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家づくり相談

築80年で改装から30年以上の木造平屋をスケルトンリホームするか、どこまでするか悩んでます

はじめまして。相当古い狭小の木造平屋のリホームで悩んでいます。
長い文章になりますが、お読みいただき、もし、アドバイス等いただけ
ましたら嬉しいです。よろしくお願いいたします。

東京都中野区にある自己所有の物件で、昭和13年より前に建てられた
50㎡の木造平屋で、最後の改装から30年近く経っています。
雨漏り等はないのですが、昭和初期の相当古臭い家屋で、そのまま賃貸で
貸しても、借り手はないだろうな…という感じの狭小で瓦屋根の木造平屋
住宅です。

希望は、事情があって、この家屋を新築でなく、リホーム(+2畳くらいの
増築)で住めるようにしたいと考えています。また、リホーム後の数年は、
若い夫婦が住めるような賃貸物件として貸したいと考えており、将来的には
自分でも住むつもりでおります。
そのため、現在は和室6畳×2室、キッチンダイニング、の2DKの間取り
を、以下のどちらのリホームにするか決めかねています。

①、大がかりな改修工事(スケルトンリホーム)をして1LDKのような
今風の新しい間取りにする。(1,000万円以内に抑えたいです)

②リホーム費用を最小限に抑えることを考えて、貸し出せる程度の改修をする
具体的には、部屋の内装リフォームと、バス・トイレ・キッチン・玄関のリホームをする。(300万~500万円くらい)
システムキッチン、ユニットバス、玄関扉、トイレ一式等は既に用意して
あるので、施主支給でリホームしたいと思っています。

色々希望はあるのですが当方、リホームのことを何も知らない素人なので、
何から手を付けてよいのか?、どういう手順で進めていけばいいのか?、
設計士さんと相談すべきなのか?……など右も左も分からず途方に暮れています。

物件を見ていただかないと何とも言えないかと思いますが、リホームを進めるに
あたり、何かよいアドバイスがあれば、何卒よろしくお願いいたします。

専門家の回答

8件

2019年10月23日
トラネコさん

はじめまして、建栄の金野と申します。豊島区駒込にて設計事務所+工務店をしております。リフォームに際してのご希望を拝見しましたが、1000万円(税別)程度のリフォームでしたらお近く(中野区など)で、設計もできる工務店に相談するのがよろしいかと思います。

設備機器を変えて間取り変更もおこなえば、すぐ1000万円くらいになります。デザイン的にクオリティーを出すのは難しいと思われます。また、構造強度につきましては昔と今とで基準が変わっております。どの程度まで強度を上げるかなど耐震診断についてもあかるい方に相談できると良いと思います。

矢印
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矢印
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2019年10月23日
はじめまして。
メラーキテクチャ アーキテクツ 建築研究所の吉松と申します。

ご質問内容を確認致しました。
80年近く住まわれた家に今後何十年も住まわれるのであれば、普段隠れている部分をきちんとチェックし、適切に対応することをおすすめします。
つまり、一度スケルトンにして下地状況を確認し、断熱補強・構造補強を含めて内装を一新する方がよろしいかと思います。

ご不明な点がありましたら何なりとご相談ください。

・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・
MERAKITECTURE ARCHITECTS STUDIO
メラーキテクチャ アーキテクツ 建築研究所
http://www.merakitecture.jp
矢印
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2019年10月23日
はじめして、アーキネットデザインLLC代表の市川均と申しますが、中野区では20年程まちづくりに携わっております。さて、大事な事をひとつだけお答えします。ご質問の文中に+2畳くらいの増築とありますが、このような場合はリフォームとはいわず増築となりますので、確認申請が必要となります。そうすると、今ある古い部分も確認申請の対象になりますので、元の家の確認申請の書類が必要になります。特に、当時建物が完成した時点での検査済証が必要になりますので、それの有無をご確認ください。もし無くしてしまっていても検査の記録が都や区に残っている場合はやり方があります。専門的なご回答になってしまい恐縮ですが、大切な事ですので。もし補足説明が必要な場合は以下にお問い合わせください、
アーキネットデザインLLC市川均
http://www005.upp.so-net.ne.jp/ArchiNet/
矢印
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2019年10月23日
築80年以上の戦前の住宅を、内装の改修程度の工事で賃貸に出すことは、難しいと思います。よっぽど賃料を安く設定すれば別ですが。賃貸に出す限り、最低限の構造改修や断熱工事、開口部の断熱サッシ設置などの住居としての性能を保証する必要があります。それに加えて、新婚さんが住みたいと思うようなプランと設備が必要です。中途半端なことをすると、結局投資が無駄になりますので避けられたほうが良いと思います。
矢印
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2019年10月23日
はじめまして
練馬区で住宅の設計監理を手がけている中川龍吾建築設計事務所の中川と申します。
以前、中野区で築70年以上の木造、店舗併用住宅のリフォームを手がけた経験、その他からコメントをさせて頂きます。

まずこのたびのお話で①と②に共通する内容となりますが、築80年で改築は30年前ということからすると、現行の耐震基準は全く満たさないものと思われます。
また上記の物件では、内壁を剥がした所、土台が腐っていたり、何本かの柱の足元は全く木がなくなっていて宙に浮いた形になっていました。
更には筋交いも断熱材もなく、排水管は割れていたり...といった状況で、給排水の配管の更新も含めて構造補強及び耐震化の改修を行ないました。

今回のお宅が、これまで使い続けていたか否かによっても建物の痛み具合は異なりますが、築年数からするとおそらくは見えていない所はそれに近い状況ではないかと思われます。
これからもリニューアルして使い続けるお住まいであったり賃貸とするのであれば、人を守る器としてそれらを考える必要があると思いますが、それをどのようにお考えになるかによって、工事費は大巾に変わると思います。

①についても②についても、あくまで表面的なリニューアルに限定すれば、記載されたご予算で可能かと思います。

また、①で増築を行う場合には、敷地は防火地域内か準防火地域でしょうから、建築確認申請が必要となり、既存建屋にも影響するものとなります。

上記、こちらで手がけた中野区のリフォーム物件は以下のようなものです↓
https://www.atelier-n.com/works/ishi/
また、杉並区で手がけた住宅のリフォーム事例はこちらです↓
https://www.atelier-n.com/works/eifuku/
このたびのご計画の参考にして頂ければ幸いです。

中川龍吾/中川龍吾建築設計事務所
東京都練馬区関町南4-8-13
TEL *****
E-MAIL atelier.nak*****.ne.jp
URL https://www.atelier-n.com/
矢印
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矢印
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2019年10月23日
こんにちは。

数年前に築45年の一戸建ての借家(50㎡)を消費税・設計料別途の
直営工事で300万円のリノベーションンをしました。

写真のURLえお添付しますので参考にして下さい。
http://earth-architect.sblo.jp/article/182108231.html

アース・アーキテクツ一級建築士事務所 鷲巣(ワシズ)
矢印
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矢印
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2019年10月23日
世の中には改修費自分でだしてもDIYで好きな家に住みたいってかたが以外におります。
DIYPって自主リノベーションOKの物件ばかり乗せてるサイトがありますのでそこにあげてみたらどうでしょうか?
そのあとどうなるかは自己責任ですけどね。
オーナーさん自らやってみるとか。
春日部のKILTAってDIY施設で大家さん向けの
教室やってますよ。
いろいろ調べてみるとよいとおもいます。
矢印
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2019年10月24日
トラネコさん

増築をするなら確認申請が必要で
昭和13年以前だと申請できる建物に
改修するのが結構大変かもしれません。

1000万を超える可能性が高いです。
増築をあきらめて現状の大きさで
リフォームを考えたほうが無理がないです。

設備機器はご用意されているので
2の貸し出せる程度のリフォームなら目途が立ちそうです。
費用は600万円ぐらいはかかるかと思いますが、
屋根の状況とシロアリがちょっと心配です。

平屋で伝統構法なので倒壊の恐れはないです。
戦前なら足固めの入っている木造でしょうから
小さくても頑丈な作りじゃないかなと思います。

具体的なことはメッセージでご相談ください。

■安らぎ豊かな和のデザイン■
■地震に強い安心の耐震設計■
■冬暖かく、夏涼しい高断熱■

一級建築士事務所 匠拓:寺澤 秀忠
WEB:https://www.syotaku.jp/


矢印
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