賃貸併用住宅建築費用と収益性について

１、内装や間取りで差別化はかれると思います。
２、規模・構造によります。
容積率を200%と仮定した場合、延床面積150坪となり、2億近くかかると思います。
3、計画によりますが可能と思います。
4、計画によります。
5、無理はありませんが、しっかり専門家を入れて検討されるべきです。

弊社は協働している不動産チームと、資金計画や周辺の相場調査踏まえ利回り計算、計画立案、デザインなど、設計だけでなく、企画の段階からお手伝いしています。HPご覧いただき、お手伝いできることありましたら是非ご連絡くださいませ。

SUGISUNさん
日比生寛史建築計画研究所の日比生と申します。
変形敷地や傾斜地、狭小地など敷地の特性を活かし個性的な建築を数多く手掛けております。

質問１ 周囲にある賃貸物件との差別化を意識した場合の建築方法
入居者の需要を長く持続させるためには、流行に左右されないデザイン的な差別化が大切です。設備や仕様の差別化は誰でも出来ることです。

質問２ 質問１の建築をした場合の建築費用
規模によります。最低でも鉄骨造100万以上/坪、RC造120万以上/坪は必要です。

質問３ 空室リスクを減らした満室状態が一定継続できるポテンシャルはあるのか？
新築時は何でも満室になりますが、問題は10年後です。新しく建つ近隣事例と競合しないような建築を目指しましょう。一番大きな要素は立地ですが、駅近なので期待は大です。

質問４ 自己資金を入れない前提で、各種支払い後に手元に残る収益金額はどの程度か？
質問５ アパート経営経験が無いサラリーマンがこのような計画をすることに無理が無いか？
これらはざっくりとならば利回り計算は出せますが、詳細は専門家に相談した方が確実です。

あとは地盤の強弱で地盤改良や杭工事が必要になります。
プロフィールから手掛けた建築の事例に興味をもって頂きましたら、お気軽にご連絡下さい。

日比生 寛史／日比生寛史建築計画研究所
http://hha.bz/

はじめまして、SUGISUNさん
横浜にある設計事務所のゴトウアトリエ　後藤と申します。

高度地区が2種から土地用途地域は第一ニ種中高層もしくは第一種住居地域と思われる事と道路幅員4mから容積率は160%、建蔽率60%の敷地と考えます。
土地担保の借入金無く、建物の借入金が1700万残ってての新たな賃貸併用2世帯住宅の計画が可能かどうか？の質問について、不明な点が多いのでアバウトな回答になる事をご理解下さい。

質問1、音対策、賃貸部分と住宅部分のエリア分け、視線を考慮した環境作り等色々と考えての差別化が考えられます。

質問2、土地245m2、容積率160%から延床面積392m2が可能と考え、コストを抑えた計画ですと、建設費＋設計監理費は税込約19200万＋諸経費と考えます。

質問3、建築計画次第で可能と考えます。私が設計した賃貸で築20年以上経つmonte、bambuは空室がほぼ無い状態を維持出来ていますが、神楽坂という土地の持つポテンシャルの高さから可能だと考えます。

質問4、税等の関係、建物計画の条件次第になり、収支計画をし無ければ正確な金額を計算出来ませんが、数百万は残るのではと思います。

質問5、無理では無いと考えます。初めて賃貸運営を始める方の建物も計画から関わらせて頂いた経験あり、一から説明出来ますのでご安心下さい。

賃貸併用住宅含む賃貸住宅の計画を得意としているので、お手伝い出来るかと思います。
よろしければHPご覧になってみて下さい。

後藤正史
有限会社後藤正史アトリエ
‪221-0865横浜市神奈川区片倉5-21-12‬
tel ‪045-481-1115‬
URL:https://a-m-g.jp/
e-mail:*****d.com

質問１ 周囲にある賃貸物件との差別化を意識した場合の建築方法
　　数字にとらわれないことでしょうね。数字はいくらでも操作できます。部屋の面積を小さくして数を取ったり、コストを安くすれば、よい利回りを数字上出すことは可能です。でも、差別化はそうではない、数字化できない難しい判断になります。まずは、神楽坂で、自分が住みたいと思える建物を作るべきでしょう。そうすると、他人も住みたいと思います。そのぶぶんを、コストも掛けすぎずに、でもちゃんと掛けながらできると、きちんとした差別化できる建物になると思います。

質問２ 質問１の建築をした場合の建築費用
　今は建設費高いですからね。賃貸は不利になりますのと、単身者用が飽和状態になりつつあります。建設費は高止まりして、一向に落ちてこないので、相続等で、時期的に待てないという人だけはやりましょうという感じでしょうか。
　建設されるばあい、坪130万はお覚悟された方が良いと思います。110坪位と仮定して、建設費だけで約1億5千万くらい、設計料・諸経費合わせて約1億7000万と言うところでしょうか。

質問３ 空室リスクを減らした満室状態が一定継続できるポテンシャルはあるのか？
　この場所は、他と比べてポテンシャルはかなりあるように思えますが、満室状態がつづくと思って採算計算されるのであれば危険です。空くとすぐに埋まる人気の賃貸でも、稼働率は94%程度となります。９割埋まるという計算で、それ以上はプラスアルファと考えられたほうが良いでしょう。

質問４ 自己資金を入れない前提で、各種支払い後に手元に残る収益金額はどの程度か？
　賃貸兼用住宅の場合、基本的に、収益金額はほとんど残らないとお考えください。場所柄、税金等高いと思います。メンテ含めて毎年70万〜100万前後で出費があると思います。10年ごとに防水のやり直し、外壁塗装等ございます。そのためのお金を貯める必要があります。全部やると１回400万ほどでしょうか。税金や保守メンテをその賃貸の賃貸料で支払い、将来、ローンが切れた頃悠々自適するためとお考えになった方が良いと思います。

質問５ アパート経営経験が無いサラリーマンがこのような計画をすることに無理が無いか？
　特に問題はございません。多くの方がやられております。ただ、数字ばかり追いかけないことです。最近競争が激しいので、いくら儲かるばかり追いかけると、建ててからあれ？という話しになります。それでしたら、他に投資するところがあります。

SUGISUN様

初めましてアトリエシーユーの竹石と申します。
大田区の設計事務所です。

当方は年間平均３〜４件程度の賃貸物件をコンスタントに設計させていただいておりますが、
うち１、２件は賃貸併用住宅です。
その経験から回答させていただきます。

質問１ 周囲にある賃貸物件との差別化を意識した場合の建築方法
→先ずは周囲の賃貸市場をネットで調べたり、取引のある不動産会社にヒヤリングします。そこで競争相手の少ない間取りを検討するのが最初の差別化です。その後ニッチなコンセプトを付加するなど検討を重ね、強い差別化を考えます。神楽坂などはそこまで強い差別化は不要かと思ったりします。ただコンセプトの強度で空室率が変わるの間違いありません。

質問２ 質問１の建築をした場合の建築費用
→大幅なコスト増になるようなコンセプトはなかなか採用できませんので、そのようにならないような案を練るのがポイントと思っております。実はコミュニケーションがキラーコンテンツだったりします。それにはお金がかかりません。

質問３ 空室リスクを減らした満室状態が一定継続できるポテンシャルはあるのか？
→実際にあると感じます。投資物件にありがちな部屋数を増やすための無理な間取りは空室率が高いと実感します。無理せず、使いやすく、ちょっとした素敵さがあれば、愛される賃貸物件となると思います。それが空室率を減らす方法と思います。ただし時間が経てば古びるし人気は無くなります。そのためには健全経営をして修繕費を貯めて、ここぞという時に更なる投資をして再び人気物件にしなければいけません。

質問４ 自己資金を入れない前提で、各種支払い後に手元に残る収益金額はどの程度か？
→融資はお施主様のコンディションによりますので、頭金なしもあり得ますが、そのような方はかなり物件を所有する投資家や地主様などで、普通はなかなか難しと思います。
実際の収益ですが、土地の残債が無いか少ない方の場合は、キャッシュフローで実質収支で手残りすることは可能です。ただこれも建築計画をもとに事業計画書を作らないと分かりません。

質問５ アパート経営経験が無いサラリーマンがこのような計画をすることに無理が無いか？
→無理はありません。しかしながら本気で経営するという意気込みは必要です。当方に設計依頼していただけるお施主様、投資家の皆様はとても勉強熱心で、何冊も本を読みセミナーへの出席にも積極的です。賃貸併用といえども年間1000万円ぐらいの売り上げがあります。小さい商店を経営するぐらいの商売ですから、人任せという訳にはいきません。
しかしよく練り上げた計画と努力で成功できる事が、不動産投資の良いところです。
頑張ってください！ご縁がありましたらお手伝いさせていただければ幸いです。

株式会社アトリエシーユー一級建築士事務所
竹石明弘
https://ateliercu.jp

初めまして、アーキネットデザインLLC代表の市川均と申します。私は新宿区にある早稲田大学で長年まちづくりの研究と実践に携わっていきした。新宿区とも長年防災まちづくりを進めていますが、神楽坂のまちづくりも知人が長年牽引しておりよく知る地域です。次に賃貸事業については、プロも素人も経験してきましたが、素人の賃貸事業は近年敷居が低くなり、大きなトラズルになるケースも増えており大変危惧しています。その上で簡単に回答します。
１、神楽坂も場所によって違いますが、地域の将来性に見据えることと、将来の時代の変化に順応するフレキシブルな建築計画が重要です。今ある物件との単なる差別化は不十分です。
２、間取り変更などのフレキシブルな造り方は費用は大きく変わりません。とはいえ最低限の建設費では難しいので、大手ディベロッパーの建設費からは１割程度増しが目安です。
３、地域のポテンシャルを活かせるか否かは建築家の技量次第です。その上でのコンセプトとデザインが結果を左右します。
４、事業収益性はコンセプト次第です。私のオススメは短期的な収益性を求めるのではなく、長く続く収益性と、２０年後に見直せるフレキシブル性、そして何より自分の生活に悪影響の少ない建築計画とすることです。多い失敗は店子さんとのトラブルです。そのとても重要なポイントの一つは防音です。
５、無理がない建築計画とすることです。ここがとても大切です。多くの方が収益性をプロ並みに求め失敗しています。自宅と併用する賃貸住宅の良し悪しは、自分の生活がきちんと守られていることが重要なのと、無理しすぎない事業規模です。素人の方の事業費の一つの目安は１、５億円です。これに本件は敷地がある程度の規模なのでどこまで無理のない範囲で増額（２億ぐらいまで）できるかを金融機関と一緒に検討します。私は、都市計画も専門なので様々な事業に携わってきましたので、そのノウハウをご提供できますので、まずは、資料を添えてご相談ください。
アーキネットデザイン合同会社代表
早稲田大学建築学科非常勤講師
早稲田大学都市・地域研究所招聘研究員　市川均
http://www.doctor-life.jp

２世帯住宅をH１８年建築、ローン残債1,700万円＝土地を１７００万で買ったと思えば楽勝です。
245m2すべて使い切ってやる必要性もございません。
自分に合った工事費で気楽にすべきです。
見えない地盤改良費も調べることです。ご住所お知らせ願えれば近隣地盤から概算を出してあげます。
神楽坂駅より徒歩3分なら間違いございません。

１）ペット兼用賃貸横浜
https://sumika.me/p/works/69cb145e544b5471acaecda031e9d740dbb7cdd1
２）将来計画を多面的に可能とできる計画です。
https://sumika.me/p/works/0580757e7ea84b43003e156f0f78a53328c1bc34
3）花火などイベント性を持たした屋上＝パーティ会場付き
https://sumika.me/p/works/2ce77ef7a4bf8d0ee590b7568c38ab34f5c4ac70
４）新メンテナンスならこれ！
https://sumika.me/p/works/c08ad44b7689c84ffd650d7797e01995819220e0
５）面積を生かし切る設計ならこれ！
https://sumika.me/p/works/d88e7a54c1dc370d918a86fca686ad2153eec5b7

https://sumika.me/p/works/7888c1fdc81e61b10a66ff12b1f1e86f26a20ba9

６）こんなのもあり！
https://sumika.me/p/works/3b40ab959827218e583251e9c23b69b881a90269

７）キャリアとして
https://sumika.me/p/works/1ef00e9b65138e5da516b52c444789785141f049

https://sumika.me/p/works/efcedb98e2f35905b794cb1af8e60339318e144e
６）

メール拝見しました。他の人と答えがダブルかもしれませんが参考になれば幸いです。

質問１ 周囲にある賃貸物件との差別化を意識した場合の建築方法
　　　　設計者の一番の力量が問われるところで、ローコストに注意しながら10年先を
　　　　考えて設計すべきです。
質問２ 質問１の建築をした場合の建築費用
　　　　規模等にもよりますが鉄骨造で110万円/坪、RC造で130万円/以上でしょう。
質問３ 空室リスクを減らした満室状態が一定継続できるポテンシャルはあるのか？
　　　　意匠計画、設備計画で差別化を計り、駅近のメリットを生かす。
質問４ 自己資金を入れない前提で、各種支払い後に手元に残る収益金額はどの程度
　　　　か？
　　　　市場調査、収支計画によります。
質問５ アパート経営経験が無いサラリーマンがこのような計画をすることに無理が無
　　　　いか？
　　　　全く問題ないと思いますが、多少の勉強が必要です。最も大事な点は信頼の置
　　　　ける専門家とで合うことです。
不安が大きいことはお察しいたします。個人的な考え方から法人（会社）経営的な考えにシフトして計画を勧めなければなりません。そう言う部分で多少の意識変革が必要かもしれません。しかし、幸いなことに駅近と、敷地が245㎡と比較的条件が良いことです。相談相手の専門家の協力が得られればきっと計画がうまくいくと思われます。参考になれば幸いです。

(株）空間設計研究所　　代表　高橋孝栄
住所：〒１６０－００２２東京都新宿区新宿２－４－２カーサ御苑４０４
ＴＥＬ：０３－３３５９－２８６３
ＦＡＸ：０３－３３５９－２８６４
ＨＰ ：http://www.ne.jp/asahi/takahashi/kuukansekkei/
MAIL　; taka*****.email.ne.jp