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新築戸建て土地

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高台の家

お世話になります。

東京都目黒区上目黒5の土地の購入を検討しています。

https://suumo.jp/chukoikkodate/tokyo/sc_meguro/nc_91592695/

土地面積179.43m2(54.27坪)、築年1966年の古家があるので解体となるかと思います。

擁壁(と呼ぶのが正しいのでしょうか)が非常に高いので、既存擁壁調査はもちろんの事、強化などに費用が相当かかりそうですが、如何でしょうか?

また、写真右に見える階段しか無く、古家解体、新築工事に追加料金がかかるのでは?

通常築年1966年の家なので通常、解体して土地としての販売かと思うのですが、中古一戸建てとしての販売は何か理由があるのでは、と心配しております。

現場確認無しでは確かな事はわからないのは承知しておりますが、憶測でも良いので見解を頂けると幸いです。

眺めの良い、ヌケのある土地を探しているので、擁壁が高い場所が良く候補に上がり、色々苦労しております!

宜しくお願い申し上げます。
  • 高台の家

専門家の回答

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星マーク
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2021年 5月 6日
拝見しました。

ご察しの通り、擁壁が古そうで
これをやり替えるか、そのままで建てるかにもよりますが、
建物以外にも費用がかなりかかると思います。

また道路面から敷地が上がっているため、
今と同じような家を建てようとすると施工費・手間代が余計にかかると思います
加えて擁壁下に駐車場がありますからこれがまた厄介ですね。。。

土地探しからご一緒していますし、擁壁や崖の敷地は実績多数で
今も同じようなプロジェクトが進んでいます。
ご連絡いただけましたら土地探しから計画までお手伝いさせていただきます。
HPもぜひご覧くださいませ。

よろしくお願いします。
矢印
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2021年05月07日

GFAのプロフィール写真

貴重なご意見本当にありがとうございます。専門家の見解は非常にためになり、「家を建てる」ことがどこまで高度な技術が必要か思い知る機会でした。

この物件に関しては擁壁の施工費、古家の解体と新宅の施工、全工程がチャレンジングですね!現在の家主様もさぞかしお悩みの事と察します。

頂いた見解を元に不動産会社とも相談させて頂き、将来売る側に立った際も考慮して、心残りではありますがこの物件は見送る事にしました。

アドバイス頂き、再度お礼申し上げます。引き続きよろしくお願いいたします。

星マーク
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2021年 5月 6日
はじめまして。
擁壁をやりかえたりする施工費は、確かに高さからいくと、造成費にある程度の費用は参入しておかれた方が良いと思います。
おそらく、解体していない理由としては、解体は買われる方の判断に任せたいと思っているのと、解体費がかさむため、買い手が見つかってからとお考えなのではないでしょうか。
そのあたりも、総合的に検討された方が良いかと思いますので、専門家と共に検討される方が良いかと思います。
ご参考にしていただけますと、幸いです。
どうぞよろしくお願いいたします。
矢印
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2021年05月07日

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貴重なご意見本当にありがとうございます。専門家の見解は非常にためになり、「家を建てる」ことがどこまで高度な技術が必要か思い知る機会でした。

この物件に関しては擁壁の施工費、古家の解体と新宅の施工、全工程がチャレンジングですね!現在の家主様もさぞかしお悩みの事と察します。

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アドバイス頂き、再度お礼申し上げます。引き続きよろしくお願いいたします。

星マーク
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2021年 5月 6日
設計事務所を主催しています松下と申します。
不動産売買に関しましては詳細は調べないと何ともわかりませんが、解体にも費用がかかりますし、更地にした方が税金も高くなりますので、この様な古家が建ったままの販売は一般的ではあります。購入した上でリノベーションして使用するか、解体して新築するか購入者の判断という事になります。擁壁に関しては、コンクリートの劣化状況など専門家に調べていただいて補強が必要かどうか調べていただいた方が良いかと思われます。最近はインスペクション調査会社も多々あります。(擁壁の他に法的、設備も調べていただけます。)
建築士事務所協会でも紹介いただけます。その上で建物をどうするか計画されると良いかと思います。高台の建築は費用もかさみますし、老後、上り下りの大変さもあります。その上で眺めなどを優先し建てられるか検討されると良いかと思います。
写真を見ただけの見解ですが参考になればと思います。
矢印
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2021年05月07日

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貴重なご意見本当にありがとうございます。専門家の見解は非常にためになり、「家を建てる」ことがどこまで高度な技術が必要か思い知る機会でした。

この物件に関しては擁壁の施工費、古家の解体と新宅の施工、全工程がチャレンジングですね!現在の家主様もさぞかしお悩みの事と察します。

頂いた見解を元に不動産会社とも相談させて頂き、将来売る側に立った際も考慮して、心残りではありますがこの物件は見送る事にしました。

アドバイス頂き、再度お礼申し上げます。引き続きよろしくお願いいたします。

星マーク
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2021年 5月 6日
拝読しました。
仰られるとおり、重機が入れないので解体にしても建築にしても追加費用は結構掛かってしまいます。
更地にして販売しない理由も、上記による解体費用の圧迫と、現所有者の固定資産税軽減が目的ではないでしょうか。
隣接住宅との取り合いもありますし、大掛かりな工事を前提とされるのであればご近所付き合いも気にしなくてはいけません。
竣工以降も含め、想定外のストレスが発生しないよう、慎重にご検討されることをお勧め致します。
矢印
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2021年05月07日

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この物件に関しては擁壁の施工費、古家の解体と新宅の施工、全工程がチャレンジングですね!現在の家主様もさぞかしお悩みの事と察します。

頂いた見解を元に不動産会社とも相談させて頂き、将来売る側に立った際も考慮して、心残りではありますがこの物件は見送る事にしました。

アドバイス頂き、再度お礼申し上げます。引き続きよろしくお願いいたします。

星マーク
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2021年 5月 6日
GFAさま
初めまして 横浜で設計事務所を営んでおります、安田と申します。

横浜にもこういう敷地は多いので、私もいつも苦労しています。

新築するためには擁壁に構造計算をして、確認申請が必要になります。
築年数から見るに、おそらく計算はされていないものと思われますので、強化はかなりの確率で必要になりそうですね。
階段の下にトラックを停められなかったりするとさらにかかるかもしれません。
擁壁に関係ないように杭を打つにも、下に駐車場があるようですので、なかなか設計士泣かせな土地ではありますね。

裏を返せば、それだけ眺めのいい敷地になりますので、完成した際にはとてもよいおうちが建てられると思います。
先日似た敷地があったのですが、上側のお隣さんの土地を借りたりして、解決した経験もあります。
周辺状況を見て、もしかしたらアイデアで切り抜けられるかもしれません。
HP等もご覧いただきもしご興味ございましたらご連絡いただければ幸いです。

よろしくお願いいたします。
矢印
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2021年05月07日

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この物件に関しては擁壁の施工費、古家の解体と新宅の施工、全工程がチャレンジングですね!現在の家主様もさぞかしお悩みの事と察します。

頂いた見解を元に不動産会社とも相談させて頂き、将来売る側に立った際も考慮して、心残りではありますがこの物件は見送る事にしました。

アドバイス頂き、再度お礼申し上げます。引き続きよろしくお願いいたします。

星マーク
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2021年 5月 6日
横浜で設計事務所をしています秦野浩司建築設計事務所の秦野です。
質問とSUMOサイトを読ませてもらいました。
中古一戸だての販売理由としては、擁壁の安全性が不確な上、高台の為に解体コストの上昇にあると思います。
高さ2mを超える擁壁は工作物に該当するので、作る際に本来ですと確認申請が必要になります。許可を受けて築造したかは役所の建築指導課で確認すればわかるので不動産業者の方に聞いてみて下さい。ただ許可をとって作っていたとしても築造から55年以上もたっているので、既存擁壁を活かしての建替えは避けた方がよいかと思います。また地下駐車場があることで確認申請時の審査も厳しくなると思われますので、購入は慎重になられた方が良いと思います。
弊社は眺望をいかした住宅設計を得意としています。
宜しければHPをご覧下さい。
https://hatano4.wixsite.com/hatano-archi
矢印
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2021年05月07日

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貴重なご意見本当にありがとうございます。専門家の見解は非常にためになり、「家を建てる」ことがどこまで高度な技術が必要か思い知る機会でした。

この物件に関しては擁壁の施工費、古家の解体と新宅の施工、全工程がチャレンジングですね!現在の家主様もさぞかしお悩みの事と察します。

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星マーク
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2021年 5月 6日
はじめまして。(株)キャップデザインスタジオ:常川と申します。

弊社は目黒、恵比寿を拠点としておりますので、
エリア的によく存じ上げております。

つい最近もこの近くで同じような条件:5mの擁壁+古家の建て替えを
着工したばかりですので、現況が良くわかります。

確かにこのエリアは近くに諏訪山もあり中目黒の中でも高級住宅エリアで芸能人、財界人も多数、住んでいる素晴らしいエリアではありますが、反面このように高低差の処理に気を遣う土地であります。でも、都市の高級エリアはほぼ昔から高台と言っても過言ではありません。それは見晴らしだけでなく、水害や地震にも優れた土地であるからです。

さて、おそらく55年のこの住宅ですと、まず、古家の解体を手壊しで行い(重機が入らない)道路も狭いため小さめの運搬車になるため割高になります。
そして、目黒区としてはこのままの擁壁利用では建物の「確認申請」を下ろしてくれません。大前提が擁壁も解体、住宅に合わせて新築。になると思います。

・詳細にもよりますが古家解体:300~500万程度。
・擁壁の解体と新築:3000万以上
・建物の新築:数千万~
・地盤改良は恐らく表層改良:数百万。

あとこのエリアは「埋蔵物」の指定地域になると思うので試掘も必要です。

と予想以上にこの眺望、土地を生かすには解体、擁壁、土地整備にお金と時間がかかります。

弊社も非常に苦労しました。

 そこで、これらを解決する、施工者を含め建築方法で効率のいい方法があります。

詳細興味御座いましたら、是非、お問い合わせください。
これはどの、高低差のある土地にも生かせる方法になります。
地元ですので、土地探しから丁寧にお手伝いさせていただきます。

お気軽にお問合せ下さい。

-----------------------------------------------------------------------------------
∩ cap design studio (株式会社キャップデザインスタジオ)
代表取締役 常川貴扶 (ツネカワ タカオ 一級建築士)

〒150-0013
東京都渋谷区恵比寿1-6-1-106
T:*****
F:*****

URL:www.capcup.com
mail:*****p.com
M:*****






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2021年05月07日

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貴重なご意見本当にありがとうございます。専門家の見解は非常にためになり、「家を建てる」ことがどこまで高度な技術が必要か思い知る機会でした。

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2021年 5月 6日
ご相談場所が事務所に近く、「眺望を大切にした高台での計画」を比較的多くお手伝いさせていただいており、類似のケースもお手伝いしていますので、コメントさせていただきます。
憶測ですが、解体されないのは解体費用が高台で、また一部コンクリート構造のようですので、通常より費用がかかることと、更地から新築する場合には相当新築費用を必要としますので、リフォームされて住まわれることを売主さんは考えられているのではないでしょうか。
(仮に更地にしても、もし年内に売却できないと、固定資産税が上がりデメリットにもなります)
ただ、既存建物は新耐震前の設計ですので、リフォームされるとしても基礎や構造などまで確認できる資料がないと、安心を得るリフォームは難しでしょう。
ただ、新築で考える場合は先の方のご説明にあるように、擁壁に堀り込まれたガレージが「建築」とみなされますと、新築する場合はガレージまで解体しなければならず、地盤面が道路より5mほどありますから、ほとんど擁壁まで建築と一体に作り変える必要が出てきます。
その場合でも、擁壁の全てを改修することは隣地も絡みますからほぼ不可能ですので、既存の擁壁に負担をかけない計画を行うことになりますので、杭などの基礎工事に費用を要します。
一度、どのような「眺望を活かした計画/イメージ」になるか設計家から提案を受けられるといかがでしょうか。
より具体的になると思います。参考にされてください。




矢印
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2021年05月07日

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