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築32年の重量鉄骨の再利用

築32年の重量鉄骨で建てた実家を娘の私達の代で建て替えたいと思っています。
当初3階建ての予定で基礎もそのようにしてありましたが、予定変更で2階建てとなっています。
父が重量鉄骨と基礎にこだわって建てたので、ぜひ鉄骨を活用して欲しいと言われていますが32年前の鉄骨を再利用出来るのでしょうか?
また、1階が低いので(道路と同じ高さ)建て替えるなら盛土したいと思っています。埋めた分高くしたいのですが鉄骨を上に継ぎ足せるのでしょうか?

このような手間よりも更地にして建て直した方が安く済むのか、なかなか話が進まず専門家の方の意見を伺いたいです。
よろしくお願いします。

専門家の回答

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星マーク
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2017年 9月13日
内装だけの改修工事でしたら、すぐに出来ますが、鉄骨だけ残してあとはすべて新しくするような工事ですと、確認申請が必要です、そうした場合、新築されたときの確認申請書と検査済証が必要です。それがない場合、既存の建物が合法であるかどうかから始めないといけませんので、作業としてはちょっと大変です。32年前であれば、構造的に新しい耐震基準であると思われますので、何とかなると思うのですが、実際に資料を見ないと何ともいえません。文中に書かれているように1階部分をかさ上げするのは、構造的に無理です。新しい1階の床を地面からあげて作るしかありません。1階の階高が高ければ、こうすることも可能です。
大きな問題が多ければ、建て替えられたほうが経済的かもしれません。
具体的なご相談があれば、いつでもどうぞ。
矢印
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ユーザーの返答

2017年09月13日

Nのプロフィール写真

ご回答ありがとうございます。
そのような書類が必要なのですね。
図面はあるはずですが申請書、検査済証は確認してみます。
かさ上げは構造的に無理ですか。できればそのままリノベーションよりも盛り土したいので家族とよく相談してみます。
ありがとうございました。

星マーク
相談者が役に立った
2017年 9月13日
Nさま

初めまして、吉田裕一建築設計事務所の吉田と申します。
既存の状態がわからないですが、リノベーションして同じ建物に住まうことは可能だと思います。
念のため構造検討はした方が良いですが。
建て替えて木造という場合は別ですが、鉄骨で建て直すのであれば、リノベーションの方が費用は安くて済むと思います。

建て替えで盛り土して鉄骨を継ぎ足す、という部分がちょっとイメージできていないのですが、仮に既存建物に3階部分を増築する、という場合は確認申請が必要になってきます。
その場合、既存の新築当時の確認申請済証と完了検査済証の有無をご確認ください。
ない場合は、期間や費用が更にかかる可能性が高いです。
その上で劣化も見込んで構造検討し、増築可能であることを証明できれば可能です。
もちろん高さ制限に引っかかっていないか等も検討します。
増築部分は下階と同じ鉄骨か、軽い木造で検討した方が良いかなと。

不明な点もあるかと思いますので、ご実家の資料や図面などを下記メールアドレスまで送っていただけましたら、より具体的なお話もできるかもしれません。
お気軽にご相談ください。

いずれにしましても、素敵な住まいになることを祈念しております。


∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞
吉田裕一 Yuichi Yoshida

株式会社吉田裕一建築設計事務所
A : 〒151-0062 東京都渋谷区元代々木町28-1-301
T : 03-5452-2841
F : 03-5452-2842
M : 090-4825-1893
E : yoshidayuichi@4sdy1.com
W : http://4sdy1.com/
∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞
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ユーザーの返答

2017年09月13日

Nのプロフィール写真

ご回答ありがとうございます。
書類などが揃わないと費用がかかるんですね。それは痛いです。
継ぎ足し、写真などが無いと分かりづらいですよね。
簡単に出来るのではと考えてしまって、、、
劣化なども考えるとそのままリノベーションも不安ですしもう一度家族と相談してみます。
ありがとうございました。

星マーク
相談者が役に立った
2017年 9月13日
N様
はじめましてアース・アーキテクツの鷲巣(ワシズ)といいます。

住宅を「大規模な模様替え」するのは「大規模の模様替えの確認申
請」を提出すれば、法規上は問題がありません。
(ただし既存の建物の確認申請書があればの話ですー確認申請書が
ない場合は手続きがとても面倒になります。)
ただ構造的には32年前と現在では「基準」が全くと言っていい程違
います。
32年前に基礎を頑丈にしてあっても、現在の構造には適合していな
いと思います。
もちろん柱の継ぎ足しなどは「ご法度」です。

構造が不適格であっても、違反建築物ではありません(正確には既存
不適格建築物扱い)ので問題はありませんが、地震には弱いと思いま
す。
リフォームする時は、できるだけ重量を減らす努力をして下さい。
御参考に・・。

アース・アーキテクツ一級建築士事務所 鷲巣
矢印
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ユーザーの返答

2017年09月13日

Nのプロフィール写真

ご回答ありがとうございます。
継ぎ足しはご法度ですか。そうなるとそのままの形でリノベーションする事になりそうですね。
耐震も気になるので出来れば建て直したいです。
ありがとうございました。

星マーク
相談者が役に立った
2017年 9月13日
用途が変更されてないようなので
完了検査済み証があれば、なんとかなると思います。
無い場合は、当時の法律の状況にもどり、建築確認申請のような手続きを
行政に対して行うことになります。
盛り土については、1例として、鉄骨の周囲を鉄筋コンクリート等により施工することになりますね。地下の壁、鉄骨の耐力確認の構造計算が必要になると思います。
できればドライエリアとして残すのも一考です。
費用については、解体費用がかかりますので、やはり、増築できるものであれば、その方が価格的には良さそうです。
参考にしてください。また、追加質問があれば、メッセージ下さい。
矢印
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ユーザーの返答

2017年09月13日

Nのプロフィール写真

ご回答ありがとうございます。
やはりまずは書類が必要との事ですね。
そして耐震確認など色々と費用がかさみそうなので家族とよく相談してみます。
ありがとうございました。

星マーク
相談者が役に立った
2017年 9月13日
Nさま

はじめまして。
名古屋市で設計事務所をしております、二村と申します。
32年前の鉄骨と基礎ですが、状態が良ければ再利用は可能です。スケルトンの状態まで解体して、新たに屋根、壁、床を作るリノベーションとなります。その場合は建築確認申請書などの当時の図面・資料が残っていることが重要になってきます。

鉄骨を再利用する場合は、現況の建物についてもう少し把握しないと正確には回答できませんが、盛土による1階の床上げと鉄骨の継ぎ足しは難しいと思います。

費用は重量鉄骨造や鉄筋コンクリート造で建て替えを希望されているのでしたら、リノベーションのほうが安くなります。木造で同程度の広さを希望されるのでしたら、費用はあまり変わらなくなってくると思います。

現在の建物や敷地の状況をもう少し把握できれば、より具体的な回答ができるかもしれません。
お気軽にご相談ください。

Nさまにとってもお父様にとっても満足できる住まいになることを祈っています。

ジュウニミリ建築設計事務所 二村はじめ
http://12miri.com/
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矢印
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ユーザーの返答

2017年09月13日

Nのプロフィール写真

ご回答ありがとうございました。
やはり床上げと継ぎ足しは難しそうですね。
個人的には手間のかかる手続きを踏むよりも更地にして
木造で建て直しても良いとは思っていますが、家族の意見もあるのでなかなか進みません。
またよく考えてみます。
ありがとうございました。

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