建て替えを検討しています

7年前に築38年の土地付きの住宅を購入し、ローン残債が1430万ありますが、諸事情により、その場所で建て替えを検討することになりました。

兼ねてより、建て替える場合は注文住宅でとの思いがありましたので、建築設計事務所や工務店の情報を集めている段階です。

相談を持ちかけるにあたり、予算を示さなければならないため、現在借りている銀行に融資可能額の問い合わせをしたところ、回答は、残債分＋1500万程度になるでしょうとの回答でした。

収入に対する返済比率からみてもかなり少ない額だったので理由を聞くと、抵当権として担保している今の家を壊すことで、残債分は無担保融資となり減額対象になるとのことでした。
また、解決策として、新たに建てる建物を証明する見積もり書、設計図等を提出することで、それを担保として評価し事前審査をすれば増額の可能性はあるとの回答でした。

融資可能額の検討もつかない状態で、設計士側に予算を提示し、プランニングを進めてもらうことは、設計士さんに対して失礼ですし、審査落ちした場合、同じ銀行では一定期間審査することが出来なくなるというリスクもあるため、頭を悩ませております。

このような事例のご経験がある方は、どのように対処されたかをご教授頂けないでしょうか。宜しくお願いします。