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建築条件付きの土地を解除したいです

建築条件付きの土地の売買契約を2ヶ月前にしました。
打ち合わせを重ね、間取り等ほぼ決定している状態で、残すは請負契約のみとなっています。

ただ、売主から
「請負契約書を先に郵送するのでサインして返送して下さい。最終図面は契約書を返送する日に送ります。」
と言われ、それでは実質図面を確認して契約書を返送するのが半日程度になってしまいます。
契約書を返送する日の翌々日には着工予定だったため、
「契約の話がまとまっていない状況で着工に間に合いませんよね?」
と売主に伝えたところ
「着工はすすめます。」
と言われました。

その他にも詳しい見積書をいただけていなかったり、言った言わないのトラブルが続いて不信感が募っている状況で、契約解除をしたいと思っています。

質問は下記4点です。

1.請負契約前に着工は違法ではないでしょうか?
2. 建築条件付きの土地の特約である「3ヶ月以内に請負契約が締結しなかった場合は、白紙解除となり手付金を返還する」を実行したいのですが、現状は売買契約から2ヶ月しかたっておらず、更には間取り等は決め終えたため、自己都合による手付解除の扱いになってしまうのでしょうか?
3.打ち合わせの中で諦めたものを再度このタイミングでやっぱり諦められないと伝え、その結果3ヶ月経過しても話が固まらなかった場合は、白紙解除となるのでしょうか?一度は間取りが決定の状態になったのに再度変更したいと言ったのはこちらなので、自己都合による手付解除の扱いになってしまうのでしょうか?
4.請負契約するにあたって必要な最終図面や見積書を求めて不安な点を解消している間に3ヶ月経過してしまい、不安が解消出来なかったので白紙解除したいは通用するのでしょうか?

よろしくお願いします。

専門家の回答

6件

2020年 4月11日
その他にも詳しい見積書をいただけていなかったり、言った言わないのトラブルが続いて不信感が募っている状況で、契約解除をしたいと思っています。

とあります。問題はもっと続くでしょう。先に着工というのは確認申請取得ずみということですか?でないと着工できないはずです。設計契約書はむすびましたか?口頭ですか?
貴方様が承認したのは何と何ですか説明が不十分です。
契約解除は土地売買?設計契約もふくみますか?
本当に困ったときはこちらからどうぞ一字一句丁寧に読んでください。
https://sumika.me/p/pro_profiles/ec2bc4d00bab8280fa733a355cfa497a3ad2d5ac/self
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2020年 4月11日
mkさん
契約解除の交渉は弁護士の業務になります。
解除が可能かどうかは建築士では何とも言えません。
状況から請負契約を結ぶには見積もりの合意が必要と思います。
見積が合意していない理由が不明瞭な見積もりと書かれています。
見積は図面をもとに明確な見積もりであるべきです
あいまいなままで請負契約を結ぶのは問題があると思います。
不明瞭な見積もりについては内容を拝見しないと
具体的なアドバイスが難しいです
私は欠陥住宅や建築係争の技術的支援の業務をしているので
建築係争になれた弁護士はいくつか知り合いがいます。
メッセージからご相談いただければ
契約解除についても弁護士も交えて対応できます。
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2020年 4月11日
mkさま
ご質問の内容を拝見する限り(一方からの意見だけですが)たとえ手付金が返ってこないとしても解約されたほうが良いように思います。
請負契約書には重要事項説明書が必要です。これは内容について説明しなければならないとなっています。内容の説明もなしに郵送で送るので、押印して送ってくださいというのは聞いたことがありません。このような業者と契約をするのは非常に危険だと思います。

以下ご質問の回答です。
1.契約書の内容によりますが、請負契約前の着工は土地所有者が同意していない限り出来ません。建築確認申請の確認済証が下りていない場合の着工は完全に違法です。

2.請負契約に添付する見積は間取りだけでは決まりません。すべての仕様を決めないと見積は出ません。特約に間取りを承認したら契約の承認をしたことになるとでも書いてあれば難しいかもしれませんが。

3.手付金がおいくらかわかりませんが、手付金が戻るか戻らないかで判断をされないほうが良いと思います。いくらか支払って建築条件を外してもらうという方法もありますが、まずはその業者と将来にわたって信頼関係が築けそうにないのであれば、まず解約することを決めて、弁護士さん等にご相談されることをお勧めします。

4.請負契約する建設業者に不信感を抱いているため解約したいは通用します。但し手付金の返還については契約内容によるためわかりません。




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2020年 4月11日
またこんな話ですか。酷いですね。
ただ質問者様も軽率だと思います。こんなデタラメな業者と
今後まともな付き合いが出来るとは到底思えません。
いくら払ったのかにもよりますが、手付けが返ってこなくたって、
止めてしまった方が良いと思います。

契約内容によりますが、契約条件の中に契約解除の条項が
記載されているはずです。請負先に不備が無い場合で、こちらから
契約解除を申し出れば普通は手付けは返ってこないでしょう。
騙されたってことです。
3ヶ月以内に請負契約が締結しなかった場合とありますが、
締結しない理由が、どちらにも求められないのならば、このまま
あと1ヶ月放って置けば自然と解除できるはずですが。

それから建築の請負契約は図面と見積書、仕様書などが揃って
いなければ出来ないです。何も無くても構わないっていう施主が
勝手に金を払ったり、契約書にサインするのは自己責任です。

ただ良く考えてみてください。
条件付の土地を契約したってことは、土地が気に入って問い合わせなり、
会うなりして、その土地が建築条件が付いているものだと説明を
受けているんですよね?その業者が「どんな」家を作っているのか
モデルハウスを見たり、写真なども見ていますよね?
仕様などの説明も受けているんじゃないですか?
もう、こういったケースは「間取りだけ」考える家作りに成らざるを得ない
と思います。大概は。
そして肝心なのは、その「間取り」も決まっている訳ですよね?
そうなると普通は建物の外観を確認するだけだと思うのですが。
仕様は最初に決められているので、契約後でも変える場合は「変更」に
よる「追加金」が発生するだけじゃないですか?

間取りを変更したくなったら変更すれば良いと思います。
ちゃんと「費用」を払って。時々いらっしゃいますが、間取りの変更を
「いとも簡単に」出来るものだと思っている方がいます。
出来上がった間取りをPC上で壁の位置をずらす程度だろ?と考えて
いる訳ですよね。とんでもないです。
動線を整理しなおしたり、壁量を計算しなおしたり。どうかすれば
採光計算も必要ですし。木造の3階建てなんて少しいじられただけでも、
構造から法規から全部見直しです。
建築士が常勤していれば、その建築士に給料を払っているんです。
外注で設計事務所に設計を丸投げしていれば、そこに依頼を掛ける訳ですから
当然、追加の費用が掛かります。
間取りを追求し始めたら、とんでもなく時間が掛かるものです。
だから後悔したくない方は高い金を払って設計事務所に依頼をして、
じっくりと家作りをされるんです。
しかし、ハウスメーカーや建築条件付きなどで家を「売って」いる
ディペロッパーに、そこまで一件の顧客に時間を掛ける余裕はありません。

「現時点で」納得の行く間取りが出来上がっているのなら、
正直このケースの場合「請負契約」に進むのが普通です。
繰り返しますが図面が一式揃っていて、仕様書と見積書がセットに
なっているってことが条件ですけど。

でもそれを見たら、その日のうちに契約書にサインして送り返せなんて
滅茶苦茶だと思いますよ。そもそも郵送って...
大切なことをしっかり対面して説明して、これから皆さんが一生を
過ごされる大切な家作りのお手伝いをさせて頂きます。ご信頼いただき、
ありがとうございます。と、営業と責任者と管理者が揃って挨拶をする
会社と家作りをされることを強力にお勧めします。

URBAN GEAR / アーバンギア 本多
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2020年 4月11日
不動産取引のトラブル相談は、神奈川県の場合、建設業課横浜駐在所(宅建指導班)。東京都の場合は、都庁住宅政策本部に連絡してください。明確な回答を得られるはずです。
夢を壊すようですが売主も銀行からお金を借りて土地を買っています。日々金利が発生しています。よって1日でも早く着工して完成させたいのです。すなわち、条件付き売地では時間をかけて、注文建築のように間取りや仕様の打合せを行うのは難しいのです。
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2020年 4月12日
まず、手付金がどのくらいかかっているのかわかりませんが
白紙にされた方が良いと思います。
工事が始まってからもきっと問題は起こります。
今の段階でこれでは大変危険です。

書かれている質問ですが、いほうと状況が明確に把握できていませんので
断言はできませんが

1.請負契約前に着工は違法ではないでしょうか?
→違法と思います。
 請負契約には見積明細と最終図面が必要です。
 その内容をもって契約するのに、
 契約書を返送する日に送るなどありえません。
 郵送など言語道断です。
 また契約していないのに、着工も違法です。
 着工するための確認申請には施主の押印が必要な書類があります。
 内容の確認や、押印はされましたか?
 もしされていないのであれば公文書偽造の可能性もあります。

2.自己都合による手付解除の扱いになってしまうのでしょうか?
→これについては、状況にもよりますが、
 mkさまのご都合で時間を引き延ばした形になりますので、ご察しの通りと思います。
 またここに至るまでの業務は発生しているので、
 その分の費用も支払わねばならないかもしれません。

3.3ヶ月経過しても話が固まらなかった場合は、白紙解除となるのでしょうか?
→それを承知で土地の売買契約をされているので、
 これについてもご察しの通りと思います。
 もちろん、3か月の時間について、mk様に落ち度がなく、
 先方の都合で無駄に時間がかかっていたのであれば
 話は別ですが。

4.白紙解除したいは通用するのでしょうか?
 契約の解除は可能でしょう。
 ですが上述したように、ここまでの業務代を実費請求される
 可能性があります。(とすると契約解除は早い方がよいかも。。。)

参考にされてください。

IGArchitects五十嵐理人
HP:https://igarchitects.jp/
 
 
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