建築家と家づくり 好きに暮らそう SuMiKa
家づくり相談

建築が可能かどうか

お世話になります。
現在さいたま市内の土地(約200㎡の広さで建ぺい率200%)を購入し、既存の家屋を取り壊して、5階建ての事務所兼収益住宅(80㎡×5階=最大延べ400㎡)を計画しているのですが、そもそも、その土地で建物が建築できるかどうかが知りたいため、プロのご意見をお伺いできれば大変助かります。

※本来は特定のメーカーに具体的に問合せをして、そこに所属する建築士の方に相談するのが良いと理解しているのですが、取り急ぎ土地だけ購入してしまい、メーカー選びなどその後の段取りは時間をかけて検討したいという思いがあり、いたずらにメーカーを巻き込んで、営業をかけられる(せかされる)のをさけたいのと、逆に先方に手間だけかけさせてしまうのも申し訳なく、まずは建築可能か否かだけ確認したいというのが問合せの主旨となります。

〇前提条件
・4メートル以上の道に接道していること
・第二種中高層住居専用地域であること

以上から基本的には建築できる土地だと想像していたのですが、この土地が二つの土地を事後くっつけた形状になっており、その二つの土地の間に3メートルほどの段差があり、階段を使って移動できるような仕様になっているのですが、そこで課題が2点生まれています。

①その3メートルの段さの擁壁にすこしヒビが入っているため造成が必要と思われること(私とは別の工務店さんが土地購入を検討された際に造成が必要と言っていたと不動産屋が話していました。)
⇒建築できるために必要なのであれば、造成自体は必要に応じて実施しようと思っています。

②さいたま市に通称「崖条例」というものがあり、高さが3メートルあるため、建築士の「建築できる」という判断が必要であること(役所に問合せしたところ、役所では判断できず、どうしても建築士の判定が必要といわれました)
⇒ちなみに建築したいと思っている場所は「段差(崖)の下」部分になり、約100㎡ほどの広さになります。(そこに80㎡×5階を建てたい)

上記踏まえて質問を整理しますと以下2点が知りたいところとなります。

①この土地は擁壁を造成したうえで再建築することが可能な土地なのか
②建築できる場合、建築に際しての条件がなにか発生するのか。
※私が調べた限り、がけ下の建物は崖崩落時に倒壊しないことを目的にRCまたはSRCでの建築が必要な場合があるとの記載を見つけています。不安なのは、がけから〇メートル間を空けて建築しなければならない、などの条件が発生し、ワンフロアの広さが80㎡確保できなくなることです。(1階と2階を現在経営している会社の事務所にする可能性があるのですが、社員が仕事をするうえでワンフロア80㎡くらいはどうしても欲しい、というのが理由です)

以上となります。
思いつく限り書き出してみましたが、その他不足している情報などあれば書き込みますので、恐れ入りますがお知恵をお貸しいただけましたら幸いです。
どうぞ宜しくお願い致します。

専門家の回答

9件

2022年10月19日
建築側で崖条例の対応が必要になります。
当該地域では事務所は2階までしか建築できません。

詳しくは個別の事項になりますので
これ以上の判断は詳しくお伺いできない状態では判断できません。
参考にされて下さい。
矢印
この専門家のプロフィールを見る

ユーザーの返答

2022年10月19日

CCのプロフィール写真

早速のご回答ありがとうございます。
当該地域では事務所としては2階までしか建築できない旨、行政担当者からも説明を受けまして、2階までは事務所仕様、3階から5階は住居仕様での建築を想定しております。

やはり現地調査などしていただかないと判断できない内容なのですかね。。。
一旦ほかの方のご回答を待ちたいと思います。
改めて、迅速な対応に感謝申し上げます。

星マーク
相談者が役に立った
2022年10月19日
こんにちは。
崖条例については、お書きいただいているように崖下側も安全上対策が必要となります。
具体的には崖の高さ×1.5倍以上建物を離して建築するか、崖の高さと同じくらいまでRCなどで待ち受け擁壁を作るなどの対策になります。建物自体がRCの場合は壁がその役割を果たしますので、それ程気にするする必要は無いと思います。
どちらにしても建築士の現場の確認と対策の判断が必要となります。
計画の建物については、用途制限や条例などが関わりますので詳しい資料が無ければどのような建物が建築出来るかは判断が難しいです。
弊社のプロデュースの実例です。ご参考まで。
https://www.zaus-co.com/case/building
矢印
この専門家のプロフィールを見る
矢印
この専門家に資料をリクエスト

ユーザーの返答

2022年10月19日

CCのプロフィール写真

ご回答ありがとうございます!
RCでの建築を前提にプランを立てる予定でしたので、今私が認識している情報と併せて判断すると、建物の中身(どんな建物が建てられるか)は別として、「再建築自体はできる土地」だろうとの見解を持ちました。(あくまでも自己判断、自己責任と認識しており、ご回答者様の責任とするつもりは毛頭ないのででご安心下さい。)

色々とスタートするうえでその見解を持てるに足りうる参考意見が欲しかったため大変参考になりました。
頂いた資料も拝見しましたので、メーカー選定の際に改めてお声がけするかもしれません。
取り急ぎ御礼のご返信となります。

星マーク
相談者が役に立った
2022年10月19日
書かれた内容から、崖下100m2と崖上100m2を合した200m2の敷地と考えます。
5階建が建てられるかどうかは、日影規制の建築可能範囲内で可能だと思います。
規模床面積は道路幅に因って容積率が変わるので、注意下さい。
崖について、崖にまたがった建物配置にすれば、敷地段差に設ける擁壁の規模を小さく出来ると思います。
店舗事務所部分については2階までになるのは、ご存知の通りです。
さいたま市では珍しく高低差が有る土地の様ですから、付近の地盤データを調べてみると良いと思います。
参考にしてみて下さい。

後藤正人
ゴトウアトリエ
矢印
この専門家のプロフィールを見る
矢印
この専門家に資料をリクエスト

ユーザーの返答

2022年10月19日

CCのプロフィール写真

コメントありがとうございます。
日影規制、道路幅により容積率の変化の可能性、壁にまたがる建築による擁壁の必要量が変わる点、新たなポイントお教えいただきありがとうございます。
大変参考になります!!!

星マーク
相談者が役に立った
2022年10月19日
他の方の回答から得た自己判断の内容で進めてよいと思います。
崖条例がかかる土地ではRC造で建築しても崖に面する外壁だけでなく側面についての安息角以下の高さには窓を設置できない地域もございます。慎重に進めてください。

崖条例地、土砂災害崩壊危険区域などの設計経験数多くありますので具体的な相談必要でしたらご連絡ください。

ECショップサイト
https://kanlabono.com/products/
事務所ホームページ
HP : https://kanlabono.com/
ーーーーーーーーーーーーーーーー
一級建築士事務所 感共ラボの森
代表 森健一郎
横浜市中区海岸通4-22-302
ーーーーーーーーーーーーーーーー
矢印
この専門家のプロフィールを見る
矢印
この専門家に資料をリクエスト

ユーザーの返答

2022年10月20日

CCのプロフィール写真

窓の位置の件助言ありがとうございます!

2022年10月19日
出し惜しみと追っかけ営業はいゆだというなら自分でするしかないです。
ハウスメーカーがいやなら腹をくくって設計事務所の門を叩くことです。虎穴に入らずんば虎児を得ず。自分の都合ばかり優先していると誰も助けることなどしないです。
矢印
この専門家のプロフィールを見る
矢印
この専門家に資料をリクエスト

ユーザーの返答

2022年10月20日

CCのプロフィール写真

アドバイスありがとうございます。

星マーク
相談者が役に立った
2022年10月19日
不特定多数に尋ねる内容ではないような気がします。
埼玉県で活動しているJIA登録建築家に相談なさってください。相談したからと言ってすぐに費用を請求されるようなことはありませんからご安心を!
http://www.jcarb.com/SearchArchitectResult.jsp?WH=35
矢印
この専門家のプロフィールを見る
矢印
この専門家に資料をリクエスト

ユーザーの返答

2022年10月20日

CCのプロフィール写真

埼玉エリアの建築士情報サイトお教えいただきありがとうございます。
次のステップとして1社具体的に相談をしようと思っていたので、参考にさせて頂きます。

2022年10月20日
CCさま

ご質問内容拝見しました。おおよそ100㎡ずつの配分で、3mの高低差がある敷地ということですね。低い側の土地のみに建物を建てますと、高い側の土地の活用がなくなりもったいない気もしますが、もしかすると接道は高い側の土地ということで敷地半分は駐車場というイメージでしょうか。もし建物全体をRC造でお考えでしたら、高低差をまたいで建築されたほうが敷地の有効活用になるかもしれません。地下をイメージされるとわかりやすいですが、建物段差部分の躯体そのものが土留めとなり擁壁の役割をはたします。それと、5階建の計画ということであれば、道路斜線の干渉についても留意する必要がありますので、土地のご購入前に、ボリューム検討だけはされたほうが賢明かと思います。少しでもご参考になれば嬉しく思います。
矢印
この専門家のプロフィールを見る
2022年10月22日
CCさん
はじめまして、日比生寛史建築計画研究所の日比生と申します。
変形敷地や傾斜地、狭小地など敷地の特性を活かした個性的な建築を数多く手掛けております。非常に興味深いプロジェクトです。
皆さんが既に回答された通り、建てられるかどうかの大きな不安は解消されました。
今度はどのような計画にするかに進んで下さい。
事業上重要なことは、予算もさることながら設備や性能ではないデザインの差別化です。
新しい時は何でも良いのですが、問題は10年後の価値です。近隣の新しいものに負けない普遍的なデザインです。
敷地の個性や環境などを活かしたランドマークとなるようなデザインに特化した建築は得意です。SuMiKaプロフィールから手掛けた建築の事例に興味をもって頂きましたら、お気軽にご相談下さい。

日比生 寛史/日比生寛史建築計画研究所
http://hha.bz/
矢印
この専門家のプロフィールを見る
2022年11月 2日
初めまして埼玉にある設計事務所アーキネットデザインLLC代表の市川均と申します。以前、1m程度の段差のある2宅地にまたがる建物を設計しました。本件でも、RC造であれば段差をまたがるような建物設計がおすすめです。これも以前神奈川県で設計経験があります。そもそも段差解消には2通りのやり方があって、一つは擁壁によって造成する。もう一つの方法は擁壁を用いないで建物で段差を解消するやり方です。この場合は前者は造成法規制の対象となり後者は規制されません。構築後のメンテナンスも含め私は後者をお薦めしています。これは多くの設計者がやらない方法ですので詳しくはお問い合わせください。
アーキネットデザイン合同会社代表
早稲田大学建築学科非常勤講師 市川均
矢印
この専門家のプロフィールを見る
矢印
この専門家に資料をリクエスト
この家づくり相談「建築が可能かどうか」をfacebookでシェアする

おすすめ

同じカテゴリーの他の相談

悩みや疑問を専門家に聞きたい方はこちら

作りたいものが決まっている方はこちら