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家づくり相談

マンションの建築を考えてます

はじめましてhiroと申します。

現在台東区内にある土地に賃貸マンションの建築を考えております。
当方素人なのでどのような建築物が収益的に一番メリットがあるか検討中です。
ここでプロのみなさまからご意見いただけたらと思います。

・敷地面積 151.70平米 (角地)
・市街化区域 商業地域 建ぺい80% 容積500% 防火地域
・全面道路 東側道路幅員6メートル・南側道路幅員6メートル 間口東側16.379メートル・間口南側9.635メートル
・特定道路の緩和が受けられるので容積率はマックス500%です。

上記敷地情報です。
狭い土地ですが、天空率を使い、10階建てのマンションを作りたいと思います。
私が知りたいのは、何階建てまで建てれるのか?1ルームだと何部屋取れるのか?概算建築費用が気になるところです。

設計士の方にプランニングしていただいて、工事は入札の方法がコスト的に安く収まると聞いたので慣れている建築士の方に出会えればと思います。

よろしくお願いします。

080-3605-3884
hiro

専門家の回答

10件

2018年 5月21日
hiro様

高田馬場で高品質で高利回りのアパート・マンションを多く設計している
マックスネット・コンサルタントの片瀬と申します。

台東区のどの当たりでしょうか。
住居表示が解らないと、建築法規等を調べることができませんので
下記までメールして頂けないでしょうか。
k*****t-g.co.jp
調査・確認し、連絡致しますので、ご検討下さい。

土地探しからのアパート・マンション:http://www.maxnet-g.co.jp/consultation/abc.html
新築アパートによる不動産投資:http://apart-toushi.jp/
作品集:http://www.o-uccino.jp/kenchikuka/designer_0000000413/sakuhin/?page=4

追伸
普通であれば、11階の1K中心のマンションになりますね。
矢印
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2018年 5月21日
はじめまして。
コメントを拝見しました。
お力になれればと思います。
計画地住所等詳細が判らないと初期調査が出来ないので、何とも言えないところがあります。
詳細をお伺いし敷地資料等いただけましたら敷地初期調査並びに初期プラン入れさせていただきます。
(株)青海建築研究所 青海二三男
〒156-0044 東京都世田谷区赤堤2-7-11-201
http://www1.odn.ne.jp/arcseigai mail:arcs*****dn.ne.jp
Tel:***** move:*****
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2018年 5月21日
はじめまして
B2inc.空間工房 馬場と申します。
当社、ホームページは主に住宅作品となっておりますが、中高層マンションを多数手掛けております。ホームページもご照覧の上、当社にご興味ございましたら、メールを頂戴いただければ幸いです。宜しくお願い申し上げます。
ホームページ 
http://www.b2inc.jp
メールアドレス
*****.jp

有限会社 B2inc.空間工房 
馬場






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2018年 5月22日
hiro様
初めまして、豊島区に事務所のある照井信三建築研究所の照井と申します。
頂いた情報を元に簡単にプランしてみましたが、天空率使っても500パーセントは容積食いきれません。例えば容積目一杯758m2を10階で消化しようとすると1フロア75.8m2とると道路斜線での天空率とれません。
じゃあ、11階以上でではどうかというと共同住宅は11階以上、スプリンクラーがでてきますのでこの規模では経済的では有りません。
あと台東区のワンルーム条例で25m215戸までそれ以上40m2以上で計画しなければなりません。
天空率使っても、7階建てで25m2が15戸、40m2が4戸が私の出した結論です。容積は354%ですね。特定道路の緩和は調べないとわかりませんが、緩和を受けない通常の容積は、道路6メーターですから360%までです。
10階建てとか建てたいお気持ちはわかりますが、塔状比での転倒防止の杭の費用が半端有りません。この規模では杭の費用だけで事業が成り立たなくなるほどになるとおもいます。台東区地盤深いです。
当社でも現在都内11階の鉛筆ビル2棟工事中です。
塔状比、天空率、転倒防止の杭、11階以上のスプリンクラー、ワンルーム条例
など総合的に詳しくなりましたのでどうぞご相談下さい。
照井信三建築研究所 照井
〒170-0005
東京都豊島区南大塚3-39-3 第5栄ビル401
TEL:***** FAX:*****
URL http://homepage1.nifty.com/shinzoterui/
E-mail  teru*****.com



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2018年 5月22日
はじめましてです。
世田谷区で建築設計をしてます。
マンションは企画から実施設計まで多く手がけてます。

特に企画は良くやってますので、
天空チェックをしてみました。
10階は可能です。
その分、建物を細くしますので2階/階でしょう。
全体では1階は共用部利用として、2世帯×9=18世帯でしょうか。

ただ条例確認や容積消化しきれてませんし、色々検討の余地はありそうです。
お気軽にご相談ください。

髙木淳太郎一級建築士事務所
メールアドレス
takagi_archi*****e.jp
ホームページ
http://takagi-architects.com



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2018年 5月23日
heroさま

初めまして。カーサチェレステの井田と申します。
この度hiroさまの投稿に興味を持ちまして、返信させていただきました。

まず東京23区の場合には高度地区斜線というものがございまして、こちらにより何階建てまで建てられるかがおおよそ決まってきます。商業地域ですので、さほど厳しい条件ではないかと思います。

つきましては詳細な住所が分かればすぐにお調べすることは可能です。

10階建てが仮に建築可能だとしまして。
・1フロア:75㎡ エレベーターや階段を考えた場合には2部屋ではないでしょうか?
現実的に1フロア3部屋(20㎡)とした場合には7〜8階建てくらいだと思います。

建築コストは設計費10%+構造費などを別に計上しますとおおよそですが、坪120万円くらいになると思います。2億8,000万円から3億円くらいでしょうか?

もし詳細情報がございましたらプランを作成してみます。
宜しくお願い致します。



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2018年 5月23日

不整形敷地面積170坪、前面道路6m・11m角地に天空率をつかって10階建てマンション延べ面積480坪、請負工事費2億円⇒現在の当該敷地だと86万円/坪相当(税別)を設計監理した実績ございます。

天空率をつかった実績は一戸建ての狭小住宅~高層マンションまで多数ございます。

首都圏での弊社設計実績も、戸建て住宅、シェアハウス2棟、共同住宅があり、
大学卒業後、6年間は在京事務所で勤務しておりましたので、多用途の設計監理実績も
多数ございます。

また、現在川崎にて賃貸マンションの監理も執り行っています。

競合他社よりもローコスト(請負金額)、ハイパフォーマンス(空室率の少ない)な設計監理を得意としております。

更に、鹿児島での創業時の工事費坪単価をベースに施工床面積ではなく建築基準法の延べ面積を用いて、面積算定の設計監理報酬とさせて頂いていますので、別途の特別経費(交通宿泊費)を設計監理報酬に含めても、競合設計事務所よりも格安となります。

よろしかったら、お声掛け下さいませ。
敷地情報をいただければ、行政での法令調査を致しましてご質問の規模の概要について
ご回答させて戴きます。(図面を伴わない質疑回答は無償で対応させて頂いております。)

Archi-Lab.CAN 建築加塩設計株式会社 加塩博之 拝
ArchiL*****e.jp tel.099-296-1156
=豊かな空間創造、幸福な時間=
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2018年 5月23日
初めまして。当方、目下中央区で間口7.7mで鉄骨10階建ての共同住宅の設計、監理を行っているところです。ここは天空率を使わなくても地区計画等が有って一定のルールで10階建て以上の建物が建築可能です。計画地の住所と敷き地図があればもう少し具体的なアドバイスが出来ますので資料を提示していただけたら幸いです。

(株)空間設計研究所  代表 高橋孝栄
住所:〒160-0022東京都新宿区新宿2-4-2カーサ御苑404
TEL:03-3359-2863
FAX:03-3359-2864
HP :http://www.ne.jp/asahi/takahashi/kuukansekkei/
MAIL ; taka*****.email.ne.jp

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2018年 5月26日
はじめまして、アーキネットデザイン主宰の市川均と申します。
ご質問の回答ではないのですが、『当方素人なので』という表現がありましたので、私の提案です。
投資用の賃貸物件は兎角当面の収支(利回り)に関心が集中します。しかし、現実には10年後、20年後、30年後とメンテナンスやリフォームをし、そして40年後には建替えなければなりません。つまり10年毎のメンテナンスや再投資、最後には膨大な解体費が掛かります。ですので、私はもう少し小さな規模で、コストパフォーマンスの良い壁式鉄筋コンクリート造5階建てをお勧めします。もちろん土地情報が解らない条件での提案ですが。維持管理や運営コストそして空室への精神的な負担についても充分にご検討いただく事をお勧めします。
アーキネットデザイン主宰市川均
E-Mail:*****o-net.ne.jp
http://www.doctor-life.jp
http://www005.upp.so-net.ne.jp/ArchiNet/
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