防火地域に木造か鉄骨造か、３階か４階か。アパート？マンション？（再）敷地面積約200㎡

敷地面積をお間違いでしたか。
それですと６−８世帯がいい数値だと思います。
コストバランスは事業収支を組み、それで判断する事になると考えます。
防火地域ですと耐火構造が要求されますが、木造耐火構造はすごいコスト高になります。
一般的には鉄筋コンクリート造や鉄骨造になりますが、どちらを選択してもコスト的にはあまり変わらず、鉄筋コンクリート壁構造ですと５階建てまで可能で適している構造と思います。
工事費は坪単価１２０万円前後くらいを見ておく必要があります。
紙面でコメントを申し上げましても余り意味がありませんので、ご要望と敷地所在地及び敷地資料をお送り頂けましたら、基本調査及びプランのご提案を無償で対応させていただきます。
その後、お気に召されましたらご依頼頂ければと思います。
宜しければご連絡・資料をお送りください。※但、提案提出後ご連絡頂ける方に限らせて頂きます。
（株）青海建築研究所　せいがい
URL http://arcseigai.com

ケンペイは60％で５層で300％にたっします。
５層以上は不要です。ＥＶ付けないなら
鉄骨で４層がベストです。地盤が緩いから軽量化がベストです。
もともと181坪の容積使いきる資金には全く対応できていないので
動かせるお金の中で計画する事になります。
6～8書体とありますが３０㎡を越えると収益は落ちます。
30㎡で１フロアー４戸で４層１６とがターゲットになります。
そうすると１億では足りません。良いのは１．５奥の方です。
地盤に消えるお金概算でだしてほしかった折には現場住所押し汗ください。
仕事下さいとは言いませんので気が向きましたらおきがるにどうぞ。

タコライス様
初めまして、豊島区に事務所のある照井建築研究所の照井と申します。
軟弱地盤でコストバランスをお考えなら、4階の鉄骨をお勧めします。
鉄骨でもKフレームの様な軽く作れる構造体がいいと思います。
これなら4階でも、最悪地盤改良のようなもので済み杭など不要になる
ケースが多いです。
実際荒川区で、4階の鉄骨を地盤改良だけで工事中で来月完成します。
敷地の建蔽率７０％を利用して4階を建てると１フロア１４０m２
4階で述べ５６０m２でほぼ３００％近い容積を消化できます。
工事費は、荒川区での実績を参考にすると、坪あたり９４万税別です。
延べ１６９坪ですから１５９２３万税別になります。
容積消化に拘れば、軽く１億５千万は超えます。
逆に１、５億を総予算として面積調整するのも手段です。
後戸数ですが、上記の面積で戸数を８個としてもいこあたり６５m２ぐらいになります。
１フロア３戸ぐらいにして、４５m２ぐらいが賃貸的にやりやすいと思います。
エレベターはなくても問題ありません。
さらなるご相談は、どうぞご相談ください。

はじめましてユミラ建築設計室の弓良一雄と申します。賃貸マンションを多く設計しています。
前面道路が6mということで、建物が耐火構造であれば容積300％、建蔽70％は確保できる土地です。しかしお問合せのコメントには場所が記されておらす道路斜線、日影の影響、高度制限がわからず、どのくらいの建物が建つか判断できません。また区によっては独自の条例がありますから戸数の制限もあります。しかしながら敷地が広いので6-8世帯は建設可能と思います。それ以上の戸数が建つと思われます。

地盤がかなり緩いという事ですので敷地は東京の下町の方でしょうか。軟弱の地盤の場合は杭に負担をかけないため鉄骨造が有利ですが、地盤によってはRC造で4階建てくらいを杭なしの地盤改良でも可能な場合もあります。杭を考慮しなければ最近は鉄骨造もRC造も大差がない傾向です。賃貸住戸の場合はRC造の方が遮音性が良いので多少家賃UPも出来ます。
建設コストは税抜きで135万円/坪（工事費、設計料、各敷地調査、確認申請料など）位が目安です。
たとえば30m2（9坪）の住戸を8戸建設する場合の計算(現況建物の解体費は別途）
8戸x9坪x1.3（階段廊下などを含めたUPの係数）x135万円/坪=12600万円→x1.1(税込)＝約1億3900万円(税込の総建設コスト）

建設コスト、家賃を考慮した利回りは建設場所にもよりますがは8〜10％と思います。
土地が本人所有の場合はある程度大きくつくっても銀行が融資する基準はクリアするはずです。ご希望があれば銀行も紹介いたします。

私どもは敷地を有効利用する計画案をいつも作成しています。規模の提案と同時に利回り計算もいたします。
敷地のデータをいただければすぐ提案できます。提案が気に入らない場合はそのまま無償で結構です。
一度ご連絡ください。


http://www.yumira.com
*****a.com
*****　弓良

賃貸併用住宅について
http://www.yumira.com/SpaceFiles/02top/02kizi/07owner_apt.html

足立区でRC造4階建て杭なしの建物例
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利回り計算
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