再建不可物件でセットバック後１６坪（建坪６．４坪）固執すべきか？転居した方が無難か？

父が定年後に購入した中古戸建て住宅です。
父が亡くなり、母と２人で住んでいます。

１８坪（約６０平米）の土地に再建不可の状態で
建蔽率４０％（当時はこれより緩かった？）で建てた家２階建ての
建売の戸建ての築３８年の建物が建っています。

部屋の構成は、
1階が居間と台所と風呂、洗面所＆脱衣所、トイレ、玄関
２階が３部屋です。和室に押入れがあります。小さい洋間にも収納があります

購入時に販売業者が簡易的なリフォームをしたのと、その後、風呂やトイレ
居間とニ階の部屋のリフォームをしました

屋根なども瓦からスレートにかえました
リフォーム後、１０年ぐらいが経過しています。

現在、まだ問題は出ていないので今のまましばらく住もうと考えているのですが、

今後、リフォームをして直して今の家を使っていく場合と、
壊して新しく家をたてた場合にどのようになるか相談させていただきたく質問をしました。

家を再建築するとなると、
セットバックが必要で、現在の土地１８坪から１４坪とか１３坪とかに
減りそうかと思ったのですが、
１６坪ぐらいのこるようです。

正確に測ったわけではないのですが、
仮に間口が６ｍだとして計算すると、
18坪（約59.5㎡）の土地で1mのセットバックが必要な場合、
間口が6mならば、減少する面積は 1m×6m=6

結果
元の面積: 18坪（約59.5㎡）
減少面積: 例として6㎡（間口6mの場合）
セットバック後の面積: 約53.5㎡（約16.2坪）

この場合だと建坪で６．４坪ぐらい取れるかもしれません。

この状態ではどのような家がたてられるでしょうか？

道路には面しているのでトラックなどの車などはこれます。

21平米ぐらいの建坪で、どのくらいの家が建てられるものでしょうか？

またどのくらい費用がかかるものでしょうか？

この家と土地に固執したほうが良いのか、それとも２０３０年問題などで空き家物件などが増えることを考えると
この家にお金を掛けずに、将来的にお金をためておいて転居を考えるほうが良いのか悩んでいます。

現状で高齢の母と４０代の息子の２人暮らしで生活する場合で無理なく暮らせる家をこの場所につくることはできるでしょうか？

アドバイスいただきたいです。よろしくお願いします。