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古民家カフェについて

築90年の古民家をもっています。数年前まで祖母が住んでいましたが、現在は空き家。以前に専門家に見ていただいた所、梁や瓦のずれはないとのことでした。
古民家カフェをする場合は基礎工事が必要でしょうか?

専門家の回答

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星マーク
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2020年 3月 9日
はじめまして。
大阪市を拠点としますメラーキテクチャ アーキテクツ 建築研究所の吉松と申します。

既存建物の用途を変えることは、既存建物の面積や状況によっても扱いが変わりますので、現地みなければ判断ができません。
100年前でも基礎はあると思いますので、カフェにした用途変更後の設備重量増加などについての構造的安全性は求められるかと思いますので専門家に確認してもらう方が良いです。

また、増築や屋根や外壁、2階の床などの半分を超える改修になるとまた話が変わってきますので、注意ください。

その他不明点ありましたら、ご質問ください。

・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・
MERAKITECTURE ARCHITECTS STUDIO
メラーキテクチャ アーキテクツ 建築研究所
http://www.merakitecture.jp
https://www.instagram.com/merakitecture_architects/?hl=ja
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2020年03月09日

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ありがとうございます。構造的安全性を確認していただく必要があることが分かりました。非常に丁寧な説明をしていただき、ありがとうございます。

星マーク
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2020年 3月 9日
はじめまして。設計事務所を主催しています松下と申します。
私も地元も祖母が残した実家があります。120年くらいたちますので、想像できます。
建築基準法的には昔の建築は大きく改築したり増築しない限り大目にみましょう、という緩和処置された法律にはなっています。また90年前の建物だと基礎は想像ですが、石場立てという石の上に束という土台がのった構造になっていると思います。
調査をしないと何ともお答えできませんが、これからカフェとしてもお使いになられるなら耐震性能もご心配だと思われます。基礎はこの様な昔のものだと、一度ジャッキアップして現在の建物にあったコンクリートの基礎を作る方法もありますし、予算がない場合は床と壁で耐震性能を上げる方法も考えられます。
瓦は問題ないとの事でしたが、板金屋根に葺き替えるのも軽くする上で耐震性能を上げる方法になります。
一番心配なのは屋根に雨漏りする欠損がないか?外壁の状態、床下の腐れなどないか?などが建築を長持ちさせる大切な肝になります。
全てを総合的に考えて予算内で出来る範囲内から修繕をされる事をお勧めします。
良き建築は面倒を見てあげればもっと長持ちしますので、是非検討してみて下さい。
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ユーザーの返答

2020年03月09日

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回答ありがとうございます。増築や改築をしたりしてコンクリートの部分もありますが、基礎はおそらく石場建てです。基礎工事では1000万はかかると言われており、屋根も葺き替えとなると300万程度はかかりそうです。そうなると水回りのリノベも含んでくると予算的に厳しくなるため、耐震性能をあげる方が現実的と思われます。床下や外壁の調査はしてもらわないといけないですね。詳しい内容を教えて頂きありがとうございました。

星マーク
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2020年 3月 9日
はじめまして
京都のラウムアソシエイツの宗本です。
当事務所は、京都で80〜100年ぐらいの邸宅などの再生を手掛けています。
100年ぐらい経った古健築を扱う場合は、基礎、壁、屋根の大体以下の点がポイントとなります。
1,基礎は不等沈下を起こしていないか。すなわち家の建具の動きや糸を垂らすと分かります。基礎はこれ以上窒化しないという前提で3cm以上であれば、ジャッキアップが必要です。
2,壁は竹を組んだ土壁(小舞壁)ですので、耐震性を維持するには場合によっては、追加で壁を荒壁パネルなどで、補強する必要があります。筋交いなど後から手をくわえたものがあれば撤去する必要があります。土壁も地面に近いところは、腐っているところがあるので、修理が必要です。
3,屋根の瓦は、大体100年位で瓦自体が水を透過するようになるので、状態を見て葺き替える必要があるかもしれません。その場合でも、これまでの経験では、半分以上の瓦は再度使うことが出来ます。放置すると瓦を透過した水が葺き土を湿らせて、野地板が腐ってきます。京都では、100年に一度、寺院でも、文化財でも瓦は葺き替えます。その時に腐った野地板も同時に修理します。葺き換えは、乾式工法で屋根を軽くします。
一度に出来ればよいのですが、そうは出来ないので、状態を見て悪いところから順次直して行く心構えが必要です。このようにすれば、今後100年でも200年でも大丈夫です。
岡山理科大学で一昨年まで教えていたの、岡山はよく分かります。
以上ご参考までに

宗本順三
株式会社ラウムアソシエイツ一級建築士事務所
E-mail; mun*****.bbexcite.jp,*****odn.ne.jp,
munemoto*****.odn.ne.jp,
munemoto.junz*****oto-u.ac.jp
URL;http://www1.odn.ne.jp/raum/
tel 075-254-8188 fax 075-254-8189
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2020年03月09日

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回答ありがとうございます。ギャッキアップが必要な基準がわかりました。一概に必要、ということではなく安心です。屋根は30年前に葺き替えを行っております。少しずつ、直してあげる事で家も長く保つことができますね。わかりやすい説明をありがとうございます。

星マーク
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2020年 3月 9日
Ma様
はじめまして。
岡山を中心に全国にて設計活動を行っております岡本光利一級建築士事務所
 代表の岡本光利と申します。

ご相談の件、既存の状態を確認してみないと何とも言えませんが既存状態が良ければ
構造補強工事等で対応できるかもしれません。一度お会いして詳しいお話をお伺いできればと思います。

必要であれば、一度、現場確認させて頂きアドバイスさせて頂きます。
リフォーム、リノベーション等も多数実績がございますのでお気軽にご相談ください。
よろしくお願い致します。

岡本光利一級建築士事務所   代表 岡本光利

住所 〒702-8026  岡山県岡山市南区浦安本町 21-17
TEL/FAX  086-265-6235
E-MAIL*****dn.ne.jp
HP    http://www.okamoto32.com/
BLOG  http://mo3265.blog57.fc2.com/
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2020年03月09日

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回答ありがとうございます。補強工事のみで可能なこともあるのですね。詳細な説明をありがとうございました。

星マーク
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2020年 3月 9日
全然いらないです。

あと、どのレベルで飲食店をやりたいのか、
ってことで手を入れなければならない内容が
変わってきますよ。保健所の対策とか。
専門家に聞く必要があります。
ただ古民家改修を専門にしていたり、
謳い文句にしているとこは、過度に改修を
勧めてくる場合が結構あるので見極めも
大切です。

片手間とか趣味の延長でっていうなら、
あんまりお金を掛けては面白くないですね。

URBAN GEAR 本多
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2020年03月09日

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ありがとうございます。どちらかというと趣味の延長、家の管理が目的となるため、正直お金をかけたくない所です。調べていくととにかくリノベは高い、新築の方がおすすめ、と出てくるため頭をかかえていました。水回りにはお金をかけても良いと考えています。保健所の対策をすることも必要ですね。ありがとうございました!

星マーク
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2020年 3月 9日
大阪で設計事務所とNPO法人を主宰する中原賢二と申します。
町屋や古民家のリノベーションなども行ったりしておりますが、これまでジャッキアップをしてまで基礎を作ったことはありません。もちろんジャッキアップをすれば建物寿命としては良いのですが、屋根・梁・壁・柱など他の部分にも影響がいきますので、フルリノベーションしなくてはならなくなり、思わぬ大きなコストがかかることになってしまいます。文化財ならそれもありでしょうが。

状態を拝見しないとどんな方法が最善かわかりませんが、これまで束石を土間コンクリートで固めて耐震設計・補助金申請をしたこともありましたし、石場立てのまま建屋だけの耐震性をあげたこともあります。少なくともカフェなどの不特定多数の方が出入りするのであれば、耐震性だけはあげておいたほうが良いと思います。

色々な方法が考えられますので、再度経験のある専門家に見てもらうことが必要だと思います。その際、Ma様の希望をできるだけ詳細にお伝えすることがよろしいのではないでしょうか。

私もこれまで岡山での仕事もやっておりますので、ご相談ご要望がございましたら遠慮なくご連絡くださいませ。

中原賢二

有限会社 設計処草庵
http://soann.co.jp/
*****
NPO法人 社の極
http://www.yashironokiwami.com/
*****
大阪府住宅リフォームマイスター
http://www.pref.osaka.lg.jp/jumachi/meister/dantai023.html
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2020年03月09日

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ありがとうございます。フルリノベが必要ない場合もあるんですね。できればそのような補強が理想です。たくさんの意見を聞かせて頂こうと思います。ありがとうございます。

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