築50年のリフォーム

リノベーションは文章だけでは判断が難しいです。専門家と現地を見ることをお勧めします。

耐震は程度にもよりますが予算内では難しそうです。外装をさわらなければよさんないでなんとか、という感じと思います。

築50年ですと、旧耐震になるので、壁量がまるで足りないと思います。
構造補強に相当の金額がかかるでしょうね。
このころの建物は、基礎に鉄筋の入っていないこともあるので要注意です。
古い建物の場合、表面を見ただけでは、痛み具合などわかりませんので、屋根裏や床下を覗いてみたほうがいいですよ。
やはり専門家に一緒に見ていただいたほうが良さそうですね。

築５０年の住宅リフォーム計画を拝見しました。
こちらは横浜市中区の設計事務所です。

地下車庫の建設などかなり大規模な工事と思われますのでy予算は厳しい、かなり無理があるもとの感じます。事務所は桜木町駅、馬車道駅から徒歩５分です。一度事務所へいらしていただければその場で予算組み可能です。

当事務所の特徴は、快適性や心地よさを第一に考えたデザインと住宅性能の融合、バウビオロギー講座で得た知識を取り入れた健康住宅にあります。これらの要素を取り入れたご提案をしています。

HP : https://kanlabono.com/
メール：kanlabo*****.com
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一級建築士事務所　感共ラボの森
代表　森健一郎
TEL:*****
横浜市中区海岸通4-22-302
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現地立ち合いで相談されないと埒は空かないと思ってください。

はじめまして、神奈川県川崎市に浦木建築設計事務所と申します。
tanayu様がご検討されている物件と条件が似ているため事例があるので回答いたします。

弊社の事例で、築35年の中古住宅のリノベーションがあります。
生田の家：https://urarchi.com/urarchi2021/works/ikuta/

この中古住宅は大手ハウスメーカーの初期型プレハブ造(軽量鉄骨造)です。
地下階(道路と同レベル)+2階建て部分(30坪)、
購入時に図面一式と当時の確認申請書も譲渡頂いています。
図面には擁壁の構造計算書も含まれていました。
購入後すぐに設計施工元である大手ハウスメーカーに簡易な構造診断を依頼し、
現行基準にも適応しているとの診断書を出してもらいました。
そのため耐震補強工事はせずにリノベーションをしています。
解体時に基礎のひび割れや鉄骨柱の錆が無いことを確かめております。
地下部分はほぼそのまま活かし外部倉庫としました。
リノベーション費は耐震補強無しで1500万円以上掛かっています。

以下ご質問に対しての回答です。
①築50年で擁壁部分の掘り込み車庫、地下室はそもそも安全性に問題はないか
　現地を見た限りはしっかりしているように見え、不安は感じませんでした。
→弊社は安全性を確かめるためのコア抜き検査を検討しましたが、費用が掛かりすぎるため、構造計算書を構造事務所に確認してもらい見解を頂いた上で擁壁や土留め部分には手を付けず現状を生かすことにしました。(現地も構造家に見てもらいました)
ただし、あくまで構造事務所の見解でありコア抜き検査等をしないのであれば最終的にはお施主様が利用の判断をすることになります。
②窓や開口部を塞ぐリフォームというのは難しいモノなのか。
　中からは塞いで気にならなくなっても、外壁とかが変になってしまうのか。
→弊社事例では一部外壁をやり直しているため、外壁をやり直した面の開口部はふさいでいる部分もあります。
③築50年だと耐震や断熱工事をしてもあまり有効性はないのか
→適切な工事をすれば有効性は有ると思います。ただし現況により工事費が予算オーバーとなり建替え可能な金額になる場合も多々あります。
④予算ですが1500万円位で対応したいと思っております。
→工事の内容次第だと思います。

また、やりたいことにある
「階段の幅を広げたい」は建築基準法第五条の主要構造部　にあたるため難しいのではないかと思います。

以上少しでもご参考になれば幸いです。


浦木建築設計事務所　浦木

はじめまして、アーキネットデザインLLC代表の市川均と申します。私は月島や川越、古い団地などの古い建物のリフォームには慣れていますので、その前提でお答えします。そもそもRC（鉄筋コンクリート）の寿命は56〜67年程度とされています。もちろんきちんと維持管理したり、高耐久の設計がなされていれば９０年程度の寿命も可能です。しかし、擁壁や地下室は土に接しているという過酷な条件下のRC造ですので、今後長い期間の安全性は無いと思った方が良いと思います。ですので、この構造物に負担をかけない範囲で使用し、何れは建替える準備が出来るかどうかが購入のポイントになると思います。
より詳しいご相談があれば直接お問い合わせください。
http://www.doctor-life.jp
https://www.archi-netdesign-llc-kikaku.com/

はじめまして。クサノユカリ建築設計室と申します。
ご相談内容を拝見しました。

ちょうど、我々の自宅兼アトリエが築50年の中古住宅をリノベーションしたもので、擁壁は無いのですがその他はとても似ております。

ご質問について、

①擁壁の安全性については、現地確認を行い、まず目視でひび割れや、水が流れている所が無いか等、確認してみると良いかと思います。
もし補強が必要な場合も、たいていの場合は補強工事が可能ですので、ご安心ください。
（京都にも似たような住宅がたくさんあります。）

②窓や開口部をふさぐリフォームは可能です。
外壁を変えないご計画であれば、格子を設置する等、デザインで違和感ないようにすることは可能かと思います。

③築50年での耐震・断熱についてですが、我々の自宅は耐震補強工事と断熱工事を両方行いました。
耐震補強工事については、見た目に問題なさそうでも、実施された方が良いかと思います。
断熱工事については、将来的に光熱費削減や住環境の向上につながりますので、床下・壁・屋根は必須だと思います。

④ご予算について、我々の自宅は1200万円位で工事が行えました。
間取り・外壁・耐震・断熱、全て実施しております。

写真をHPに掲載しておりますので、もしよろしければご覧ください。
ご連絡いただきましたら、改修前の状況もご案内いたしますし、改修プランのご提案も可能です。

家づくり、楽しんでくださいね！