本当に費用対効果を最重視なさるのなら、HM自体の設計施工から見直すべきだと思います。(設計施工＋販売等を行なうディベロッパーは更にお薦め致しません。)
施工者の行なう施工管理には、コスト･工程・安全・品質がございますが、もっとも重視しているコスト管理とは請負契約で受注額は決定しているので、より自社の利益が上がる為の管理をいいます。そして、施工会社にとって優秀な施工担当者とは建築主や世の中に品質が優れた建築物を提供する為の管理を行なう者ではなく、1円でも多く会社に利潤を生む建築物の施工管理を行なう者です。
その上、設計施工一括請負の木造工務店等でも確認申請に必要な２～３枚の図面しか作成しませんが、大手ＨＭではＳ造でも構造設計図作成緩和が有り上記と同様の図面しか作成いたしません。その設計図をもって監理(設計図の通り施工なされているか確認する業務)も行なうわけですので、プロでしか確認できない監理業務自体がございません。(間取りと仕上の表装材程度の確認です。)それによりコスト管理もいくらでも自由に出来ます。
よって、ご質問の比較については、目くそ鼻くその企画検討だと思われます。
ハウスメーカーに頼んでも、実際の工事は外構･擁壁をメインとしている工務店さんが工事するのでＨＭの経費分コストが計上されますし、分離で外構･擁壁をメインとしている工務店さんに委託してもその工務店が大きくなる程、実際の工事をやらずに施工管理を行なう事になりＨＭと変わらなかったり、ＨＭとの厳しい価格決めでない業務(はとさんとの契約)で本当に適正な価格として頂けるかは甚だ疑問です。
また、より職人さんに近い施工者に分離発注をした場合施工管理はともかく、工事監理はどなたが行なうのでしょうか？施工管理者･監理者は、この規模だとはとさんでも法的には可能ですが、確認申請(工作物)や構造設計は現実的に可能でしょうか？
あと念の為、見積の項目になくても、その分は何れかに必ず計上されています。
なので、設計事務所でない家造りの場合はトータルのコストでしか見積比較は出来ないと思います。ＨＭを決定する為の同プラン(比較されないように独自のイメージ･仕様を変えてくる事は想定内ですが、、、)での競争見積だけではなく、今回の場合も先もって想定してＨＭの見積は通常別途の項目に対しても検討決定出来る様にそれらを含んだトータルコストも見積提出を依頼して、別に各別途業者もその項目に対して競争見積りを行なう事をお薦め致します。
Archi-Lab.CAN 建築加塩設計株式会社 加塩博之 拝
＝豊かな空間創造、幸福な時間＝
上記を検討なさって、方針をご決定なさればよろしいと考えます。
Archi-Lab.CAN 建築加塩設計株式会社 加塩博之 拝
＝豊かな空間創造、幸福な時間＝
