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狭小土地にマンションを建築するのが最近難しいのでしょうか?

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Masaki
東京都
当方不動産の仲介会社を経営しておりまして、以下の様な、
マンション建築をしたいお客様がいるのですが、
過去付き合いのあった設計会社・工務店に断られており、
現在建築費の高騰等が原因でそもそも論として難しいのか、
専門家の方のご判断をお願いできればと投稿しました。

概要

住所=東京都東村山市
土地=82.60㎡
地目=宅地/近隣商業/準防火地域
地形=間口6.6/奥行13/長方形/平坦
道路=南西公道6m
現況=古屋有(木造90㎡)

建築物概要

20㎡前後の1Kを9~11戸建設(3階若しくは4階)
建築費=6000万円~7200万円
工期=着工が29年1月~4月(竣工は相談)

2年前位に似た地形のマンションの建築をサポートしたのですが、
建築費の高騰と土地が対応から外れている等の理由から断られており、
立地的に良い土地だったので勧めたは良いが工務店が見つからず困っております。
最終的には集合住宅を諦めて2世帯住宅などで建築するしかないかとお客様と話している所なのですが、可能性が本当に無いのか専門家の方のご意見を頂戴したく思います。ご面倒ではございますが、最近の建築事例など教えて頂けましたら、幸いです。宜しくお願い申し上げます。

専門家の回答

8件

2016年11月20日
Masaki様

初めまして。
早稲田で設計活動をしております、カナデラボの金谷と申します。
現在、文京区小石川で計画中のRC3階建ての400平米ほどのオーナー住居付きマンションの見積もりが来週末に上がってくるのですが、そのゼネコンの情報によると中小規模のRC造賃貸で100万/坪〜120万/坪くらいと聞いています。

いただいた情報で判断しかねますが、勝手な想定で、
基準階66㎡(建ぺい率約80%、階あたり20㎡×3住戸)と想定して、4階建で1階の共用部を考慮して11住戸のプランを数字上は想定できます。(レンタブル比84%で妥当なライン)
延べ面積66×4=264㎡(約80坪)とすると、
建築工事費はRC造の場合、8000万〜9600万が想定できます。
工期などに余裕があるようでしたら計画によっては7200万で収まる可能性は無くは無さそうかと思います。
ご参考になればと思います。

カナデラボ
金谷 聡史 (Satoshi Kanatani)
一級建築士/日本建築学会員/JSHIホームインスペクター
kanadelabo@gmail.com
http://kanadelabo.strikingly.com/
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2016年11月20日
Masakiさん
24.98坪×建蔽率80%想定=≒19.5坪
24.98×容積率200%想定=49.96坪
49÷3=16坪
すると、ワンルーム条例の最小面積があるかどうか調べていませんが、
一世帯あたり、5坪程度で、9世帯ですね。けっこう厳しそうです。
6世帯だとなんとなく大丈夫かもしれません。
木造だと、アパート仕様の準耐火、鉄骨だと耐火または準耐火。RCですと
耐火となります。
建築価格については、見積もりしないと自信はありませんが、とりあえず鉄骨なら、エレベーターが無ければいけるのではないかと思います。
最終的な話になりますと、
二世帯住宅の他、3世帯住宅とか3階建ての重層長屋という手もありますね。

鶴崎より
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2016年11月21日
「狭小土地にマンションを建築するのが最近難しいのでしょうか?」

はじめまして。
石原設計の石原と申します。
現在、私の事務所では、投資用賃貸マンションの計画が数物件進行中です。
MASAKI様の良きパートナーとして、お役に立てればと思い回答させて頂きます。

2016 工事中物件
文京区:10戸(25㎡×10戸) 4階建て
中野区:11戸(25㎡) 4階建て
新宿区:14戸(25㎡) 4階建て
墨田区:11戸(25㎡×8戸+50㎡×3戸 5階建て
足立区:14戸(20㎡) 4階建て
世田谷区:21戸(25㎡) 4階建て
2016 計画中物件
品川区:25㎡×25戸+40㎡×2戸 11階建て 敷地面積:153.61㎡
中央区:37㎡×8戸+1F店舗 9階建て 敷地面積:76.63㎡
台東区:33㎡×9戸+1F店舗 10階建て 敷地面積:64.99㎡

その他、数件の計画が進行中です。

東村山市の日影規制が解らないのでなんとも言えませんが、
敷地82.60㎡では20㎡から25㎡が、4階建てで8戸が建ちます。
建築費 WRC造 外壁:コンクリ—ト打放し
20㎡:6400万円 杭工事込み(消費税抜き)
25㎡:6800万円 杭工事込み(消費税抜き)
となります。

また、私どもの事務所ではクライアントと密にコミュニケーションをとることが大事であると考えております。
私どものホームページなどご覧頂き、少しでも興味を持たれましたら
些細なことでも結構ですのでお気軽にお声掛け下さい。
建物の詳細な資料や情報をメールにてお送り頂ければ
ご提案させて頂きますので、是非一度ご連絡下さい。

[HPアドレス]
http://www.ishihara-sekkei.com/
[e-mail]
info@ishihara-sekkei.com

それではご連絡お待ちしております。

石原設計 石原祥行
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2016年11月21日
masaki様

豊島区に事務所のある照井建築研究所の照井と申します。

狭小の賃貸住宅は沢山の実績が有ります。
今丁度同じ様な土地で計画中の集合住宅が有ります。
1フロア2戸で、4階建て8戸がたつと思われます。
全面道路も広いですし、間口も問題有りません。

プラン致しますので、どうぞご連絡下さい。
照井信三
〒170-0005
東京都豊島区南大塚3-23-2 横澤ビル201
TEL:03-5951-1531 FAX:03-5951-1377
URL http://homepage1.nifty.com/shinzoterui/
E-mail  terui.arc@nifty.com




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2016年11月21日
初めまして。
ユミラ建築設計室の弓良一雄と申します。私どもは、賃貸マンションや賃貸併用住宅などを多く設計している設計事務所です。これまで小規模の土地にも多くの賃貸マンションを実現してきました。
お聞きした土地もつくりかたが難しいですが、16〜18m2程度の賃貸住戸を11〜12戸つくる事は可能と思います。敷地の大きさがわかる図を送っていただければ概略のプランと収支の報告をいたします。現在の小規模賃貸住宅は事業費として坪当たり110万円/坪前後のようです。(工事費,設計料,消費税込み)。これは施工床(住戸面積,階段廊下。バルコニーなど)から計算する値です。建築的のプラニングが解決すれば、施工する会社は多くあります。
私どもが設計した小規模の賃貸マンションの例を掲載したホームページのアドレスをせていただきます
新宿区鶴巻町の賃貸マンション
間口6m、奥行き12mの敷地に9戸の賃貸住戸をつくる。S造,5階建て 敷地面積:70m2
http://www.yumira.com/SpaceFiles/03work/02shuugoujuutaku%20/09twinkle/09twinkle.html

新宿区山吹町賃貸マンション
路地上敷地に敷地に9戸の賃貸住戸をつくる。S造,5階建て 敷地面積:84m2
http://www.yumira.com/SpaceFiles/03work/02shuugoujuutaku%20/10Gemini/10Gemini.html

世田谷区下北沢の賃貸マンション
RC造4階建て 店舗1件+賃貸住宅8戸 敷地面積:112m2 床面積:257m2
ワンルームの賃貸6戸とメゾネット形式の1LDKが2戸の賃貸マンションです。
http://www.yumira.com/SpaceFiles/03work/02shuugoujuutaku%20/21kitazawa/21kitazawa.html




建築予算や家賃収入(周辺データから想定)の目安から利回り計算等を算出し、融資金額の参考にしていただきながら設計をすすめます。
http://www.yumira.com/SpaceFiles/061process/02-1proc.html



よろしくお願い致します。


http://www.yumira.com/
info@yumira.com
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2016年11月21日
Masaki さま
建蔽率 容積率 を教えてください。
1Kを24㎡とすると 82.6㎡÷24㎡=3.442戸 3戸/階
3戸×4階=12戸  RC造 100万円/坪 4階は木造では無理
3戸×3階=9戸   木造  75万円/坪 3階まで木造で出来る
24㎡×12戸=2884㎡ 87坪 87坪×100万円/坪=8700万円>7200
24㎡×9戸=216㎡  65.5坪 65.5坪×75万円/坪=4912.5万円<6000

ツバイフォー工法の木造で3階建てと言う処でしょうか。法規制に寄りますね。

 始めまして、私は建築家の藤井アツシ(穆)と申します。妻の眞理子も建築家で、特に住宅の設計を得意として居ります。設計に於いて、私どもは常に住む人の要望を、100%満足させる事を心がけて居ります。マンション又はコンパクト住宅、是非設計してみたい魅力的なプロジェクトです。是非お選び頂きたいと思います。 

私どもは、長年お施主様の家づくりを共に楽しみながら、その道のプロとして家の設計に参加し、施工監理者として、工事現場を見守って参りました。あなたと共に「マンション又はコンパクト住宅」の住まいづくりの楽しさを、味あわせていただければ幸いに御座います。一つ宜しくお願い致します。朗報をお待ち致します。

 「自然との触れ合いを大切に」 「使い勝手の良い、無駄の無い物はシンプルで美しい」 これが私の設計理念です。

 藤井建築設計 代表取締役藤井アツシ(穆) 東京都町田市玉川学園 2-12-5
(T) 042-720-6488 (F) 042-720-6568
Eメール at-fujii@va.u-netsurf.jp
 ホームページhttp://www.at-fujii.jimdo.com

作風はホームページご覧下さい。有難う御座いました。













一般 NO12


 始めまして、私は建築家の藤井アツシ(穆)と申します。妻の眞理子も建築家で、特に住宅の設計を得意として居ります。設計に於いて、私どもは常に住む人の要望を、100%満足させる事を心がけて居ります。―――― 是非設計してみたい魅力的なプロジェクトです。是非お選び頂きたいと思います。 

私どもは、長年お施主様の家づくりを共に楽しみながら、その道のプロとして家の設計に参加し、施工監理者として、工事現場を見守って参りました。あなたと共に「―――」の住まいづくりの楽しさを、味あわせていただければ幸いに御座います。一つ宜しくお願い致します。朗報をお待ち致します。

 「自然との触れ合いを大切に」 「使い勝手の良い、無駄の無い物はシンプルで美しい」 これが私の設計理念です。

 藤井建築設計 代表取締役藤井アツシ(穆) 東京都町田市玉川学園 2-12-5
(T) 042-720-6488 (F) 042-720-6568
Eメール at-fujii@va.u-netsurf.jp
 ホームページhttp://www.at-fujii.jimdo.com

作風等はホームページでご覧下さい。有難う御座いました。

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2016年11月21日
初めまして、【太陽と風と人の五感に素直な建築】森建築設計と申します。
ご計画内容を拝見しました。
概略工費を計算してみました。1K10戸で計算して建設費だけで9000万円(消費税込み)はいきそうです。予算内では難しそうです。

さて、森建築設計の最大の特徴は快適性を計算(定量的な数値)で確認しながら平面断面プランや造形デザインを決定していることです。断熱性能、日射遮蔽性能、日射取得性能、換気性能、防露性能などを計算で確認し、プラン・デザイン・性能が融合した建築をご提案しています。これは一般の設計事務所では行っていないことです。コスト面では住宅コスト解説の執筆もさせていただいており、またデザイン面でも神奈川建築コンクール受賞などありご満足いただけることと思います。

お時間のあるときにホームページやブログも是非ご覧ください。
【太陽と風と人の五感に素直な建築】森建築設計
□横浜馬車道アトリエ
横浜市中区本町6-50-1
YCCヨコハマ創造都市センター内106
□川崎等々力アトリエ
川崎市中原区等々力17-5
電話:090-9134-2670
メール:info@mori-ken.com
ホームページ
http://moriken.p1.bindsite.jp/
ブログ
http://moriken1ro.exblog.jp/
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2016年11月22日
はじめまして、アーキネットデザイン主宰の市川均と申します。
建設費は、RCと鉄骨、木造で大きく異なります。また、埼玉県の工務店またはゼネコンも方が都内よりは大分安価ですので、東村山であればご紹介出来る施工者はいます。ただ、敷地規模からすると、9戸3階の方がリスクは少ないかと思います。
より詳細なご相談にも応じる事は可能ですので、よろしければご連絡ください。
よろしくお願いします。
アーキネットデザイン主宰市川均
E-Mail:archi@js7.so-net.ne.jp
http://www.doctor-life.jp
http://www005.upp.so-net.ne.jp/ArchiNet/
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