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家づくり相談

店舗建て替え

神奈川県某駅駅前で240㎡くらいの土地に平屋がありコンビニにテナントとして貸しております。2年後にコンビニとの契約がきれるので築50年越え物件なので建て替えを検討しております。ハウスメーカーやゼネコンからは、容積めいいっぱいつかった夢?のあるプラン提案をうけていますが、間口のとれる木造?(鉄骨?)の平屋が一番リスクが低くいいのではとかんがえております。ハウスメーカーやゼネコンは平屋だと儲からないので消極的で情報がとれずこまっております。平屋のスケルトンテナントを建設する際にはテナント付けのノウハウなんかいらず、乱暴ないいかたすると地元の安い工務店に土地めいいっぱいの平屋たててよ  くらいの感覚でいいのか、それとも誘致する業種を考えていろいろ手をうっておくべきなのかご意見たまわれればともいます。

専門家の回答

4件

2019年 1月29日
地元の安い?工務店に依頼しても、必ず「設計監理者」が存在します。
建築をする場合、このレシピを考える人間がどの程度のレベルにあるかということがとても重要になります。

組織に所属していればボスの意見が影響しますし、独立した設計事務所でも経験が無かったり閑古鳥がないていれば、包丁の切れがありません。

良い設計者が見つかったとしても、クライアントの能力次第でレシピの質は変わります。総合的に能力の高いクライアントでしたらクオリティがあがります。

レシピが完成してから重要なのは、つくる手です。優秀な現場監督がいることが必須です。設計者と職人の間に入る人間がいかにセンスあるか?ということが建築のニュアンスに影響します。


矢印
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2019年 1月29日
ysdさん

私ならまず契約しているコンビニ本部と再契約の意思を確認します。
そして、再契約の場合同じ物件での賃貸契約が本部の希望なら
建て替えもしないで賃貸契約を結ぶのもありかと思います。

今契約しているコンビニ以外の他社と交渉するのも
検討事項としてはあるかと思います。

テナントのめども立てずに計画することは無謀と思います。

ハウスメーカーとゼネコンのプラン提案については
ysdさんのお考え通りで良いと思います。

乱暴に平屋を建てて問題ないかどうかは
現地も見ないと何とも言えないですが。
前にも書いたようにテナントのめどもなく
やみくもに建て替えるのは無謀としか言えません。

現地を見ていない状況で、かつ一般の方からの情報だけなので
相談へのアドバイスとしてはこの程度になりますが
参考になれば幸いです。

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一級建築士事務所 匠拓:寺澤 秀忠
WEB: http://www.syotaku.jp/
矢印
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2019年 1月30日
こんにちは

収益物件として考える場合は今までの実績
があるのでその数字を前提に考えてみる事が
大前提だと思います

利回りとして幾らであったか?を前提に
逆算すれば、建築費を算出出来ます

ご指摘の通り、構造体によっても延べ面積
によっても掛かる建築費が大きく変わります

建築規模によって地元の方々で出来るか
出来ないかという事も判断が変わります

この場でよく相談があるのは
あまり計画的に考えずに契約を安易にして
その後の提案などで設計変更が生まれ
費用が大きく変わる事や
出来る話という話で始まり、結局出来ないと
後から言われるなど

建設は大きな金額を掛ける分だけ慎重に
準備しなければならないのですが
いい加減にしてしまって後で後悔している方が
非常に多いです

専門家でも様々な考えがありますが
発注者を惑わせる様な発言も多くある事
お気づき下さい

矢印
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