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擁壁の築造替えについて

質問です。現在、神奈川で土地探し中です。HMはある程度決まったのですが、候補の土地には古い擁壁(1.8m以内で既存不適格)があるため擁壁を作り替えようと考えてますが大手HMにそのまま頼むと費用対効果が悪いのではないかと思う反面、分離発注するデメリットもあるのかとも考えます。緩やかな坂道の角地で擁壁長は合計30m(15・15m)くらいです。
このようなときは外構・擁壁をメインにしている工務店を選択肢とすべきか、HMにそのままお願いするか、皆さんの意見をお聞かせいただければと思います。

専門家の回答

4件

2018年11月24日
ハウスメーカーは工事原価に営業広告経費が上積みされるので
ハウスメーカーの仕入れ原価のメリットを考慮しても
工事費を比較すれば相応に割高なものになります。
これは擁壁に限らずすべての工事に言えます

分離発注の場合、工事費だけで工務店を選択した場合
雑な工事業者を施主が見極めできるかどうかリスクがあります。

ざっとした比較で簡単ですが参考になれば幸いです。

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一級建築士事務所 匠拓:寺澤 秀忠
WEB: http://www.syotaku.jp/
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ユーザーの返答

2018年11月25日

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ご回答ありがとうございました。やはりHMは割高ですよね。どうしてもツテがないと良い工務店を見極めることは難しいもので大手に頼ってしまうところがあります。おっしゃる通り雑な工事を素人が見極める術はないと思ってしまいます。HP見させてもらいましたが見やすくて良かったです。参考にさせていただきます。
ありがとうございました。

2018年11月24日

本当に費用対効果を最重視なさるのなら、HM自体の設計施工から見直すべきだと思います。(設計施工+販売等を行なうディベロッパーは更にお薦め致しません。)
施工者の行なう施工管理には、コスト・工程・安全・品質がございますが、もっとも重視しているコスト管理とは請負契約で受注額は決定しているので、より自社の利益が上がる為の管理をいいます。そして、施工会社にとって優秀な施工担当者とは建築主や世の中に品質が優れた建築物を提供する為の管理を行なう者ではなく、1円でも多く会社に利潤を生む建築物の施工管理を行なう者です。
その上、設計施工一括請負の木造工務店等でも確認申請に必要な2~3枚の図面しか作成しませんが、大手HMではS造でも構造設計図作成緩和が有り上記と同様の図面しか作成いたしません。その設計図をもって監理(設計図の通り施工なされているか確認する業務)も行なうわけですので、プロでしか確認できない監理業務自体がございません。(間取りと仕上の表装材程度の確認です。)それによりコスト管理もいくらでも自由に出来ます。

よって、ご質問の比較については、目くそ鼻くその企画検討だと思われます。
ハウスメーカーに頼んでも、実際の工事は外構・擁壁をメインとしている工務店さんが工事するのでHMの経費分コストが計上されますし、分離で外構・擁壁をメインとしている工務店さんに委託してもその工務店が大きくなる程、実際の工事をやらずに施工管理を行なう事になりHMと変わらなかったり、HMとの厳しい価格決めでない業務(はとさんとの契約)で本当に適正な価格として頂けるかは甚だ疑問です。
また、より職人さんに近い施工者に分離発注をした場合施工管理はともかく、工事監理はどなたが行なうのでしょうか?施工管理者・監理者は、この規模だとはとさんでも法的には可能ですが、確認申請(工作物)や構造設計は現実的に可能でしょうか?

あと念の為、見積の項目になくても、その分は何れかに必ず計上されています。
なので、設計事務所でない家造りの場合はトータルのコストでしか見積比較は出来ないと思います。HMを決定する為の同プラン(比較されないように独自のイメージ・仕様を変えてくる事は想定内ですが、、、)での競争見積だけではなく、今回の場合も先もって想定してHMの見積は通常別途の項目に対しても検討決定出来る様にそれらを含んだトータルコストも見積提出を依頼して、別に各別途業者もその項目に対して競争見積りを行なう事をお薦め致します。

Archi-Lab.CAN 建築加塩設計株式会社 加塩博之 拝
=豊かな空間創造、幸福な時間=

上記を検討なさって、方針をご決定なさればよろしいと考えます。

Archi-Lab.CAN 建築加塩設計株式会社 加塩博之 拝
=豊かな空間創造、幸福な時間=

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ユーザーの返答

2018年11月25日

はとのプロフィール写真

とても詳しい回答有り難うございます。ただ、ご教示いただいた内容を素人が実践することは正直難しいところがあり、結局の所は知り合いや知人のツテがなければ大手HMか地場の有名な工務店となってしまうのが現実かと思います。忙しい日々の中で家のことにだけ時間を割くのは難しいのが本音です。おそらく施主の中には自分と同じ考えの人もいると思います。(たとえば病院に行くのに名医を探して、治療方針がいいのかか自分で調べて、出された薬をすべて調べたり最も良いジェネリック品を探して、ということを病人が全部自分ではできないと思います。)
購入する側の意見としては正直、まっとうな業者が増えてくれることを願うばかりです。
加塩さんのように熱い気持ちで対応してくれる人は稀だと思いますし、そのような会社に出会えることはラッキーなのだと思います。
いろいろと詳細な回答ありがとうございます。

2018年11月25日
お金に余裕あれば将来みこして作り替え好きな家を思う存分造ることベストです。
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ユーザーの返答

2018年11月25日

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ありがとうございます。お金がないから相談しています。一応参考にします。

2018年11月26日
はじめましてアーキンットデザイン主宰の市川均と申します。
他の方達とは違った視点でお答えします。この土地は道路より高いのでしょうか?低いのでしょうか?もし、高いのだとすると擁壁の不具合が建物に影響する事があります。簡単に言えば擁壁と建物が近い場合です。この場合、将来建物に不具合があった場合、建物自体(基礎や構造設計)の瑕疵か、擁壁による瑕疵か、が問題になります。この時、擁壁と建物の施工者が違った場合、その原因(どちらの瑕疵か)の特定が非常に難しくなります。まあ簡単に言えば、お互いが責任の擦り付け合いをすると言う事です。よって、このような危惧がある土地(設計)であれば、擁壁と建物は同じ施工者にすべきだと思います。ちなみに、擁壁の影響を受けない設計方法もあります。
では、さらに詳細なご質問があれば以下にお問い合わせください。
アーキネットデザイン市川均
http://www.doctor-life.jp
http://www005.upp.so-net.ne.jp/ArchiNet/
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