければと思います。
エレベーターは池袋の案件では敷地が狭いことから付けておりませんが、この点については相談事で、ご自宅を仮に4、5階、1〜3階を賃貸スペースとすると、4階自宅部分にはホームEVによる直接のアクセス可能(他の階は非着床、5階へは階段）となり、一般EVより安く250~300万円程度で済みます。但し、その分スペースは取られるわけですから、賃料に影響があるかもしれませんので、要相談、ということになります。

私の事務所のHPで池袋の案件を見て頂いて、気に入って頂けるようでしたら、
気兼ねなくお声かけ頂ければと思います。

池袋Tビル
http://www.mf-architect.com/Works04.html

よろしくお願いします。

藤田征樹

藤田征樹建築設計事務所
〒161-0033
東京都新宿区下落合3-22-18