都内　狭小住宅コストについて

まるさま

防火地域内がネックです。１００㎡以内なので木造２階建ては準耐火建築物となりますが、ざっくり言うと準耐火建築物仕様は坪単価にしてプラス１０万円掛かります。

ということは、ご予算は１５００万であっても、実際は１２００万ちょっとの建物と見た目は変わらないことになります。

その価格帯ですと、スミカのクローバーハウスコンパクトがひとつの参考になるのではないでしょうか。

まる様

はじめまして。
祐建築設計室の吉田と申します。

防火地域ですとご予算内で80㎡の住宅は難しいです。駐車場抜きの66㎡も少し難しいと思います。
まず、土地についてですが、防火地域は制限が厳しくコストアップになりますので、その他の地域をお勧めします。木造２階建てがご希望であれば、住戸系の地域をお勧めします。ご希望の土地は将来、近隣に高層建物が建つことが考えられますので。また、土地の価格も下げられるかと思います。
建物についてですが、私自身、ご予算が少ない方にはコンパクトな住宅をお勧めしております。人それぞれ優先順位はあるかと思いますが、面積を小さくし仕様を上げる方がメリットが多くありますし、将来、後悔しない家づくりができるからです(よろしければ小さな住宅のメリットについての資料をお送りいたします)。
もし、80㎡が妥協できないラインであれば、土地の予算を少し建築にまわしたいところです。

よろしければ、土地の相談からお手伝いさせていただきますので、お気軽にご相談下さい。
よろしくお願いいたします。

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祐建築設計室　一級建築士事務所
代表　吉田 祐介
TEL.FAX:*****
E-mail:yu.archi*****.com
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税込み1500万円だと、税抜きだと1388万円になります。
延べ面積(施工床面積)66㎡だと約70万円/坪となり、
昨今の建設物価状況や準耐火建築物でのコストUP、
駐車場を含んでいるとしても
東京都の平均坪単価よりも格安となっています。

希望の80㎡(24.2坪)だと、請負工事費(税別)で1800万円を超えることが
予想されます。

建築物の規模とコストと仕様は密接にリンクしています。
ある程度は建築家の工夫等でローコスト･ハイクオリティーな住宅も可能ですが、
予算も最低限度で、この規模だと厳しいです。
工務店の見積でも設計監理報酬がない訳ではありません(項目に無くても)が、
建築家の設計監理報酬(税別)＋各消費税を考慮すると逆に実現が難しくなると
思われます。80㎡だと弊社の場合は設計監理報酬は160万円(税別)です。
これは工事予算から7万円/坪を差し引くことになり、50万円/坪程度の工事費で
造ることが必要になります。
昨今の建設業界の状況を鑑みると、東京の2/3程度の坪単価の鹿児島でさえ、
請負工事費(設計費用を含まない)として50万円/坪は厳しくなっています。
高望みとは言いませんが、規模とコストを重視するなら、仕様のダウンは
相当の覚悟が残念ながら、必要です。
サッシ等の防火設備設置が義務ですので、仕上材は無し位の覚悟が必要と
なるかもしれません。それでも、ここに住みたいと思いがございましたら、
可能性はあるかもしれません。

ついでながら、、、
何処に何を造ろうが、各種法律を遵守していれば、他人に兎や角言われることは
ありませんが、それでは良い街にはなりません。
決して、都市計画法が優れているとかは思いませんが、良い街を造るには用途地域･建ぺい率･容積率に根拠にした計画が相応しいと思います。
今回は、商業地域ですので本来、一戸建ての住宅を造る環境ではありません。
また、土地の価格にしても、容積率に密接にリンクして決定しています。
この敷地だと、法での延べ面積100坪近くの建築物が可能ですので、
この計画だと土地代の3/4を無駄にしていることになります。
もちろん、これを考慮しても尚、建築家･東孝光さんの様に都市に住みたいと
いうコンセプトもございますし、私自身も20代は同様な思いで暮らして
いましたので否定する訳ではございませんが、住宅というハードを第一にする
生活を覚悟がないのなら、土地代を建築代に廻してバランスの良い土地と
建築物にする案もございます事、アドバイスさせて頂きます。
また、どうしても商業地域に住みたいのなら、分譲マンションの購入も
経済効率的にはいいと思います。
このような事を付け加えなくてはならない位、
予算と規模が一般的ではない事を認識して頂けると幸いです。

夢の実現を祈念致します。

弊社は建築家協会に属していて（現鹿児島地域会役員）、建築物の質の向上と建築文化の創造・発展に貢献することを目的として、全国の建築相談は無料にて対応させて頂いております。
何か有りましたら遠慮なくご相談下さいませ。

Archi-Lab.CAN 建築加塩設計株式会社　加塩博之　拝
ArchiL*****e.jp　tel.099-296-1156

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