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新築マンションコンパクト住宅・狭小住宅

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20坪の狭小地に5~7F、建蔽率を最大限に有効活用するには?

20坪で建蔽率80%、容積率500%の土地で賃貸併用住宅を検討中です。
1Fは壁の無いガレージにする予定です。
中庭(ロの字またはコの字)をうまく利用することで2F以上の建蔽率を最大限に利用するにはどんな間取りができますか?
また各フロアには1LDKの賃貸を入れる予定ですが、場所柄(主要駅徒歩5分)狭くても良いのでその分設備を豪華にと考えています。1フロアに3世帯は難しいでしょうか?エレベーターも必要です。
中庭に憧れがあるのと、賃貸部分は角部屋が多く取れることで騒音対策になると思いまして。

専門家の回答

7件

2018年 8月 7日
310stylesさま

有効な中庭にするためにはある程度の面積が必要です。狭小地ですから中庭は難しいのではないでしょうか。建蔽率がクリアーできても居室の採光率が確保出来ないので、この字型プランは難しいと思います。ただし、接道条件がわからないので何とも言えません。
矢印
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矢印
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2018年 8月 7日
こんばんは。
賃貸併用住宅=共同住宅になりますので共用廊下、避難階段等のスペース
も必要ですので1Rで考えても1フロアーに3住戸は難しいと思います。
また1階の駐車場は壁無しとありますが、道路中心線及び隣地境界線より
3m以内は「延焼の恐れのある部分」となり「防火戸」が必要になります。

建蔽率、容積率から考えますと6、7階建てが可能ですが、「日影」、「道
路斜線」の検討も必要になりますよ。7階建てですと場合によっては「避雷
針」、「消火栓設備」も必要です。
共同住宅は採算性がとても重要ですので専門家に「採算計画書」を作成して
もらう事をお勧めいたします。

参考にしてください。
アース・アーキテクツ一級建築士事務所 鷲巣(ワシズ)
矢印
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矢印
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2018年 8月 8日
310stylesさん

他の方の意見のとおり、20坪の土地で
1フロア3世帯確保したら中庭は無理です。

雑でもいいので定規で土地の大きさ書いて
建物を考えてみてください。
建築準法の規制無視しても無理ですから。

20坪で賃貸運用するなら6階建てまでですかね。
エレベーターを無くして4階で運用したほうが
コスト掛からなくて利回り良いかもしれません。

私なら木造耐火の4階建てで考えるかな・・・。
土地20坪なのであまり無理しない規模
矢印
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2018年 8月 8日
土地の所在地がわかるものと、測量図の写しをお借りできれば、こちらで簡単なプランニングと収支計算が可能です。お問い合わせください。
矢印
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2018年 8月 8日
310stylesさん
はじめまして、東京の渋谷で設計事務所を運営しております日比生寛史建築計画研究所の日比生と申します。
賃貸集合住宅や店舗ビル、敷地条件の厳しい個性的な住宅など数多く手掛けております。

「渡辺篤史の建もの探訪」や「完成!ドリームハウス」には度々出演しており、余談ですが、二年前に終了しましたフジテレビの月9ドラマ「恋仲」(主演の福士蒼汰君が建築家を目指す卵で、本田翼さんとのラブストーリー)の模型や図面の資料提供、建築関連のアドバイザーも努めておりました。

何よりも賃貸は収益性を考えると性能やデザインも含めて、他とは競合しない付加価値やインパクトのあるデザイン性の差別化が今後ますます非常に重要です。
また、デザインの付加価値はそのまま賃料アップにもつながります。

ご質問についてですが、1階は壁のないガレージとありますが、いわゆる柱だけがあるピロティということですね。
また、ワンフロアに1LDKを3戸というのは、EVや階段等を考慮すると無理だと思います。2戸が精一杯だと思います。
容積率を考えると、一見6階あたりまで建てられそうですが(道路幅員などによりますが)、EVの有無を考えるとコストは随分高くなります。
費用対効果からEVが無くても支障のない4階建てで抑えるかということも考えた方が良いと思います。
ワンアンドオンリーな創意工夫のデザインに特化した建築が特徴ですので、もし手掛けた建築の事例に興味をもって頂きましたらご連絡下さい。

日比生 寛史/日比生寛史建築計画研究所
hiroshi hibio architects
〒150-0002
東京都渋谷区渋谷1-3-18ヴィラ・モデルナA-303
tel/fax:*****
mobile:*****
hir*****ocn.ne.jp
http://hha.bz/
矢印
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2018年 8月 8日
310styleさま

東京目白で設計事務所を主宰している藤田と申します。
20坪の土地に1Floor3戸の賃貸+中庭とのことですが、仮に1戸ワンルーム形式16㎡として×3戸で48㎡となり、66㎡×0.8=52.8が建築面積ですから、普通に考えれば難しいと思います。EVが2㎡、階段が6㎡としても建築面積内に納まりません。但し、敷地が商業地域+防火地域内で耐火建築にするとして建築面積の緩和を受けられるとした場合には建ぺい率は100%となりますのでこの場合はもしかしたら、ということはあるかもしれません。そもそも、中庭は得意としていますので、ギリギリやってみたい感じはします。
いずれにしても、敷地の形状他情報が足りませんので、もう少し詳細をお教え頂ければ色々ご提案できるかもしれません。
長野県とのことですが、もしかして長野市なのでしょうか、もしそうならば施工会社も知っていますし、より密な話が出来るかもしれません。
私のHPを見て頂き気に入って頂けるようでしたら、気兼ねなくお声かけください。

藤田征樹

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藤田征樹建築設計事務所
〒161-0033
東京都新宿区下落合3-22-18
TEL:*****  FAX:*****
http://www.mf-architect.com
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矢印
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