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家づくり相談

収益物件の計画について

お世話になります。
当方石川県内でマンション計画があります。
所有敷地:70坪
間口:約15m
建ぺい率/容積率: 80/400
商業地域/準防火地域
北側に6m道路

以上で計算したところ、5階建てくらいで単身用が25~30室の物件が建つのではないかと考えております。
周辺の利回りから計算して建築費を割り出したところ大体1億5000万円という感じなのですが、重量鉄骨でこの予算でこの規模の共同住宅は実現可能でしょうか?
よろしくお願いします。

専門家の回答

6件

2020年 6月28日
容積率最大400%で試算して
920㎡で5階建てですね。
278坪で坪120~150万程度として、
建物だけで3.3億くらい必要になると思います。

ご予算から逆算すると400㎡程度ですので
3階建てくらいがせいぜいになると思います。

参考にされてください。
矢印
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2020年 6月28日
25~30戸なら500~600万/戸で造ることになります。重量では難しいです。耐火木造を2~5階にしてやっと可能性が見えてくるぎりぎりです。
https://sumika.me/p/works/86db07b127a0df5ad9de67b9ad2ce7e6268f2d00
矢印
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矢印
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2020年 6月28日
一般的にはご想定の倍以上はかかってきます。耐火木造でもすごく安くなるわけではないので、5階建てローコストなら重量鉄骨が有力です。
実際は建物本体だけでなく外構や調査費用、設計費なども関わってくるので、設計者とやり取りしながら方針を決められる方がよろしいかと思います。


※設計費用割引キャンペーン中です。詳しくはHPをご確認ください。
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MERAKITECTURE ARCHITECTS STUDIO
メラーキテクチャ アーキテクツ 建築研究所
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https://www.instagram.com/merakitecture_architects/?hl=ja
矢印
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2020年 6月28日
ボリューム的には、ワンフロアーに24㎡程度のユニットが6戸になり、5階建てで総戸数28戸程度でしょうか。延べ床面積が279坪程度になるので、坪単価が100万円でできたとしても2億8千万円になってしまいます。5階建てになると1階の耐火時間が2時間耐火になるので、どうしても外壁がALCパネルになり、コストが上がります。コストを抑えるために外壁にサイディングパネルなどを検討するとなると、階数が4階になってしまいます。となると戸数が22戸になりますので、利回りは悪くなってしまいます。
利回りの数字をどの程度に設定するかによって、戸数と工事費のバランスを検討するしかないと思います。
矢印
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矢印
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2020年 6月29日
Tomiさん

はじめまして、日比生寛史建築計画研究所の日比生と申します。
敷地の特性を活かし個性的でシンプルモダンな住宅を数多く手掛けております。
「渡辺篤史の建もの探訪」やTV東京「完成!ドリームハウス」には度々出演しており、余談ですが、数年前に終了しましたフジテレビの月9ドラマ「恋仲」(主演の福士蒼汰君が建築家を目指す卵で、本田翼さんとのラブストーリー)の模型や図面の資料提供、建築関連のアドバイザーも努めておりました。

賃貸集合住宅では、他と競合しないデザイン的な差別化が重要です。
頂いた情報のみでお答え致しますが、ご要望の内容は可能です。ただ、坪単価は少なくとも鉄骨造100万以上/坪、RC造120万以上/坪は見込んでおく必要があるので2億を切ることは難しいと思います。あと不確定なのは杭工事で、地盤が悪いと必要になります。
2015年は木造の暖かさを強調したサービス付高齢者賃貸住宅がグッドデザイン賞にも選ばれました。
もし手掛けた建築の事例に興味をもって頂きましたらご連絡下さい。詳しい情報を頂ければプランを作成致します。
長年に渡り愛され続ける建築を創り出したいと思っておりますので、是非、微力ながら夢のお手伝いが出来ることを願っております。

日比生 寛史/日比生寛史建築計画研究所
hiroshi hibio architects
http://hha.bz/
矢印
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2020年 6月30日
はじめまして。林由泰建築事務所の林と申します。

すでに計算されていると思いますが最大(前面道路規制)250坪(共同住宅なので共用部等は除外されますので実際は280坪をぐらいではないでしょうか+設計費)でご指定の予算ですと軽く50万/坪を切ります。学生用マンション専門業者にても厳しいかと思います。

余談ですが建築費はその時の情勢や施工者のタイミング等がありこの金額でできるということは言えません。(極端な話、赤字でもやるとういう業者もあります)
マンション計画にて最初からそこを利回りのポイントにあげるのはリスクがたかいと思われます。
個人にてマンションを建てることも多くなっている時代です。利回りをあげるには他者との差別化(お金がかからない差別化もあります)が必要と思われます。このことは数年ごの競争力にも繋がり、上記のような一般的なマンションは毎年建設され競争力は確実に下がるとお考えください。(数年で売り抜けるのであれば別ですが)周辺の1.2〜1.3倍ぐらいの賃料が取れ、常に満室になるぐらいのものを作らなければ後々苦労されると思います。結果施工費が下がればより利回りが上がります。(HP掲載マンションは上記のような感じです)

簡単ではありますがご参考にまでご確認ください。



林由泰建築事務所 ×  L2**DESIGN
http://www.architect-associates.jp/architect-associates/
〒616-8201 京都市右京区宇多野北ノ院町14番8
【Tel】 075-496-4616 •【Fax】 075-496-4615 •【携帯】 *****
【Mail*****tect-associates.jp
矢印
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