takepyonmanさんはじめまして。
大阪で設計事務所をしています。福味と申します。
建ぺい/容積から考えて商業系の地域ですかね？人通りとかご近所の店舗の盛況ぶりはどの様なものでしょうか。昨今は貸し店舗を作っても中々借り手がつきません。
商店街でもシャッターストリートになっています。それだけ貸店舗の競争は激しいと云う事です。
借り手を探し、借主に特化した建物を建てると云った事をしないと成功は難しいのではと考えます。
takepyonmanさんなら、その場所で何を始められそうですか？最悪自分が使うとか何通りものシナリオを描いておいた方が無難かと思います。
病院が近くにあり処方箋薬局が不足しているとかであれば、話しは早いのですが。。。
建築費用のお話しですが、法律を守るギリギリの仕様であれば５００～６００万円程度かと思います。復興住宅でもそのくらいの住宅を何件が手掛けました。しかし、先ほども書きましたが、借り手があっての話しですのでまず借り手を募集する事から始められ借り手の、権利金等を建設費用に充てるとかして、借主に特化した建物を建てる事をお勧めします。
特化してしまうと、借主が退去した場合次の借り手がつかないとか色々ご不安もおありでしょうが、契約条項で早期退去は権利金没収とか制約を付ければリスクヘッジになるかと思います。
木造でも耐火建築物にする事は可能ですので、二階建てにこだわらず、６００％の容積を少しでも多く活用される方が収益が上がるかと思います。借主がいた場合の話しですが。。。
