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中古戸建てリノベーション

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再建築不可中古物件のリフォームリノベーション費用について

ロケーションが気に入っている物件があるのですが、再建築不可です。
接道なしで、公道からは階段を下っていかなくてはならず、渓谷が目の前、建物は築60年近く、2階建。
一度、夫婦で内覧に行きましたが、1階の床は抜けている場所も多く、トイレやお風呂の砂壁やしっくい壁はかびていました。
2階は床はしっかりしており、雨漏りの様子もなく、窓も雨戸も開閉はスムーズでした。
屋根や外壁の塗装はぱりぱりになって剥がれ落ちています。
外側から、建物の下を覗いてみると、コンクリートの基礎のなかは乾いていて、湿ってはいませんでした。
柱も叩いても根元を観察してもしっかりしているようで、目視・体感でわかる傾きはなかったと思います。
長く誰も住まれていない状態です。

大きな希望としては
*断熱性を高めたい
*水回りだけは現代的にしたい
*安心して過ごせる空間にしたい
という感じで間取り変更は考えていないです。

気に入った点はありつつも、重機も入らない場所でどのような工事ができるのか、またいくらくらいかかるのか、と悩んでいます。
このような場合、専門家にお願いして一緒に見ていただくのが良いと思うのですが、ホームインスペクター、建築家、工務店と専門家もたくさんのジャンルがあるようで、今回の場合はどのジャンルの専門家がいいのか、検索してもよくわかりませんでした。

どなたか詳しい方がいらっしゃいましたらアドバイスをいただけますと幸いです。
よろしくお願いいたします。

*場所は都内になります。

専門家の回答

8件

星マーク
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2023年10月19日
初めまして、アーキネットでデザインLLC代表の市川均と申します。そもそもですが基礎の鉄筋コンクリートの寿命は6、70年です。また、60年前の基礎であれば細い鉄筋しか入っていないと思います。なので『安心して過ごせる』家にするには基礎を作り替える必要があります。目安としては、同じ規模の建物を新築する金額は必要と考えるのが賢明だと思います。コストのことだけ考えれば、だいぶ割高の家となります。
なお、重機が入らなくても、木造2階建て程度は技術力のある工務店であれば施工できます。なので、相談先はジャンルの問題ではなく、技術力の問題です。よって、相談先はそのレベルの工務店か、そのレベルの設計事務所ということになります。だだし、通常よりは2、3割割高の工事費になります。
以上を前提で、ご購入を検討されると良いと思います。
アーキネットデザイン合同会社代表
早稲田大学建築学科非常勤講師 市川均
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ユーザーの返答

2023年10月19日

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アドバイスありがとうございます!
技術力がある設計事務所か工務店への相談がよい旨、納得できました。
工事費についてはかなり高額になることを覚悟しないといけないですね。
丁寧な回答に感謝いたします。

星マーク
相談者が役に立った
2023年10月19日
どこをどのよに直す必要があるかなどは、経験豊富な設計事務所に依頼するのがいいかと。営業の一環としてインスペクターの資格を取得している人も多くいます。
そもそもインスペクターは調査はしますが、提案はしません。(笑)
調査して、設計につながれば…といった方が早いですね。
工務店は施工者ですので、そこに提案のできる、いい建築士がいるかは不明でしょう。

建物が建てられない敷地というのは、よほどのロケーションや利便性がない限り、
将来負の遺産になりかねません。住み継ぐことが難しい可能性はあります。

近郊で魏業されているいい建築家さんに出会えるといいですね。
矢印
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ユーザーの返答

2023年10月19日

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ありがとうございます!
工事費、悪条件を考えても、やはり心惹かれる立地で気になるので、設計事務所へいちど相談してみたいと思いました。
診断と提案は確かに別物ですものね。
これから設計事務所を探してみたいと思います。
アドバイスにもお優しい言葉にも感謝いたします。

星マーク
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2023年10月19日
古い建物ですね。
1981年(昭和56年)に構造基準が大きく変わりましたので、築60年近くということはそれ以前の建物でしょうね。
単純に比較できませんが、それ以前は筋交い量の基準が現在の半分位になっています。
安心して暮らしたいのであれば、構造を大幅に補強する必要があり、その分金額がかさみます。
それを理解した上で、取り組んで下さい。

1階床が抜けているのも気になりますね。
床が抜けているということは、床下の湿度が高いということなので、木の腐りやシロアリが心配です。

ただ、素晴らしい眺めのようなので、それを生かせればいい建物になりそうですね。
技術力のある建築家に相談するのが最適だと思いますよ。
頑張って下さい。
矢印
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2023年10月19日

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ありがとうございます。
エリアとして上下水道はあるものの雨水は浸透と書かれており、立地も湿度が高いことは容易に想像できるので、基礎や構造からしっかりした工事が必要なことを理解できました。
技術力のある建築家(設計事務所)を探してみます。
応援までいただいて感謝です。

星マーク
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2023年10月19日
TNさま

はじめまして
都内で設計事務所を主宰しております前田敦計画工房の前田と申します。


渓谷が目の前・・・魅力的なロケーションですね♪

築60年というと、私の実家の家屋とほぼ一緒です。
当時は腕の良い大工さんがたくさんいらっしゃったので、構造体そのものがしっかりしている家もあるようです。ただし、当時は断熱が一般的ではなかったので、天井、壁、床下の断熱をしっかり行い、サッシも2重にする等の配慮も必要になります。

接道がなく、公道から階段を利用するとなると、重機が入らないので工事費はアップします。
階段の幅や勾配にもよりますが、リノベーション価格相場の30%〜40%を見込む必要があるかと思います。

建材や工法も手運びができるものに限定していけば、問題なく対応できると思います。
設計者ももちろんですが、この場合には、快く引き受けてくれる工務店探しです。

具体的な場所等をメッセージにて教えていただければ、工務店さんにも打診してみますので、ご連絡をお待ちしております。



前田 敦 / atsushi-maeda
-----------------------------------------------------------------------
一級建築士事務所 前田敦計画工房合同会社
〒108-0072 東京都港区白金2-1-1 パセオ三光坂408
URL: www.mac-atelier.com
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2023年10月20日

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ありがとうございます。
手運びができるものに限定…確かにそうですね。
階段も結構、急なので運ぶのはとても骨が折れる作業だと思います。
実働は工務店さんになるので、そのあたりの問題も出てくるんですね。
話が具体的になった際にはご連絡することもあるかもしれません。
その際はよろしくお願いいたします。

星マーク
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2023年10月19日
クライアントの代理者として設計できるのは建築家という職能です。建築士は、法律的に「建築物の質の向上に寄与する」ことを業務目標としており、クライアントの代理者となるとは法的に謳われていません。法律が戦後の昭和25年に作られたので、戦後の国土復興が最優先であったためです。
施工会社もクライアントの代理者とはなれない存在で、どちらかというとクライアントの利益に相反する立場です。
ということで、クライアントの代理者として業務を行う建築家をお勧めするのですが、残念なことに日本は、法律で建築家の資格を決めていない、珍しい国です。諸外国には法律で建築家の職能を決めていますが、日本には建築士の資格しかないのです。
そういう状況の中で、自主的に建築家を実績で審査して認定しているJIA登録建築家制度というのがあります。東京都にはたくさんの登録建築家がおられますので、あなたと相性が合いそうな方を探してみてください。建築家リストのURLをコピーしておきます。
https://www.jcarb.com/SearchArchitectResult.jsp?WH=18

あなたにとって良きパートナーとなる建築家に出会えますように!
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2023年10月20日

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ありがとうございます。
初めて聞く話で大変参考になりました。
リンク先を見ると本当にたくさんいらっしゃるので選定が大変そうですが、時間のあるときにひとりずつHPを見てみようと思います。
優しいお言葉、ご教授に感謝いたします!

星マーク
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2023年10月20日
メール拝見しました。どこに依頼したらよいか迷われていること理解できます。施工性や予算、耐震性、眺望、快適性等総合的にアドバイスできるのは経験のある専門家(建築家や建築士)が良いと思います。とりあえず設計ということではなく調査、報告業務をきちんとお願いされた方が得策だと思います。このハードルを越えていかないと後ほど後悔することも有りますので多少面倒でもこのことを実行されることをお勧めします。
築60年ほどの建物は防水さえきちんとしていれば結構立派な建物も多いです。表面的な内外装に目を取られないことも大事で、構造や立地、眺望等魅力的なことを生かした計画となることが期待できそうです。耐震補強しながらよみがえった事例も多々あります。当方のHPも下記に付記しますので参照していただけたら幸いです。

(株)空間設計研究所  代表 高橋孝栄
住所:〒160-0022東京都新宿区新宿2-4-2カーサ御苑404
TEL:03-3359-2863
FAX:03-3359-2864
HP :http://www.ne.jp/asahi/takahashi/kuukansekkei/
MAIL ; taka*****.email.ne.jp





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2023年10月20日

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ありがとうございます。
まずは「購入のために調査、報告業務をお願いしたい」と言えば良さそうですね。
HPには斜面に建てられた家の事例が多く、興味深く見させていただきました。
具体的なアドバイス、事例に感謝いたします。

2023年10月21日
実質立て直しです。坪80万は見てください。とどのつまり困ったら08036958873にショートメールください。
矢印
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2023年10月22日
川崎・武蔵小杉界隈で設計事務所を構えて約30年になります。
これまで全国で200件以上のプロジェクト(個人住宅や集合住宅など住宅系が7割)を実現してきました。

敷地と建物の状況を見ないと断言できませんが、TNさんのお話からするときちんと設計事務所が入って設計・監理した方がいいと思います。

さまざまな困難が予想される条件の中でも、TNさんが心惹かれているのでしょうからその魅力を最大限活かしながら、安全で安心して生活できる住宅に変えるのが最大の目標かと思います。

金額は、建物の大きさもさることながら、敷地の状況、建物の程度など考慮しないとこの段階ではなんとも言えません。
資料を頂ければ、現地調査は可能です。

私もこれまで、大きな重機が入らない土地で建てたり、リノベーションであればマンション1室から築150年以上の古民家まで、さまざまな案件を手掛けてきました。

HPには、SuMiKaに載せていない事例もたくさんあります。
宜しかったら覗いてみてください。

納谷建築設計事務所(株)
https://www.naya2022.com
矢印
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