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傾斜地の土地。購入前の調査について

神奈川県二宮町で土地購入を検討しております。

家族構成は、妻、子供2人(何れも未就学)、私の4人です。隣接する大磯町に妻の両親のサマーハウスがある為、以前から西湘エリアにはある程度馴染みがありましたが、中でも二宮町については、海と山に囲まれていながらも大磯のような観光地感はなく(故に相場も比較的リーズナブル)、昭和期のベッドタウンだけあって案外生活インフラが整っているところが魅力的と感じていました。

そんな中、最近勤務先のリモートワークが急速に浸透してきたこと(コロナ収束後も出社は週2~3程度となる見込み)や、妻のご両親が義父の引退に伴い大磯で定住することを決まったこと(現在も都内で同じ沿線の隣駅住まいで子育てにおいて種々サポートを得られている)を踏まえ、今後は現在住んでいる都内マンションとの二拠点体制(都内の住居は賃貸に切り替える前提)を本格的に検討し始めたところです。

家の設計・仕様については、家族と相談しながら細部まで慎重に決めていきたいので、事務所の選定からコンセプト策定までのプロセスは気長に(着工まで2~3年かかってもよい)捉えたいと思いますが、土地に関しては既に求める要素が妻とも明確にアラインされていることから、条件に合う物件が現れたら、家のコンセプト詳細が決まるのを待たずに購入しておきたいと考えております。

【土地に求める条件】
・必須:価格3,000~4,000万円(土地・建物・諸費用を含む総予算は1億円前後)、高台の傾斜地(海抜30m以上、300㎡以上)、海を遠望可、土地上部の接道あり(上から車両新入可)、下水あり、建築条件なし
・出来れば:行き止まり、角地、駅徒歩20分以内(車・自転車移動を前提とするもいざという時には駅まで徒歩で移動可能な立地)

【現在検討中の土地】
所在地:二宮町富士見ヶ丘
面積:1,396㎡
建ぺい/容積率:50%/100%(開発時最低敷地136㎡)
現況:みかん畑
https://www.athome.co.jp/tochi/1025990835/?DOWN=1&BKLISTID=001LPC&sref=list_simple

【ご相談内容】
上記物件は、立地・眺望ともに我々が求める条件に合致しており、先日実際現地に足を運んでみた結果、いくつか気がかりな点さえ解消できれば(要は、現況での売却価格が安い分だけ想定される追加コストに関するリスクがそれなりの精度で把握できた場合には)、前向きに購入を検討したいなと感じた次第です。

具体的な疑問点は以下の通りです。
①土地自体の面積が広い一方で現況だとその殆どが傾斜地ということで、添付した写真のように、敷地上部に盛り土をし建物建設用の平坦地を確保したいと考えております。特段地盤改良等が不要な土地だと仮定した場合、傾斜地の真ん中らへんから擁壁工事をすることはそもそも技術的に可能なものなのでしょうか(一応一般の人でもできる自治体ハザードマップや地盤サポートマップ確認等、ラフな調査では特にひかかるところはありませんでした)

②本物件には、添付写真の通り、西の隣接道路側、南側(崖下)の神社との境、東の階段と接した側の3面に既に間知石積みの擁壁が造成されております。ただし、①の傾斜地中段からの擁壁の造成可否にかかわらず、そもそも既存の下段部の擁壁を作り直す必要があるとすれば、更にハードルがあがると思いますので、できるだけ事前に判断材料を収集したいと考えております。

現地に行ってみたところ、3面ともに擁壁2メートルを超えている部分が確認されたことから、恐らく役所に行けば建設当時の資料が閲覧できるかもしれないと思いましたが、そもそもそういった資料を取り寄せたところで、現状に関する意味ある情報が得られるものなのでしょうか(一応見に行った日が雨でしたが、水抜き穴から土が出てきたりはしていませんでした。)

③結局は上に建てる家の構造など様々な要素が関係してくると思いますので、上記程度の情報で明確なご回答は困難かとは想像しております。そもそも、土地の所有者でもなく、まだどちらかの設計事務所をリテインしている状況でもない立場でこういった形状の土地を検討するのは非常に高いリスクを伴うものと理解はしているつもりですが、検討の初期段階で割と理想に近い土地を発見したと感じているところでもあるので、例えば現状価格(2,380万円)に上乗せされる整地費用が1,000~1,500万以内で収まることが見通せるのであれば、先に土地だけ購入するのもありと考えた次第です。ついては、今の立場(ただの購入検討中の個人)として事前に専門家に発注できる調査があるか含め、アドバイスを頂けると大変助かります。
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2020年 8月31日
1については技術的には可能ですが、工事的、予算的にハードルが高そうです。
周囲の擁壁の状況や地盤、条例など確認必要な事項が多いです

2については一度詳しく伺えればこちらで調査可能です。
前職時代から傾斜地での計画は経験豊富です。

3については一度ご連絡いただければお手伝いできるかと思います。

まずは一度お話しお聞かせください。
よろしくお願いします。
矢印
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2020年08月31日

shjoey1601のプロフィール写真

早速コメント頂き誠に有難うございます。大変参考になりました。

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2020年 8月31日
素敵な敷地ですね。
神奈川での斜面地のお手伝いも多いのと、写真から敷地の魅力が伝わりましたので、コメントさせていただきます。
① については、お考えの方法も可能ではありますが、敷地も大きくまた擁壁や造成がありますと「開発行為」になることも考えられ、現状の斜面をそもまま活かす設計をイメージされても良いのではないでしょうか。そのため整備費用1,000~1,500万も、建築や外構に費やすこともできるのと考えます。
② につきましては、やはり状況を拝見しないと判断できかねますが、敷地もゆとりがありますので、現状の石積み擁壁をそのまま活かすのがよろしいのではないでしょうか。
③ につきましては、この敷地でしたら建築家はこの環境/眺望の魅力を100%活かせると思いますので、素敵な環境ゆえ先に購入されても後悔はされないと思います。
もちろん、設計のお手伝いする中には、敷地契約以前に調査/提案させていただくことも多くありますので、購入前の段階で建築家より「計画提案」をお受けになり、納得されることも方法です。このサイトの登録建築家のHPなど閲覧され、気に入られた方がおられたら、ご連絡されて見てください。(私でもお声かえいただければご提案させていただきます)

下記の事例では、傾斜地をそのまま有効活かしながら計画させていただいた実例です
葉山
http://www.td-atelier.co.jp/works/house_detail/house_detail_054.html
鎌倉
http://www.td-atelier.co.jp/works/house_detail/house_detail_043.html
横須賀
http://www.td-atelier.co.jp/works/house_detail/house_detail_036.html

参考にされてください。
でも本当に良い敷地ですね
矢印
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2020年08月31日

shjoey1601のプロフィール写真

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2020年 8月31日
わたしの欧州修業時代の師にマリオ・ボッタ氏がおりスイスの山岳地帯での住居[箱の家]で世界に出てきた大家がおりました。なんと搭乗の箱の家に赤い金属フレームのブリッジで最上階にわたり下へ4層ほど下りてゆき、足元周りは緩やかな傾斜地でした。
このような立地は実際に現地にたちその場で頭の中でイメージ設計を行うのが基本で地成りを生かし天と大地とのはざまにいかに共生させるかが命です。その代表作はフランクロイド・ライトの落水荘が正に天の恵みを活かしきった世界最高峰の建築です。まさに大地に根を張る建築という醍醐味を生まれつきの才能=自然をあるがままに愛し一流の技術をもって自然に従う本筋勝負の仕事です。現地視察なしには無しえぬ仕事です。現地視察には東横自由が丘駅からの電車賃の実費のみで対応します。ハザーマップ程度ではなく現地で災害が起きにくいエリアかを自分の目で足で確かめない限りは責任を持った意見はいえません。気が向くようでしたらどうぞ、行動派ですので腰は重くありません。大災害に強いシェルターをこの大地に造られてはいかがでしょう。
矢印
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2020年08月31日

shjoey1601のプロフィール写真

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2020年 8月31日
傾斜地での木造住宅を過去にやっていますが
https://www.syotaku.jp/works/%e5%b2%a1%e5%b4%8e%e3%81%ae%e5%ae%b6/
その時にまずやったのが傾斜地のがけ崩れの危険性を調査しました。
この時は土地購入後だったので建て主で調査しましたが
今回売り主側から危険性の調査結果が出るかどうか
購入前に調査を決断するかどうか検討されてはと思います

造成などいろいろお考えですが、ほかの建築士のご意見もあるように
造成を考えるのも解りますが建築に合わせて
費用を抑えたアイディアも考えるべきかと思います。

ざっと簡単ですが気が付いたことですが参考になれば幸いです。
具体的な質問があればメッセージにて対応します。
矢印
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2020年08月31日

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2020年 8月31日
横浜にある設計事務所のゴトウアトリエの後藤と申します。

疑問点にアドバイスさせていただきます。
1について、
写真の図の様な擁壁を作り平坦な地盤にする事は可能です。ですが、開発工事扱いになり数千万円の工事費が必要だと思います。
アドバイスとしては、地盤は触らず建築で擁壁も兼ねた計画にされると良いと思います。
最初から設計事務所に関わってもらい計画を立てた方が良いと思います。
2について、
上記の建築計画で、下部の既存擁壁に応力が掛からない様に計画すれば問題無いと思います。
3について、
以上に書いた様に、基本的に擁壁工事を行わない計画にされるとその費用は不要です。

ゴトウアトリエでは湘南地区でも設計しており、横浜には傾斜地を利用した建物がいくつかありますし、ゴトウアトリエの建物自体も傾斜地利用した建物です。
ゴトウアトリエのホームページも参考にご覧下さると有り難く思います。

きっと景色を活かしたステキな立体的空間のある建物が可能と思います。

お手伝い出来ると嬉しく思いますが、このサイトに登録されてる建築家で気に入った方にご連絡されると良いと思います。

後藤正史
有限会社後藤正史アトリエ
‪221-0865横浜市神奈川区片倉5-21-12‬
tel ‪045-481-1115‬
URL:https://a-m-g.jp/
e-mail:*****d.com
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2020年08月31日

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2020年 8月31日
はじめまして。東京都板橋区にある根岸達己建築室の根岸と申します。

これまで様々な条件の住宅を手掛けてまいりました。
特に光や風をデザインした和モダンの住宅を得意としています。

また、当事務所では土地探しの時から、建築的立場から助言させていただくお手伝いをしています。当事務所ホームページ内の雑記帳にも詳しく記載しておりますのでご覧ください。

http://bit.do/kenchikushitsu


その他、当事務所のHPにも一部の事例や設計方針を掲載しておりますのでご高覧頂ければ幸いです。

http://www.kenchikushitsu.jp/


小さなこだわりや、無理かな?と思ってしまうような夢も聞かせて下さい。 理想(希望)に近い建物を造るため、一緒に楽しんで、家づくりを話し合いましょう。
ご不明な点がございましたらお気軽にご連絡下さい。
よろしくお願い致します。

根岸達己建築室 根岸達己

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2020年08月31日

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2020年 8月31日
shjoey1601 様
初めてご連絡を差し上げます。中村弘道・都市建築の 中村と申します。
私の考えを申し上げます。
1.現状を生かして、敷地の造成は控えた方がよいでしょう。
2.現状の敷地高低差はそのまま生かし新たな擁壁の作り直しなど新設は不要でしょ   う。
3.南の擁壁と西の擁壁などはいじらないことです。役所でチェックすれば2m以上の構造物ですので許可はとっていることを確認すれば問題はないと考えております。
敷地に新たな住まいを作る場合はこの敷地の一番の特徴や良さを生かしながら建築の設計のうまい解決はいくらでも可能ですので、夢多い空間住まいやランドスケープと一体の、素晴らしい環境を作ることができますし、それに専念したらよいのではないでしょうか。
ただここはきっと風が強く、台風時の潮風などの対応は必要かもしれません。
基礎は一般の基礎ではなく工夫が必要と思われます。
建物は木造で十分です。部分的に鉄骨を使うことになるのでしょうが。
その他は予算次第です。


http://www.hn-arch.jp    http://www.o-uccino.jp/kenchikuka/designer_0000000282/
を参考にしてください。


HIROMICHI NAKAMURA
中村弘道・都市建築 計画設計研究所
〒157-0065 東京都世田谷区上祖師谷2-28-15-228
Tel:***** fax:*****
HIROMICHI NAKAMURA & ASSOCIATES
ARCHITECTS AND PLANNERS
2-2-15SETAGAYA-KU TOKYO JAPAN〒157-0065
http://www.hn-arch.jp
hn*****iglobe.ne.jp
*****

直接ご連絡いただき
詳しくお聞かせいただければ現地調査などもう少し精査でき又ラフな幾つかの提案をできますので、ご連絡いただければ、対応いたします。

矢印
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2020年08月31日

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2020年 8月31日
はじめまして。多田建築設計事務所の多田博、多田祐子と申します。
藤沢市の湘南台で設計事務所を営んでおります。
私共はそれぞれ一級建築士の資格を持ち、二人で一つの建物を設計していくというスタイルで設計しています。
敷地の資料を拝見しました。広さも十分あり、素晴らしい敷地ですね。
つい最近ですが、二宮町山西の急傾斜地の敷地で住宅の計画をしました。その敷地の魅力はすぐ目の前が湘南バイパスで、海への眺望が素晴らしいところです。
敷地の金額が安い分、急傾斜地のリスクは高く検討した結果、残念ながらクライアントは計画を断念されました。他の敷地で模索中です。
shjoey1601様の敷地の場合、既存の間知石擁壁の安全が担保できれば、擁壁の造成をせずに建物をRCと木造の混構造で計画をすすめることをおすすめします。
既存の擁壁については、役所で開発の履歴を調べ、検査済み証が発行されていかを確認されてはいかがでしょうか。
土地探しからご協力できますので、他の敷地も見たいという事であれば、地元の不動産さんから情報を得ることもできます。
二宮は近くなので、現地を見せていただいてアドバイスもできます。
お気軽にお声かけ下さい。
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2020年08月31日

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2020年 8月31日
ご質問の内容を検討する前に、先に開発申請について調べるのが最優先です。敷地面積が500㎡を超えており、建築確認申請に先立ち、開発申請が必要です。現在みかん畑ということで、排水などの公共設備もないと思われますので、そういうことに関する協議と申請が必要になります。またみかん畑ですから地目も農地の可能性があり、農地転用申請が必要な可能性もあります。添付されている不動産の募集には、そのことについて何も触れていないので、要注意です。

昨年、同じような大きな敷地に別荘を建てるにあたり開発申請をしましたが、結構大変手間がかかる作業で、期間も半年以上かかりました。ですので、開発申請に慣れている建築家に相談されることをお薦めいたします。建築のことを心配するのは、開発申請の目途が立ってからです。敷地購入に際しては、開発申請の内容が確認できて、開発工事にかかる費用が把握できてからにされたほうが良いと思います。

神奈川県の建築家のリストのURLを下にコピーしておきます。開発申請が出来そうな方に相談してみてください。
http://www.jcarb.com/SearchArchitectResult.jsp?WH=19

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2020年08月31日

shjoey1601のプロフィール写真

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2020年 8月31日
はじめまして。吉村真基建築計画事務所と申します。
傾斜地の概要、拝見しました。近隣というわけではないですが、2年〜1年半ほど前に神奈川県下で同様に傾斜地の別荘地開発計画をしていたことがあります。そちらも駅から徒歩15分ほどの高台、眼下に海の見える日当たりの良い場所で地目はみかん畑でした。そこも良い土地でしたが、こちらも素敵ですね!

1.敷地自体が大きいので中ほどから造成工事をすること自体は可能かと思います。一般論として、敷地までの経路中に極端に道路幅員の狭い場所があったりすると使える工事車両が制限され、費用が嵩む可能性はあります。
整地については自宅の計画ありきかと思いますので、早まって造成だけを先行させるのはおすすめしません。

2.既存擁壁は宅造の確認&検査済証があるかどうかで敷地内における建築行為の自由度が左右されますので、役所で上記適合証が発行されているかどうかを確認することは意味があります。
今回の場合は敷地が大きいので、もし検査済証がなくても(古い土地あるあるです)、既存擁壁からきちんと離隔を取ることで、建物自体は問題なく建てられると思います。
ただ、都市計画で道路幅員の拡張計画などがあると、既存擁壁のセットバック等、別の要請が発生する可能性があります。(そうなるとやっかいです。。)

3.敷地全体を造成で嵩上げするのではなく、あくまでも必要分のみということであれば、造成費をその予算内に収めること自体は可能だと思います。そのように計画すれば良いわけです。
購入前に調べておけることとしては
・排水に問題がないかどうか(下水本管がどこに入っているか)
・隣地との間で権利関係がうやむやになっている箇所がないかどうか
・2で書いたように道路拡張計画、埋蔵物指定など敷地を触らざるを得ない事項がないかどうか
・既存擁壁の法適合有無
・気になるのであれば近隣地盤データの取得(自治体などで公開しているところもあります。)
などがあると思います。
ただ、購入前にわざわざ専門家に依頼してまでやるような調査かどうかはわかりません。ご自身が動けば取得できるものでもありますし、仲介の不動産業者さんでもある程度間に合うのではないでしょうか。
不安もあると思いますので、できれば自宅の計画を依頼したい設計事務所に早い段階から相談されることをお勧めします。
おすすめしないのは、土地のことだからと開発コンサルなどに相談することです。かなり大風呂敷の造成計画に誘導されて、何かがオカシイ…と相談を受けたことが今まで2回ほどありました。

皆さんおっしゃられるように、素晴らしい土地だと思います。
個人的には造成は最低限にして地形を生かした計画にする方が、長い目でみれば満足度が高いのではないかと思いますが、そこはあくまでもご自身の価値観で良いと思います。
良いご自宅ができることを心よりお祈りしております…!
矢印
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2020年08月31日

shjoey1601のプロフィール写真

的確なアドバイス誠に有難うございます。大変参考になりました。

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